Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проводится кадастровая оценка земель и кто этим занимается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 1 января 2020 года у государства существовала возможность определять кадастровую оценку по одному из двух действующих законов: либо по 135-ФЗ (от 29.07.1998), либо по 237-ФЗ от 03.07.2016.
Этот переходный период определения кадастровой стоимости длился три года (2017, 2018, 2019).
По закону 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка должна проводиться с учетом методических рекомендаций, в установленные сроки и по правилам. Все это прописано в законодательстве.
Кто определяет кадастровую стоимость
Кто проводит кадастровую оценку и определяет кадастровую стоимость?
Ранее кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, результаты работы которых проверялись и утверждались государством.
С 1 января 2020 года полномочия по кадастровой оценке полностью переданы государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), деятельность которых, в свою очередь контролирует и проверяет Росреестр. При этом с 01.01.2020 года кадастровая оценка проводится только по 237 закону.
В каждом субъекте РФ работает свое ГБУ, так, например в Московской области кадастровой оценкой занимается ГБУ «Центр кадастровой оценки», в Москве — ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Бюджетные учреждения тесно взаимосвязаны с органами Росреестра. По сути, когда имущество ставится на кадастровый учет Росреестр отправляет о нем сведения в территориальное учреждение кадастровой оценки, которое в свою очередь оценивает вновь учтенную недвижимость и ответ с результатами оценки поступает в Росреестр для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.
Как определяется кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Кадастровая стоимость объекта зависит от многих факторов, перечислим лишь самые главные:
- площадь объекта
- расположение — как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этажность)
- год постройки, степень износа
- районная инфраструктура
- экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.
Методы оценки земельных участков
Независимая оценка земельного участка осуществляется специалистами-оценщиками, которые получили образование в области оценочной деятельности, и состоят в Саморегулируемой организации оценщиков. Независимые эксперты-оценщики действуют согласно установленным стандартам и не зависимо от цели оценки земельного участка, применяют в своей деятельности методы оценки земельных участков реализуемые с использованием трех подходов.
1. Доходный подход:
- метод капитализации;
- дисконтирование денежных потоков;
- техника остатка дохода.
2. Сравнительный подход:
- метод сравнения продаж;
- метод коэффициентов.
3. Затратный подход:
- метода изъятия;
- метода определения расходов на освоение;
- оценка расходов на инфраструктуру;
- оценка согласно по типовым инвестиционным договорам.
В практике оценка земельных участков редко осуществляется с использованием всех подходов оценки. Однако применяя различные методы оценки стоимости земельного участка, удается получить результаты, на основании которых выводится более точная стоимость земли.
Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка
Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:
- Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
- В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
- В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
- При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
- Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.
Можно ли рассчитать самостоятельно?
Да, можно. И следующий вопрос, который навязывается сам собой, как оценить стоимость земельного участка самостоятельно?
Используя сравнительный подход, допустимо определить приблизительную стоимость ЗУ, при условии наличия аналогов, с которыми не должно быть существенного расхождение.
Однако применение затратного и доходного подходов практически неприемлемо, так как в открытом доступе отсутствует информация о затратах, внесённых в развитие инфраструктуры из муниципального или федерального бюджетов. Без этих исходных посылок даже точное применение обозначенных методов может оказаться бесполезным.
Полученные путём самостоятельных расчётов сведения, не могут использоваться в качестве претензионной базы для оспаривания установленной стоимости.
В статье показаны основные принципы оценки земли и недвижимости, которые опираются на нормативы оценочной деятельности и не допускают произвольного определения.
Другие материалы по теме «Постановка земли на кадастровый учет» ищите в нашем разделе. Если же вам нужно снять ЗУ с учета, тогда перейдите по этой ссылке.
Комментарии к ст. 66 ЗК РФ
1. Оценка земли может быть рыночная, кадастровая и нормативная. Рыночная оценка (стоимость) земельного участка определяется в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» . Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
———————————
СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.
Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение с оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных названным выше Законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных ЗК РФ или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.
Основанием для проведения оценки объекта оценки служит договор между оценщиком и заказчиком. Такой договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
основания заключения договора;
вид объекта оценки;
вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
Оценщик имеет право:
применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.
Оценщик обязан:
соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования ЗК РФ, а также требования принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ;
сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ к проведению оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;
хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправлен��я по их законному требованию.
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он выступает учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
юридическое лицо выступает учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при ее проведении.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
2. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами кадастровой оценки земель .
———————————
Утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 (СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709).
Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами, ведущими земельный кадастр.
При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
Порядок расчета кадастровой цены
Кадастровая оценка проводится по крайней мере один раз в пять лет, при необходимости процедуру можно инициировать и чаще – раз в два года (ст. 11 ФЗ № 237). Если нет оценки, чиновники принимают решение о ее проведении одновременно для всех наделов конкретного населенного пункта.
Выбранные территории делятся на зоны – кадастровые кварталы. В зависимости от зоны определяется назначение, вид использования и конечная кадастровая цена.
Примерный порядок определения стоимости, исходя из положений ст. 6 ФЗ № 237, выглядит так:
- Подготовка и сбор информации о конъюнктуре цен на рынке.
- Принятие решения, выбор территории, ее раздел на кадастровые зоны.
- Формирование стоимостных характеристик, расчет стоимости, внесение ее в отчет.
- Утверждение результатов, внесение сведений в кадастр.
Совет министров Республики Крым принял решение о применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков — Александр Спиридонов / Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым / Официальный портал
Сведения о кадастровой стоимости участков будут вносить в Единый госреестр недвижимости в течение нынешнего года
Совет министров Республики Крым принял решение о применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков (ГКОЗ), расположенных на территории Крыма. Об этом сообщил председатель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Александр Спиридонов.
Соответствующее распоряжение размещено на официальном портале крымского правительства.
Согласно документу результаты кадастровой оценки, проведенной еще в 2016 году в отношении порядка 950 тысяч земельных участков на территории полуострова, вступают в силу.
Одновременно данным распоряжением Совета министров РК утверждены изменения кадастровой стоимости у нескольких тысяч участков, согласованные администрациями городов и районов Крыма в рамках масштабной работы по корректировке результатов ГКОЗ.
Специалисты поясняют: в текущем году земельный налог крымчанам, пока будет исчисляться исходя из нормативной стоимости земли. Однако уже в следующем году уведомления за налоговый период 2018 года будут рассылать землевладельцам с учетом кадастровой стоимости участков.
«Сотрудникам Госкомрегистра предстоит огромная работа по внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости участков взамен нормативной.
Стоит отметить, что технические возможности ведения ЕГРН не предусматривают автоматического внесения информации о кадастровой стоимости: она будет появляться в базе данных постепенно, в течение нынешнего года.
Это связано с тем, что помимо занесения сведений в ЕГРН специалистам еще и необходимо будет определить кадастровую стоимость примерно для 100 тысяч участков, которые были образованы после проведения ГКОЗ и, следовательно, не были оценены фирмой-подрядчиком», — сообщил Александр Спиридонов.
Глава Госкомрегистра добавил, что заявители смогут узнать о кадастровой стоимости своего участка либо найдя его по кадастровому номеру в правительственном распоряжении, либо заказав выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах и технических характеристиках объекта недвижимости при условии того, что соответствующие сведения уже будут внесены в базу данных.
Налоги и государственная кадастровая оценка земельных участков и иного недвижимого имущества
Важнейшая сфера использования кадастровых цен ─ налогообложение. Проведение государственной кадастровой оценки земель ─ обязательное условие эффективного налогообложения. В настоящее время земельный налог служит важным источником доходов для органов местного самоуправления. Соответствующим образом организованное налогообложение не только способствует наполнению бюджета, но и стимулирует рациональное использование земельных ресурсов, в т. ч. экономически целесообразную застройку территорий, а также служит базой для определения арендных платежей и обоснования инвестиционных проектов.
К 2018 году по всей России вместо двух сегодняшних отдельных налогов ─ на имущество и земельного — должен быть введен единый налог на недвижимость. Базис для его исчисления ─ кадастровая стоимость недвижимости. Сейчас налог на недвижимое имущество кроме земельных участков (для их налогообложения кадастровая стоимость используется уже сегодня) рассчитывается по т.н. «стоимости БТИ» или инвентаризационной стоимости. (Инвентаризационная стоимость ─ сумма средств, необходимая для возведения аналогичного объекта на текущий момент времени). В 2018-м инвентаризационную стоимость заменит кадастровая. А значит, кадастровая оценка квартиры, кадастровая оценка дома и любого другого объекта недвижимости приобретает государственное значение, поскольку кадастровая оценка будет определять размеры единого налога на недвижимость.
Кадастровая оценка имущества, заказчиком которой выступил Росреестр, завершилась к 1 января 2013 г. Была оценена вся (70 миллионов объектов капитального строительства) недвижимость на территории России.
Методика кадастровой оценки земель. Массовая оценка недвижимости
Массовая оценка недвижимости ─ процесс определения ее стоимости посредством группирования объектов оценки, имеющих схожие параметры, с использованием математических и иных методов моделирования.
Система массовой оценки объектов недвижимости, основанная на рыночной стоимости, применяется, по меньшей мере, с XIX столетия. В числе ее родоначальников Бельгия, Великобритания, Германия, Швейцария. Такой подход позволяет рассчитать максимально приближенную к рыночной стоимость объекта недвижимого имущества.
Преимущество массовой оценки – быстрота. За короткий срок можно оценить значительное количество объектов недвижимости с относительно высоким качеством результатов.
Хотя в разных странах приняты собственные стандарты оценки недвижимости, их объединяет общая концепция, заключающаяся в том, что кадастровая стоимость должна определяться на основе рыночной стоимости недвижимого имущества (земли).
Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает несколько этапов. Начальный – сбор и анализ достаточной и достоверной рыночной информации и обоснование выбора модели оценки кадастровой стоимости. В своей работе оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, сведения из землеустроительной документации, базы данных организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований.
Определяются ценообразующие факторы объектов оценки и собираются сведения о них. Другие этапы: построение модели оценки; анализ качества модели оценки; расчет кадастровой стоимости и составление отчета.
Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости должен быть обоснован. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке недвижимости: затратного, сравнительного и доходного. При наличии достаточной информации о ценах сделок по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.
Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая оценка – обязательная процедура, которая проводится государством каждые 5 лет для формирования более чёткого представления о существующей стоимости имеющихся в наличии земель и внесения соответствующих записей в кадастровый учёт.
Учёту подлежат одновременно значительные участки земли, на которых находится земельная собственность государства или граждан. Важность этой процедуры невозможно переоценить, ведь её посредством, решаются глобальные государственные задачи, в соответствии с которыми происходит управление экономическими ресурсами страны.
Кадастровая оценка производится в строгом соответствии с нормативной базой, определяющей правовую основу для проведения учётных работ.
Измерение и определение стоимости земельных угодий подлежащих учёту, позволяет одновременно фиксировать их ценность в массовых, крупномасштабных пределах, при одноразовой ревизии прорабатываются ценностные эквиваленты десятков или сотен тысяч единиц земельной собственности.
В настоящее время структура нормативной и методологической базы оценки земель является мощным инструментом для эффективной организации учёта.
Для начала разберемся, что такое кадастровая цена. Здесь речь идет о параметре, который получен посредством расчета с применением одной из существующих методик, и внесен в госкадастр недвижимости (ГКН). В роли оценщиков выступают независимые компании. При этом все процедуры проводятся в порядке, который прописан в Федеральном законе №135. Последовательность следующая:
- Принимается решение о необходимости организации кадастровой оценки на государственном уровне (ГКО).
- Создается список земельных участков или сооружений, которые подлежат оцениванию.
- Проводится конкурс на выбор достойного исполнителя по определению кадастровой цены. После с победителем заключается соглашение. В договоре прописываются задачи исполнителя и сроки предоставления результатов расчета.
- Определяется кадастровая цена, после чего формируется итоговый отчет.
- Проводится экспертиза готового отчета на факт корректности применения действующих методик, правильности выбора сферы применения объекта и так далее.
- Утверждаются результаты вычисления кадастровой цены.
- Результаты расчетов вносятся в госреестр недвижимости.
Вопрос принятия решения о необходимости проведения ГКО лежит на региональных или местных структурах, выбирающих компанию-оценщика. Далее они оформляют с ним соглашение. По закону частота ГКО должна производиться раз в пять лет (максимальный промежуток). Существуют требования и в отношении минимального периода оценки – раз в 2 года.
Для организации ГКО формируется список объектов, которые подлежат оцениванию. При этом оценка проводится комплексно – то есть для всех объектов, расположенных на определенной территории, находящейся во владении муниципалитета или субъекта РФ. Вычисление кадастровой цены в рамках ГКО проводят независимые оценщики (об этом упоминалось выше).
Смотрите также: Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): что нужно знать?
Методика исчисления КС объектов недвижимости
Вступивший 01.01.2017 в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает, что применяемая методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости должна основываться на принципах обоснованности и единообразия.
Дополнительно в 2020 году Минэкономразвития был утвержден пакет рекомендаций по выполнению данного мероприятия. В частности, в зависимости от характеристик объекта недвижимости могут использоваться массовые, индивидуальные или специальные методы оценки. Но существует ключевое правило: независимо от того, какие применяются методы кадастровой оценки недвижимости, определенная экспертом стоимость не может превышать рыночную.
Оценочной организации потребуется информация о состоянии рынка недвижимости: динамика и уровень цен, особенности кредитования и прочее. Все факторы, влияющие на ценообразование, разделяются на 3 вида:
- характеристика самого объекта;
- характеристика сегмента рынка и непосредственного окружения;
- факторы внешней среды.
Рассмотрим основные методики кадастровой оценки недвижимого имущества.
Где и каким образом можно узнать кадастровую стоимость на определенный участок земли?
Чтобы стать обладателем этих сведений, необходимо обратиться за помощью к работникам территориального отделения Росреестра РФ. В заполненном заявлении нужно обязательно указать соответствующий кадастровый номер интересующего участка. Он содержит номер не только конкретного земельного участка, но еще и квартала, региона и округа. Его можно узнать в Росреестре, на официальном сайте данной организации, а также в различных документах на землю. После запроса работники Росреестра предоставляют имеющиеся данные, включая и расчетные платежи.
Кроме того, для получения информации о кадастровой стоимости можно воспользоваться специальной интерактивной кадастровой картой, которая размещена ниже. Для этого пользователю нужно в соответствующей графе указать кадастровый номер объекта.
Методика определения кадастровой стоимости
Как указывалось выше, оценкой земель для расчета кадастровой стоимости занимается Федеральное агентство кадастра. После завершения процедуры оценки земель, субъект РФ формирует итоговый отчетный документ об определении кадастровой стоимости участков, при этом сведения о стоимости вносятся в государственный земельный кадастр.
Для определения методов расчета кадастровой стоимости участка земли применяется Федеральный стандарт оценки, утвержденный Приказом МЭР России от 22 октября 2010 года № 508.
Данный документ устанавливает следующие универсальные методы оценки: затратный, сравнительный и доходный. Выбор метода оценки зависит от достаточности и достоверности представленной на рынке информации, а также исходя из особенностей разрешенного вида пользования объекта оценки. Для массовой оценки выбираются объекты, имеющие схожие характеристики на основании выбранного оценщиком метода.
Среди указанных вариантов приоритет отдается сравнительному методу, который позволяет учесть информацию о максимальных, минимальных и средних ценах сделок, а также о предложениях на рынке купли-продажи земельных участков.