Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку квартиры в 2022 году: рассказываем пошагово». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Когда нужно обращаться в суд
Направляя документы на узаконивание в местный орган власти, учтите, что вы можете получить отказ в подписании акта приемочной комиссии. Хотя закон обязывает должностных лиц указывать аргументацию такого отказа, достаточным основанием для отрицательного решения является нарушение порядка согласования перепланировки. Получив письменный отказ, вы должны обратиться в суд со следующим комплектом документов:
- исковое заявление;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости — выписку из госреестра ЕГРН, свидетельство о праве и т.д.;
- перепланировочный проект и/или техзаключение эксперта;
- технический план;
- письменный отказ местного органа власти в узаконивании;
- платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины в сумме 300 руб.
Сколько будет стоить узаконивание?
У каждого владельца недвижимости случаи индивидуальны и отличаются видами планируемых работ. Если изменения глобальные, с демонтажем несущих перекрытий, в таком случае перепланировка будет стоить гораздо дороже, нежели незначительные изменения в помещении. Первая ситуация потребует обращения в многочисленные уполномоченные службы, сбора пакета документации, обращения к компетентным специалистам. Все это отнимает время и материальные средства.
Если вы хотите рассчитать стоимость услуг заранее, в таком случае рекомендуем учитывать расходы на следующее:
- обращение в БТИ;
- создание новых технических документов;
- получение разрешения – делать это нужно в нескольких инстанциях;
- создание документов по проекту;
- издержки суда;
- обращение к юристу;
- штраф – придется оплатить, если планировка проведена самовольно.
При подсчете стоимости процедуры учитывается оплата на получение разрешения в уполномоченных инстанциях, за разработку проекта и т. д. Практически всегда в процессе возникают непредусмотренные расходы – данный фактор тоже учитывается.
Что касается стоимости, то цена работ поэтапно будет такой (приблизительно):
- консультация специалиста – до 2 тыс. рублей;
- получение технического паспорта в БТИ – в пределах 2-7 тыс. руб.;
- составление проекта, по которому будет осуществлена перепланировка – в пределах 3-15 тыс. руб.;
- получение разрешения на работы от жилищной инспекции – порядка 30 тыс. руб.;
- получение разрешения через посредников – более 30 тыс. руб.;
- согласование документации по проекту – 5 тыс. руб.;
- сделать перепланировку законной в судебном порядке – 30 тыс. рублей.
Приведенные цифры – приблизительные, варьируются в зависимости от обстоятельств, при которых будет проведено узаконение, а также региона, где находится недвижимость.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Узаконивание самовольной планировки
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Во-первых, с 1 марта 2023 г. работы, выполненные в рамках капитального ремонта многоквартирного дома, не будут оплачены регоператором до тех пор, пока акт приемки не будет подписан представителем органа местного самоуправления и лицом, уполномоченным действовать от имени собственников помещений дома (когда такой ремонт проводился на основании решения общего собрания).
По действующим же правилам достаточно провести согласование акта с указанными лицами (их подписи не требуются). В срок до 1 марта региональные власти должны утвердить порядок и сроки подписания акта приемки работ по капремонту (Закон от 16 апреля 2022 г. № 100-ФЗ).
Во-вторых, также с марта 2023 года перечень работ и услуг, которые относятся к капитальному ремонту и оплачиваются за счет взносов на него, будет определять каждый регион самостоятельно, с учетом общего федерального перечня, предусмотренного ст. 166 ЖК РФ.
А при предоставлении гражданину компенсации его расходов на оплату взносов на капремонт запрещается требовать от него правоподтверждающие документы: решение должно приниматься на основе информации, полученной в рамках межведомственного взаимодействия (Закон от 7 октября 2022 г. № 378-ФЗ).
В-третьих, при том, что рост тарифов на оплату ЖКУ заморожен на весь 2023 год, взносов на капремонт это не коснется: они не входят в перечень коммунальных услуг — а значит, действие предельных индексов на них не распространяется.
Во многих регионах уже объявили о предстоящем повышении взносов на капремонт, и темпы роста весьма впечатляют. Например, в Нижегородской области капремонт подорожает на 17%, в Свердловской области — на 41%.
Как узнать узаконена ли перепланировка?
На сегодняшний день, в соответствии с законом, для осуществления сделки предоставление кадастрового паспорта не обязательно. При этом, сведения о перепланировке могу содержаться только в этом документе.
Т.е. для того, чтобы понять, была ли законно проведена перепланировка или нет, придется запросить кадастровый паспорт. В графической части документа имеются сведения о расположении и конфигурации помещений, окон, дверных проемов и т.д. Это наглядная иллюстрация по вопросу, вносились изменения в планировку или нет.
При этом, если вам сложно, как говорится «на глазок», установить отличия (а иногда это и действительно сложно сделать), вооружитесь лазерной рулеткой или пригласите профильного специалиста, для вынесения вердикта.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Перепланировка квартиры. Когда нужно согласовывать?
Согласие на перепланировку квартиры нужно получить в следующих случаях:
- При установке или замене оборудования (замена газовой плиты на электрическую, установка душевой кабины вместо ванной).
- При внесении изменений в системы отопления, газоснабжения, водоснабжения, вентиляции (изменения в расположении сантехники, перенос плиты, перенос кухни или «мокрых» зон в другое место).
- При изменениях в границах жилого помещения (ломать/строить стены, перегородки, оконные и дверные проемы, объединять лоджии с жилым помещением, делать с помощью перегородок «глухие» комнаты без окон).
- При внесении изменений в конструкцию полов, если жилой дом с деревянными перекрытиями.
- При «захвате» в свою жилую собственность общедомовых помещений (тамбуров, кладовых).
Узаконить перепланировку через МФЦ
Документы на согласование перепланировки можно подать напрямую или через отделения МФЦ. Отметим, что МФЦ является лишь посредником между собственником и ответственным учреждением, то есть функция МФЦ — это упрощение передачи документов.
Внимание! Согласно изменениям от 21 августа 2020 года, жители Москвы не смогут согласовать перепланировку через МФЦ, только через подачу документов в Мосжилинспекцию на официальном сайте Мэра Москвы. Для остальных регионов России ограничений нет.
Документы, предоставляемые в МФЦ при обращении за согласованием перепланировки:
- паспорт владельца квартиры;
- технический паспорт на квартиру;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- проект с новой планировкой (изготавливается в организации, имеющей членство в СРО проектировщиков с допуском к выполнению таких работ), подается в двух экземплярах;
- техническое заключение о возможности перепланировки (если будут перестраиваться несущие конструкции);
- заявление на перепланировку (предоставят в МФЦ);
- нотариальная доверенность, если документы предоставляет представитель.
- письменное согласие всех членов семьи, прописанных в квартире.
- если жилое помещение используется на условиях социального найма, то необходима справка о составе семьи и согласие всех нанимателей, зарегистрированных по данному адресу.
Дополнительные документы:
- План объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения), если перепланировка затрагивает общедомовое имущество.
- Копия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества если перепланировка затрагивает общедомовое имущество.
- Копия договора о передаче в пользование части общего имущества, по решению общего собрания собственников помещений.
- Документ, удостоверяющий право на земельный участок, и кадастровый паспорт земельного участка, если создаются входы в первые этажи, подвальные или цокольные помещения.
Какие документы нужно собрать?
Перепланировка начинается даже не со сбора документов, а с разработки проекта. Для этого следует обратиться к специалисту (а лучше в аттестованный центр, который имеет полномочия на разработку проектов – во многих случаях такие конторы помогают в узаконивании). Важно выяснить, был ли проведен первичный учет в квартире – сделать это можно в БТИ.
К обязательным документам, которые потребуются для согласования, относятся:
· Технический паспорт/план квартиры с экспликацией (если квартира находится в новом жилом комплексе, то эти документы, скорее всего, придется заказывать самостоятельно, а если при перепланировке планируется снести или изменить несущую стену или иные несущие конструкции, потребуется запрашивать согласование у архитекторов здания, у авторов проекта – когда авторы неизвестны, нужно обратиться в местную администрацию).
· Выписка из Росреестра: получить такую можно онлайн, обычно она оформляется за 2-3 дня и не требует больших финансовых затрат. Документ подтверждает, что квартира принадлежит именно вам.
· Свидетельство о праве собственности (если квартира была куплена несколько лет назад, когда права собственности на специальных бланках еще выдавались), а также правоустанавливающие документы – это может быть договор купли-продажи, ДДУ, договоры дарения или наследования.
· Если вы обращаетесь в стороннюю компанию, которая будет осуществлять перепланировку, от всех совершеннолетних собственников жилья потребуется оформить доверенность на данную организацию.
· Если квартира расположена в центре города или просто в историческом здании, для получения дополнительных разрешений потребуется обратиться в КГИОП.
· Разрешение от сотрудников газовой службы (нужно, если в планах собственника – отключение квартиры от газа или перенос плиты на другое место).
Большой сложности в получении перечисленных документов нет, однако важно озаботиться их сбором не в последний момент, а заблаговременно – иногда (особенно если речь идет не о новостройке, а о старом здании) случаются задержки в получении разрешительной документации от КГИОП.