Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В центрах «Мои Документы» помогут составить договор купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.
Что нужно сделать перед посещением МФЦ
Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:
- Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
- Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
- Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
- Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.
- Зарегистрировать квартиру в собственность в МФЦ довольно просто. На подачу и проверку документов уйдет не более 40 минут, если прийти в Центр по предварительной записи.
- Срок оформления собственности на квартиру через МФЦ составляет 9 рабочих дней.
- Для подачи документов на регистрацию продавец и покупатель должны прийти лично. Если один из участников сделки не может присутствовать в МФЦ, понадобится представитель с нотариальной доверенностью. Покупатель и продавец не могут представлять интересы друг друга.
- После регистрации новому собственнику выдается выписка из ЕГРН. За ней нужно прийти в МФЦ по месту подачи документов в сроки, указанные в уведомлении об их принятии.
- Регистрация сделки купли-продажи квартиры в МФЦ проводится в любом случае при участии регистратора. Сотрудники «Моих документов» только передают ему документы. Ответственность за всю процедуру несет Росреестр.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно через МФЦ
Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры в МФЦ:
- Получение недостающих документов.
- Запись на прием.
- Визит в многофункциональный центр.
- Подача документов и заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру.
- Оплата госпошлины.
- Получение результатов услуги.
Нюансы:
- В процессе участвуют обе стороны договора — прежний и новый владелец недвижимости.
- Расходы по оплате госпошлины покупатель берет на себя.
- Любого из участников сделки может заменить его представитель на основании доверенности, которую выдают (удостоверяют) в нотариальной конторе.
- Несовершеннолетнего или недееспособного заявителя представляет его родитель, опекун или попечитель.
- При необходимости договор может быть удостоверен в стенах МФЦ, что значительно сокращает время проведения процедуры (не требуется посещать несколько мест).
Какие нужны документы?
Если говорить о сделке купли-продажи жилой недвижимости, то нужно подготовить определенный пакет документов, требуемых для регистрации договора:
- паспорта участников сделки
- договор купли-продажи квартиры
- документ, подтверждающий право собственности на продаваемое жилье (договор купли-продажи, наследования, дарения и иные документы-основания)
- выписка из ЕГРН
- кадастровый паспорт на жилье
- доверенность, если в сделке участвует доверенное лицо (должна быть заверена у нотариуса), а также паспорт доверенного лица
- техпаспорт квартиры
- свидетельство о рождении либо паспорт несовершеннолетнего ребенка (при достижении 14 лет), являющегося собственником
- удостоверение об опеке в случае наличия долевой собственности несовершеннолетнего ребенка
- разрешение со стороны органов опеки и попечительства при долевой собственности у лица, не достигшего 18 лет
- акт приемки и передачи недвижимого имущества
- выписка финансово-лицевого счета для подтверждения отсутствия каких-либо задолженностей по оплате коммунальных услуг.
Рассмотрим ситуацию специально для любителей делать самостоятельные перепланировки. Допустим, сделана перепланировка без учета требований Жилищного кодекса. Продавец такого жилья рискует получить отказ в регистрации от инспектора МФЦ.
Расхождение «вычисляется» регистратором при изучении документов, в частности, техпаспорта. Задолго до этого, когда владелец подавал план перепланировки в БТИ на утверждение, в техпаспорте на поэтажном плане квартиры появились красные линии (то есть переделки, сделанные самовольно). Теперь этот момент замечен регистратором. И станет поводом отказать в регистрации прав собственности на основании реестровой ошибки.
Как избежать такой ситуации?
Не делать перепланировок вообще? Нет, можно делать. Но самый безопасный способ — это привлечение к ремонту профессионального подрядчика. Архитектор разработает план перепланировки, отвечающий всем требованиям законодательства. Ремонт будет сделан на основании договора со строительной компанией. При регистрации перепланировки в БТИ этот договор вместе с планом архитектора или дизайнера будет веским основанием для успеха. А техпаспорт на квартиру избавится от красных линий.
И позднее, придя для регистрации после продажи квартиры, владелец не будет переживать, получит он отказ или нет! Думаем, игра стоит свеч, то есть сотрудничество со строительной компанией на основе официального договора в будущем принесет дивиденды в виде беспроблемного оформления прав собственности посредством МФЦ.
Возможные проблемы и пути решения
Причинами возникновения сложностей с оформлением регистрации или отказа в процедуре выступают:
- Продавец не имеет полных прав на квартиру и не может ею полноценно распорядиться — например, он владеет только ее частью. Для решения проблемы потребуется оформить согласие остальных собственников.
- Квартира пребывает в ипотеке, но этот вопрос не согласован с кредитором. В этом случае необходимо обратиться в финучреждение.
- Предоставлен недостаточный пакет документации, или бумаги неверно оформлены. Зачастую ошибки встречаются в договоре купли-продажи, поэтому для его составления рекомендуется обратиться к юристу.
- Имеются непогашенные долги по квартплате. Перед сделкой они должны быть оплачены. Возможно согласование погашения долга новым собственником в счет уменьшения цены за объект.
- Не узаконена перепланировка. При выявлении данного факта на собственника квартиры возможно наложение штрафа.
Оформление договора купли-продажи в МФЦ
Для регистрации договора купли-продажи предусмотрен особый алгоритм действий, который в индивидуальных случаях может быть изменен.
Выделяют следующую последовательность:
- В назначенный день и время участники сделки посещают отделение МФЦ. Требуется обратиться в окно, которое занимается вопросами регистрации.
- Сотрудник отделения принимает документы и заявление, которое пишут по факту обращения.
- Сразу, как только будет принято заявление, покупателю дают бланк для оплаты госпошлины. Оплатить ее можно сразу в отделении через терминал.
- Документы сотрудник МФЦ забирает и выдает на это действие расписку. В расписке перечисляются все справки, которые были переданы на проверку и обработку заявки.
- В назначенный день приходят за документами. Делают это также все участники сделки. При обращении к сотруднику отдают расписку.
- Сотрудник МФЦ выдает документы – новые и сданные ранее в соответствии с принадлежностью для покупателя и продавца.
Оформление сделки купли-продажи квартиры в МФЦ
Минимальный состав документов в МФЦ для регистрации купли-продажи квартиры:
- паспорта всех участников сделки (другие удостоверения личности, для несовершеннолетних свидетельства о рождении);
- документы на объект недвижимости (правоустанавливающие, правоподтверждающие);
- договор купли-продажи в экземплярах по количеству участников сделки плюс 1 для органа Росреестра;
- квитанция об оплате госпошлины за совершение регистрационных действий.
Также, как и в процедурных вопросах, здесь могут иметься нюансы, и этот перечень может быть расширен за счёт:
- свидетельства о браке (расторжении брака, смерти);
- согласия супруги(а) продавца на продажу квартиры;
- разрешения органа опеки;
- согласия других лиц, имеющих преимущественное право покупки;
- доверенностей на представительство и других документов.
Заключительный этап оформления – получение участниками сделки документов на недвижимость. Для этого необходимо прийти в МФЦ в день, указанный в расписке о приёме документов, или позже. Каждый участник сделки может сделать это независимо от других. Если кто-то из участников не забирает полагающийся ему экземпляр договора, то он передаётся в орган Росреестра для хранения, где его можно будет получить.
Сроки регистрации договора купли-продажи квартиры определяются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ, который регламентирует госрегистрацию недвижимости. Сколько регистрируется сделка, зависит от того, где были поданы документы и каков характер регистрационных действий.
Срок оформления купли-продажи квартиры в МФЦ установлен п.1.2 ст. 16 218-ФЗ и составляет 9 рабочих дней с даты подачи документов через центр.
Услуга МФЦ по регистрации сделки с жилым помещением бесплатна, но это не означает, что таким образом получится избежать трат. Стоимость оформления договора купли-продажи зависит от того, какие расходы требуются на те или иные действия (заказ документов, оплата услуг специалистов и организаций).
Снизить эти затраты можно, если проводить все действия без привлечения других лиц (там, где есть такая возможность) и пользоваться экономными тарифами. Например, самостоятельно оформлять договор, подавать документы и проводить расчёты, заказывать справки в обычном, а не ускоренном порядке.
За проведение органом Росреестра регистрационных действий взимается госпошлина в размере (ст. 333.33 НК РФ)
- 2 000 руб для физлиц;
- 22 000 руб для организаций.
Кто и в каком размере должен нести издержки – предмет соглашения между участниками сделки. Впрочем, эти расходы по сравнению со стоимостью предмета сделки весьма невелики, и слишком зацикливаться на этих вопросах особого смысла не имеет.
Если реализация сделки требует нотариального удостоверения документов (доверенности, договора), то за это придётся уплатить госпошлину в размерах, определённых ст. 33.24 НК РФ. Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% от суммы сделки (мин 200 руб, макс 20 000 руб).
Процедура регистрации
МФЦ, предоставляющие юридические услуги населению, существуют именно для того, чтобы облегчить осуществление подобных процессов.
Если еще не так давно заявителям для того, чтобы поставить жилплощадь на учет, необходимо было наносить визит сразу в несколько мест, теперь для этого достаточно посетить только многофункциональный центр.
Здесь имеется комплексное обслуживание высокого качества – каждый офис обладает информационным уголком, где сотрудник центра поможет по любому из возникших вопросов.
Работники МФЦ дадут ответ на все волнующие граждан вопросы, а также сформируют удобную электронную очередь.
Как регистрируют соглашение о купле-продаже объекта недвижимости через МФЦ:
- Поиск лица, которое покупает жилье.
Перед тем как посетить многофункциональный центр, нужно отыскать покупателя, согласного со всеми условиями осуществления операции. Это делается либо через портал с объявлениями о покупке недвижимости, либо через соответствующие газеты и журналы.
- Заключение соглашения.
По своевременно приготовленному образцу или после его формирования самостоятельно нужно начать заполнять договор, в котором указываются все важные условия – стоимость объекта, реквизиты участников сделки, день и место заключения соглашения, права и обязанности участников, различные дополнительные нюансы.
Как только договор будет подписан всеми сторонами, а также после осуществления взаимных расчетов можно начинать составлять акт передачи, необходимый для оформления купли-продажи.
- Акт передачи.
На базе этой бумаги продавец имеет возможность передачи проданной квартиры в собственность покупателя по факту. Акт хранится вместе с регистрационным свидетельством – в дальнейшем он вновь может понадобиться для осуществления операций с недвижимостью.
- Визит в МФЦ.
Оба участника сделки должны прийти в организацию с регистрационной документацией.
Сначала необходимо обратиться в информационную службу, здесь расскажут, как правильно оформляется соглашение и что для этого следует сделать. Это же время будет предложено занять электронную очередь.
Работник центра предоставит заявителям новый бланк общего заявления, заполняемый при специалисте. Далее предоставляются все основные бумаги.
Важно! Работники МФЦ действуют согласно инструкции, поэтому документы будут приняты только при условии полной комплектации и соответствия всем требованиям законодательства. Заниматься сбором документов и их подачей следует максимально внимательно.
После проверки бумаг заявители получат справку с указанием дня и времени получения необходимых результатов после регистрации соглашения купли-продажи квартиры через МФЦ.
- Регистрация сделки.
Когда стоит обращаться в МФЦ?
Договор купли-продажи (ДКП) недвижимости подлежит обязательной регистрации (ст. 131 и 164 ГК РФ). Это касается и договоров, заключенных в простой письменной форме, и тех, что прошли удостоверение в нотариальной конторе. Без похода к нотариусу не обойтись в том случае, если объектом сделки стала недвижимость в долевой собственности или одна из сторон представлена несовершеннолетним гражданином. В ином случае для заключения сделки нужны только подписи обеих сторон.
Правовые последствия сделок с недвижимостью наступают только после регистрации договора купли-продажи, но МФЦ не занимается этой процедурой. Вместо этого он принимает документы, проверяет их и направляет в местное отделение Росреестра, в котором и фиксируется сделка. ДКП считается зарегистрированным только тогда, когда сведения о нем будут занесены в базу ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), но не с момента подачи документов в МФЦ.
ЕГРН ведет и контролирует Министерство юстиции РФ и ее территориальные отделения, местные офисы Росреестра.
МФЦ является посредником, который передает документы от заявителей в Росреестр. И эта услуга бесплатна для физических лиц. Работа МФЦ значительно разгружает деятельность Росреестра, ускоряет его работу. Однако подать документы для регистрации ДКП можно по-прежнему в самом офисе Росреестра (кроме Москвы) или при помощи интернета, через портал Госуслуги.
В МФЦ обращаются потому, что у них удобный график приема граждан, то есть попасть к специалисту гораздо проще, чем в государственные структуры. Очереди в Центрах не такие большие и в основном электронные, неутомительные.
Особенность подачи документов на регистрацию в МФЦ в том, что имущество должно быть расположено в том округе, в котором находится это учреждение. В ином случае нужно напрямую обратиться в Росреестр.
Нужно ли заверять договор на продажу или покупку квартиры в нотариальной конторе? На протяжении длительного времени оформление сделки купли-продажи обязательно удостоверялось у нотариуса, однако в настоящее время для надлежащего подтверждения прав требуется регистрация договора в службе Росреестра.
Тем не менее, без нотариального удостоверения договора купли-продажи не обойтись, если предметом сделки выступает жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве долевой собственности. В этом случае в полномочия нотариуса входит не только проверка документов на предмет соответствия действующему законодательству, но и соблюдение интересов других владельцев долевого объекта недвижимости.
Помимо этого, удостоверить договор купли продажи квартиры у нотариуса стороны могут в любом ином случае, если достигли такой договоренности. Рассмотрим, в чем заключаются преимущества нотариального удостоверения сделок у нотариуса:
- если нотариус проверил договор и поставил удостоверительную надпись, регистрация в учреждении Росреестра может осуществляться по упрощенной форме, в том числе путем направления документов по каналам электронной связи;
- регистрация сделок после нотариального удостоверения происходит не только по упрощенной форме, но и значительно быстрее – в течение одного дня при подаче документов в электронной форме, и три дня – при стандартном варианте обращения в службу Росреестра;
- при удостоверении сделок нотариус гарантирует сторонам соответствие условий договора требованиям законодательства, а при возникновении проблем юридического характера ответственность нотариуса наступает по договору страхования гражданской ответственности;
- стоимость оформления купли-продажи через нотариуса может включать в себя услуги технического характера, что позволяет сторонам избежать необходимости обращаться к юристу.
Оплата налогов от сделки (кто и сколько должен заплатить в 2018 году)
С 2016 года действует Федеральный закон №382 ФЗ, вносящий существенные коррективы в правила налогообложения сделок купли-продажи квартир.
В частности, если владелец купил или получил в наследство жильё до 1 января 2016 года, и с того момента прошло не менее трёх лет, он освобождается от уплаты налогов за продажу.
Речь идёт только о собственности, не о долевом владении. После приватизации, получения жилплощади в подарок, по наследству, должно пройти не менее трёх лет. В этом случае налог платить не нужно.
В некоторых случаях требуется не менее пяти лет:
- Если собственность приобреталась по договорам долевого строительства, получена не от ближайших родственников;
- Если вступление в права состоялось позже 1.01.2016;
- Имущество отчуждалось после вступления закона в силу.
С какой цифры берётся налог 13%? Вариантов два. В первом случае, со стоимости продажи, минус налоговый вычет (предоставить декларацию о нём). Во втором – с суммы продажи, минус все затраты на приобретение.
Можно ли оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно через МФЦ?
После получения денег продавцом и подписания акта приема-передачи покупателем, участники сделки должны зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Передать документы в регистрирующий орган можно через нотариуса, но только в том случае, если он удостоверял сделку ранее (ст. 15 Основ №4462-1 от 11.02.1993). Однако если нотариальная форма сделки не обязательна, документы можно подать самостоятельно через МФЦ.
Особенности регистрации права собственности по договору купли-продажи через многофункциональный центр:
- регистрация купли-продажи длится на 2 дня дольше, чем при обращении напрямую в Росреестр;
- в каждом отделении центра установлены банкоматы, в которых сразу же можно оплатить государственную пошлину;
- за ходом обращения можно следить на сайте МФЦ.
В результате обращения о новом владельце квартиры вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — специальная база данных Росреестра, в которой содержится информация обо всех объектах недвижимости на территории РФ.
В настоящее время свидетельство о праве собственности не выдают. Новый владелец подтверждает свои правомочия выпиской из ЕГРН и договором купли-продажи. После регистрации новый владелец может прописаться в новой квартире, а также обратиться в расчетно-кассовый центр для смены лицевого счета.
Купля-продажа квартиры через МФЦ
Чтобы стать полноправным владельцем квартиры покупатель должен зарегистрировать право собственности на нее. Для этого ему совместно с продавцом нужно написать заявление и подать необходимые документы в отделение Росреестра или обратиться в многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ). Сделку купли-продажи оформить можно самостоятельно при отсутствии оснований обращения к нотариусу.
За регистрацию перехода права собственности нужно оплатить государственную пошлину в размере 2 тысяч рублей. Граждане получат свой экземпляр договора купли-продажи квартиры с соответствующими пометками из Росреестра через 9 рабочих дней со дня обращения.
Регистрация права собственности, а не договора
В настоящее время договор купли-продажи не регистрируется, но обязательно перерегистрация права собственности на нового владельца. В случае предоставления неполных сведений регистрация права по договору купли-продажи будет приостановлена.