Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если управляющая компания плохо работает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь к руководству УК
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Чтo пиcaть в жaлoбe нa УК
3aкoн нe дaeт чeткиx тpeбoвaний пo cocтaвлeнию зaявлeния. Чтoбы дeлo paccмoтpeли быcтpee, в зaявлeнии вaжнo yкaзaть:
Кyдa пoдaют жaлoбy и oт кoгo
- Нaзвaниe opгaнизaции, кyдa пишyт жaлoбy.
- ФИO и дoлжнocть тoгo, кoмy пишyт жaлoбy.
Oбcтoятeльcтвa дeлa
- Aдpec дoмa.
- Нaзвaниe УК и peквизиты зaключeннoгo c нeй дoгoвopa.
Cyть пpoблeмы
Нa чтo жaлyeтcя жилeц дoмa.
Чтo cдeлaли жильцы
Дaты и oпиcaниe oбpaщeний в УК c тpeбoвaниями ycтpaнить нapyшeния.
Чтo пpocят жильцы
- Нaкaзaть УК зa нapyшeниe дoгoвopa.
- Bepнyть нeзaкoннo пpиcвoeнныe дeньги.
- Лишить УК лицeнзии.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Обратиться в Госжилинспекцию, если управляющая компания игнорирует ваше обращение
Если УК проигнорировала жалобу, необходимо обращаться по такой же схеме в вышестоящий орган — Госжилинспекцию.
Чтобы правильно составить жалобу, необходимо указать:
- контактные данные заявителя;
- наименование инстанции, желательно на имя руководителя;
- четко изложенную суть обращения;
- требования и их аргументацию, то есть ссылки на нормативно-правовые акты (подробнее в разделе «Ссылаться на документы при составлении жалоб и обращении в суд»).
- документы, которые могут подтвердить наличие проблемы: акты оценки, техосмотра, фотографии и видео;
- подпись заявителя;
- дату обращения.
Как заставить управляющую компанию работать и выполнять свои обязанности?
Когда жильцов дома что-то не устраивает, они начинают задумываться о том, кто должен обеспечивать их комфортное проживание. К сожалению, до этого момента многие не задумываются о том, кто управляет их домом и с кем заключены договора на его обслуживание.
В первую очередь собственнику необходимо изучить договор, который должен быть на руках у каждого собственника жилого помещения в многоквартирном доме. Если у вас такого договора нет, это неправильно.
Придите лично в свою УК и потребуйте выдать вам документ. Не ждите, пока управленцы принесут вам договора, они меньше всего заинтересованы в наличии у вас этого документа.
После получения документа внимательно изучите его. В нём должны оговариваться обязанности управляющей компании.
УК обязана предоставлять жильцам коммунальные услуги надлежащего качества и в полном объёме, производить ремонт и содержать общедомовое имущество, устранять неполадки в случае их возникновения инженерно-технического оборудования.
Минимальный перечень предоставляемых услуг регламентируется законом и согласуется с собственниками. Процедура согласования должна проводиться ежегодно.
Кроме того, перечень услуг должен быть перечислен в договоре. Несоблюдение УК условий договора и является основанием для предъявления претензий.
Борьба с невыполнением управляющей компанией своих обязанностей должным образом состоит из 2 основных этапов, которые мы рассмотрим далее.
Когда надо обращаться в суд
Есть вопросы , которые лучше решать именно через суд, а не путем жалоб. Особенно, если речь идет о защите прав потребителей: в таком случае собственники квартир могут рассчитывать на взыскание потребительского штрафа, а иногда и морального вреда. Еслиу вас есть полная уверенность в том, что вы правы, не тратьте время и нервы на переписку с органами власти. Сразу обращайтесь к юристу и в суд после получения ответа управляющей компании.
Вы можете обратиться в суд, чтобы обязать управляющую компанию устранить недостатки в обслуживании дома, выполнить ваши требования или чтобы взыскать с УК компенсацию ущерба и морального вреда. Также можете потребовать, чтобы с УК взыскали штраф за неудовлетворение ваших требований в добровольном порядке в размере 50% от присужденной суммы.
Вам не придется платить государственную пошлину за подачу такого иска в суд, если цена иска не превышает одного миллиона руб. Если сумма иска больше — госпошлина рассчитывается, исходя из цены иска за вычетом одного миллиона.
УК говорит, что штрафы, которые она платит после жалоб — это наши деньги. Что теперь, не жаловаться на УК?
Нет, УК — коммерческая организация. Она несет самостоятельные риски на оплату каждого штрафа. Штраф платится из прибыли организации или со статьи «услуги управления МКД». Тариф на обслуживание МКД, как правило, не предусматривает расходов на штраф. Там каждая строка целевая, и УК о расходовании собранных средств на обслуживание дома обязана перед каждым жителем отчитаться по итогам года.
Штрафы УК получают в соответствии с выявленными надзорными органами нарушениями. Величина штрафа достаточно весомая: в нематериальном плане от предупреждения до дисквалификации руководителя, в общих цифрах от 50 тыс. рублей до 350 тыс. рублей, с увеличением в двукратном размере за повторное нарушение. Но просто так УК не штрафуют, там надо реально «накосячить», чтобы оштрафовали на крупную сумму.
По поводу штрафов УК могу привести пример. Собственник написал жалобу на протечку кровли в квартире. УК не выходит, не фиксирует факт протечки, бездействует, не реагирует на его обращения. Жилищная инспекция выехала проверила, выдала предписание. Предписание не исполнено в соответствующее время. А нарушения остались. Соответственно, был вынесен штраф, штрафы суды назначают немаленькие, от 50 тыс. рублей.
Ситуация: собственник приходит в УК, говорит: «Товарищи, когда вы мне будете бегущую крышу делать, промокает угол», УК говорит: «Мы на что тебе делать будет? Мы штраф заплатили». УК несет личные риски осуществления предпринимательскую деятельность, как любое юридическое лицо. Они должны и крышу сделать, и найти резервы, чтобы заплатить штраф. Тут третьего не дано. Здесь вступает в силу закон о защите прав потребителей, согласно которому собственник оплатил соответствующую услугу и по факту должен ее получить в надлжащем качестве. Ему без разницы, есть у УК деньги или нет. Он же заплатил — значит, пожалуйста, окажите услугу.
Ну и кратко расскажу про два основных типа руководителей ТСЖ:
1) Председатели, которые искренне пришли сделать свой дом лучше, иногда, абсолютно без опыта управления, без знаний, но с огромным желанием научиться и держать дом в порядке. Они ищут подрядчиков, экономят каждый рубль, поднимают доходы дома. Соответственно, председатель не держится за свое место, а уходя (после перевыборов или «захвата власти») может пояснить каждый рубль и показать все документы.
2) Второй тип — председатели, которые искренне пришли сделать свой дом лучше, но при этом сделать и свою жизнь соразмерно лучше. Они также ищут подрядчиков, экономят каждый рубль (ищут кто сделает дешево, но по документам будет другая сумма), поднимают доходы дома (не всегда проводят все через кассу ТСЖ). Например, магазин должен платить за использование общего имущества 10000 рублей официально, а ему предлагают неофициально платить 7000 рублей. Всем выгодно, всех устраивает – кроме собственников. Эти председатели до последнего держатся за место, а после ухода часто уносят с собой половину документов.
В части ТСЖ, среднего, почему-то, как правило, не дано. Председатели либо порядочные, либо нет. Оценку их работы пусть дают собственники самостоятельно.
В начале, я не зря так долго описывал типы УК и ТСЖ для того, чтобы читатель понимал – что движет этими компаниями или лицами в своей работе. Когда вы понимаете истинную цель работы управляющей компании, то вам проще с ней работать/бороться/побеждать. Поэтому и уловок по сохранению власти в доме у УК и недобросовестных руководителей ТСЖ не так много.
Я не буду описывать ситуации конфликтов из серии «я прихожу в офис УК, а мне ничего не говорят», «со мной никто не хочет разговаривать», «они все смеются надо мной, ничего делают», «я пишу, а они не делают» — то есть ситуаций, где страдает один человек.
Для решения таких ситуаций есть три шага: 1) письменное обращение в управляющую организацию 2) в случае отказа – обращение в Жилищную инспекцию 3) если ничего не помогает – смена УК, где в договоре управления прописывается перечень первоочередных работ с конкретными сроками.
Остановимся на случаях, когда страдает весь дом. В описании этих случаев нет последовательности, они взяты из практики и перечислены в случайном порядке.
— Поговорим о капремонте. Если собственники недовольны, что средства на капремонт собираются в «общий котёл», могут ли они открыть спецсчёт на свой дом?
— Разумеется, они могут это сделать. Для этого необходимо провести общедомовое собрание собственников, составить юридически грамотно протокол о решении открыть спецсчёт на капремонт, и через год они смогут уйти из «общего котла». Члены Совета дома обращаются к региональному оператору, пишут заявление, региональный оператор обязан перевести средства капремонта этого дома на счёт, который откроют по решению собственников.
Этот счёт может быть открыт у регионального оператора или у управляющей компании. Главное, чтобы не получилось так, что люди, имеющие доступ к этому счёту, растратили его средства — спецсчёт необходимо держать под строгим контролем собственников многоквартирного дома.
Что закреплено в законодательстве
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.
Зачем менять управляющую компанию
Причины для смены управляющей компании (УК):
- Организация не выполняет обязанности, которые закреплены в договоре. Собственники могут разорвать договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса)
- Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.
- Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве.
- Компания обанкротилась или на грани развала.
- Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).
- Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).
- Расторжение договора по добровольному соглашению сторон.
- Желание 100% собственников поменять управляющую компанию.
- Жильцы решили сменить способ управления: создать ТСЖ или ТСН.
Управляющая компания может оспорить желание жильцов, если нет весомых причин.
Предложить переход в другую управляющую компанию может один житель или инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством голосов.
Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.
Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.
Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.
Куда жаловаться на управляющую компанию — полный гайд 2019
Объясняем как жаловаться на управляющую компанию если она бездействует и заполнить образец жалобы в прокуратуру и жилищную инспекцию
Вы живете в доме и с ним все неладно: мусор не вывозиться вовремя, все время нет света в подъезде и постоянно кто-то выбивает домофон. Вы звоните в управляющую компанию в течение двух месяцев, но вам мягко говорят «спасибо за обращение, исправим в кратчайшие сроки».
Если вам надоели отговорки управляющей компании, рассказываем как заставить ее работать:
В начале нужно будет указать суть проблемы. Распишите ее подробно, со всеми деталями и претензии к управляющей компании. Также в самом начале укажите: реквизиты договора с управляющей компанией. Из договора выберите какие пункты не были выполнены ей. После этого нужно отнести жалобу в управляющую компанию.
Возможно, директор или управляющий компании не в курсе вашей проблемы. Работники могут не донести ваши предыдущие жалобы и проблемы до руководства. Поэтому стоит в начале встретиться с управляющим компанией. Перед встречей составьте жалобу в двух экземплярах и просите рассмотреть проблемы в течение десяти дней.
Важно: Вам могут сказать, что по закону, жалобы рассматриваются в течение 30 дней. Это не правда. Такие сроки установлены для государственных учреждений, но никак не для управляющей компании.
Обязанности председателя совета МКД (Старшего по дому)
Основные обязанности председателя совета МКД заключаются в следующем:
- Контроль уборки территории общего пользования, таких как лифт, подъезды, лестницы;
- Наблюдение за деятельностью жилищно-эксплуатационной компании по уборке и эксплуатации прилегающей территории;
- Контроль за соблюдением норм пожарной безопасности, санитарных и гигиенических правил;
- Контроль за осуществлением очередного и капитального ремонта дома;
- Информирование жильцов о правилах поведения в аварийных ситуациях, размещение контактов эксплуатационных учреждениях, в которые следует обращаться в ситуации возникновения аварий;
- Оказание помощи полиции, органам социальной обеспечения, противопожарного контроля;
- Хранение актов общих собраний жителей, ключей от чердаков, подвалов, электрических щитов.
В случае недобросовестного исполнения управляющей компанией своих обязанностей, жители дома в праве обратиться к председателю совета. Например, подъезд грязный, ремонт не делается или не работает освещение. Председатель в таких случаях в праве писать претензии в УК, жаловаться в контролирующие органы. Если жильцы дома решат расторгнуть договор с управляющей компанией, то именно председатель будет вести переговоры.
Не все вопросы председатель вправе решать единолично. Если, например, требуется установить видеонаблюдение или благоустроить территорию, то председатель МКД может вынести вопрос на общее собрание жителей.
По 30 дней на решение проблемы
Сразу разочаруем – мгновенного решения проблемы не ждите. Особенно с плохими управляющими компаниями.
Борьба за комфортную жизнь требует времени. Управляющая компания может отвечать до 10 рабочих дней по нестандартным вопросам. Государственные органы берут на рассмотрение заявлений 30 дней.
Только аварию должны чинить за 30 минут, а полностью устранять за 3 дня.
Отправляя обращение по всем каналам, вы увеличиваете шансы победить УК. Чем больше чиновников привлечете к решению вопроса, тем сложнее от него отмахнуться.
Не пытайтесь экономить время. Если управляющая компания игнорирует запросы, рассылайте заявления по всем контролирующим органам. Лучше подождать 30 дней и получить результат. Чем просто ждать и надеяться, не делая ничего.
Комфортное проживание в доме в ваших руках
Правительство старается улучшить работу ЖКХ в стране. Результаты уже есть – появляется больше хороших управляющих компаний.
У вас есть возможность бороться с плохими УК. Теперь больше обращений можно подать через интернет, рассказав проблему своими словами.
Рекомендуем подключать к решению проблем соседей. Предложите поставить подписи под вашим заявлением; написать через «РосЖКХ» или «Сердитого гражданина». Попросите их просто дать свои контактные данные для оформления заявления. Объясните, для чего это нужно.
Государственные органы и управляющая компания вынуждены реагировать на коллективные заявления. Их трудно замять.
Помните, комфорт проживания в доме в ваших руках.