Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование недвижимости: нужно ли оно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
От чего защищает обязательная страховка
Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:
- пожара;
- взрыва газа;
- падения самолета (маловероятно, но возможно);
- стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
- незаконных действий третьих лиц.
Что предпочесть: стандартный или коробочный продукт
Для удобства страхования имущества физических лиц компании предлагают коробочные продукты, реализуемые дистанционно. Их покупка не требует много времени для знакомства с условиями. Однако в пакет не включаются ценное имущество и движимые вещи, расположенные на территории участка. Компенсация по движимым вещам в частных домах, квартирах обычно не превышает 10% от единой суммы, предусмотренной для такого имущества.
Классические продукты продаются с индивидуальными полисами без ограничений по сумме и видам движимых вещей. Ущерб компенсируется в размере полной стоимости по каждому предмету. Для этого заранее нужно составить их список с оценкой реального состояния. Такой полис стоит дороже, но его стоимость компенсируется защитой от абсолютного большинства рисков.
Какое имущество можно застраховать — прописывается в полисе. Цена для классических продуктов формируется на основе экспертной оценки. Стоимость полиса рассчитывается как сумма перечисленных в нем рисков. Величина последних определяется в виде процента от приходящейся на них страховой суммы. Дополнительно учитываются повышающие/понижающие коэффициенты.
Внимание! Если в течение 12 месяцев страховой случай не наступил, клиент получает бонус в формате безубыточного страхования.
Договор добровольного страхования имущества должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 940 ГК РФ). К существенным условиям договора относится условие о размере страховой суммы (то есть суммы, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору страхования имущества).
Страховая сумма определяется по соглашению сторон договора, но не должна превышать действительную стоимость имущества, которая, в свою очередь, эквивалентна рыночной стоимости (п. 2 ст. 947 ГК РФ). На основании ст. 945 ГК РФ при заключении договора страховщик вправе осмотреть страхуемое имущество, а при необходимости – назначить экспертизу в целях установления его реальной стоимости.
Срок действия договора страхования начинается с момента вступления его в силу, а именно после уплаты страховой премии или ее первого взноса, если иной момент не предусмотрен договором (п. 1 ст. 957 ГК РФ). Договор страхования распространяется на страховые случаи, происшедшие после его вступления в силу, если в нем не предусмотрен иной срок начала действия страхования (п. 2 ст. 957 ГК РФ).
Страховой случай подразумевает опасность, от которой производится страхование, факт причинения вреда и причинно-следственную связь между опасностью и вредом. Случай считается наступившим с момента причинения вреда (утраты, гибели, установления недостачи или повреждения застрахованного имущества) в результате действия опасности, от которой производилось страхование.
Договором страхования имущества страховыми случаями могут быть признаны следующие события:
-
воздействие огня (пожар, удар молнии, взрыв, применение мер пожаротушения, падение пилотируемых летательных аппаратов);
-
стихийные бедствия (буря, вихрь, ураган, смерч, шторм, наводнение, затопление, паводок, ледоход, просадка грунта, оползень);
-
стороннее воздействие (наезд, столкновение, опрокидывание и падение предметов на застрахованное имущество);
-
противоправные действия третьих лиц (хищение, умышленные повреждения, вандализм);
-
аварии.
Отказ в выплате по страховке квартиры или автомобиля
В части расчета страховой суммы касательно застрахованного имущества правила страхования преимущественно дублируют положения ГКРФ. Сумма устанавливается соглашением сторон, но превышать рыночную стоимость она не может. Если вы установили в правилах страхования квартиры или автомобиля сумму страхования больше страховой стоимости, то при страховом случае вам все равно выплатят сумму, не превышающую реальную стоимость. Если сумма устанавливается меньше рыночной цены имущества, возмещение будет происходить на основе норм ГКРФ по принципу неполной имущественной страховки, если другое не оговорено договором. Если вы решили застраховать квартиру или автомобиль не на рыночную стоимость, рекомендуется включить в договор страхования условие возмещения «первый риск».
В правилах страхования могут также содержаться лимиты выплат по каждой категории движимого имущества, когда страховая сумма касательно каждой единицы имущества не зафиксирована описью.
Комментарий к ст. 930 ГК РФ
1. При страховании имущества страховыми случаями выступают утрата (гибель), недостача или повреждение имущества (подп. 1 п. 2 ст. 929 ГК). Основным объектом страхования здесь являются вещи, хотя возможно и страхование иных видов имущества, способных к уничтожению, похищению или повреждению (например, программ для ЭВМ).
2. Договор страхования предполагает наличие у страхователя или выгодоприобретателя основанного на законе, ином правовом акте или договоре интереса в сохранении этого имущества. Нередко суды подчеркивают, что в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 929 и п. 1 ст. 930 ГК страхователем (выгодоприобретателем) по договору страхования имущества может быть не любое лицо, заинтересованное в сохранении имущества, а лишь тот, кто несет риск утраты или повреждения застрахованного имущества (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 29 ноября 2006 г. N КГ-А40/11323-06).
Таким интересом, прежде всего, обладает собственник вещи. Как указано в п. 3 письма ВАС N 75, «собственник как лицо, обладающее наиболее полным абсолютным правом на принадлежащее ему имущество, всегда имеет основанный на законе интерес в его сохранении. Интерес в сохранении имущества имеется у его собственника и тогда, когда по условиям договора аренды обязанность по ремонту поврежденного имущества возлагается на арендатора». Ущерб, который причинен имущественной сфере собственника страховым случаем, подлежит возмещению страховщиком. Страховые убытки собственника состоят в возмещении стоимости погибшей вещи или стоимости ее ремонта. Таким образом, собственнику возмещается реальный ущерб, но не упущенная выгода (на это косвенно указывает и п. 2 ст. 947 ГК). Возмещение упущенной выгоды осуществляется по договору о страховании предпринимательского риска (ст. 933 ГК). Юридические препятствия для оформления двух этих видов страхования одним документом отсутствуют.
Арендатор также признается лицом, заинтересованным в сохранении арендуемого им имущества, что обусловливает возможность страхования в его пользу этого имущества (см., например, Постановление Президиума ВАС от 21 апреля 1998 г. N 1540/98; Постановление ФАС Уральского округа от 5 февраля 2003 г. N Ф09-101/03-ГК). Заинтересованность арендатора в страховании арендуемой вещи проявляется в том, что с гибелью или повреждением вещи арендатор лишится возможности владеть и пользоваться ею, а также в том, что он не сможет вернуть эту вещь арендодателю. Опасность наступления этих обстоятельств может быть застрахована при условии, что они относятся к риску арендатора. Так, если арендатор отвечает за случайную гибель или повреждение вещи (п. 3 ст. 401 ГК), то у него имеется интерес в страховании этой вещи. Повреждение вещи в результате пожара лишает арендатора возможности использовать эту вещь, а потому он вправе требовать страхового возмещения на ремонт этой вещи.
Страховой интерес имеется у арендатора и тогда, когда обязанность к страхованию не предусмотрена договором аренды. Если сданное в аренду имущество застраховано и арендатором, и арендодателем, то наступление страхового случая по обоим договорам страхования не должно приводить к неосновательному обогащению собственника имущества (при получении возмещения стоимости имущества от арендатора он обязан вернуть полученную им излишнюю сумму страхового возмещения своему страховщику на основании ст. 1102 ГК).
Ссудополучатель может застраховать имущество, находящееся в его безвозмездном пользовании. Его интерес обусловлен потребностью в пользовании имуществом и необходимостью возврата этого имущества ссудодателю в соответствии с п. 1 ст. 689 ГК (п. 4 письма ВАС N 75).
Страхование имущества, служащего предметом сделки, предусмотрено законом также для залогодателя и залогодержателя (подп. 1 п. 1 ст. 343 ГК), продавца и покупателя (ст. 490 ГК), заказчика и подрядчика по договору строительного подряда (ст. 742 ГК), ломбарда (п. 3 ст. 358, п. 4 ст. 919 ГК) и т.д.
3. В силу п. 2 коммент. ст. договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя страхового интереса, является ничтожным. Бремя доказывания отсутствия интереса лежит на лице, заявившем требование о признании договора ничтожным (п. 2 письма ВАС N 75). Страховщик может проверить наличие страхового интереса при заключении договора страхования или довериться сведениям, сообщенным страхователем.
Страховой интерес может существовать у страхователя или выгодоприобретателя на момент заключения договора, но затем отпасть (например, арендатор застраховал арендованную вещь в свою пользу, но до повреждения вещи возвратил ее арендодателю). Поэтому страховщик проверяет наличие страхового интереса также перед страховой выплатой. Отсутствие интереса служит поводом к отказу в страховом возмещении на основании ст. 929 ГК (если страховой случай еще может наступить) или ст. 958 ГК (если страховой случай уже наступить не может). Отпадение страхового интереса не влечет превращения договора страхования в ничтожную сделку, поскольку в момент заключения договора он соответствовал законодательству.
4. Буквальное толкование п. 2 коммент. ст. приводит некоторых авторов к выводу, что договор страхования, заключенный при отсутствии страхового интереса, всегда является ничтожным; приобретение страхователем или выгодоприобретателем страхового интереса впоследствии «не излечивает договора» (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 2003. С. 705 (автор комментария — А.А. Иванов)). Согласиться с этим мнением нельзя. Пункт 2 коммент. ст. нуждается в ограничительном толковании. Если к моменту наступления страхового случая у страхователя (выгодоприобретателя) имеется страховой интерес, то, несмотря на отсутствие этого интереса в момент заключения договора, страховое возмещение подлежит уплате страховщиком. Иначе говоря, объектом страхования может быть и будущий страховой интерес. В практике страхования это случается довольно часто, когда страхуется имущество, еще только приобретаемое страхователем.
5. Закон обходит молчанием вопрос о судьбе договора страхования, если выгодоприобретатель не имеет страхового интереса, а страхователь имеет. Представляется, что договор страхования в части назначения выгодоприобретателя, не имеющего страхового интереса, ничтожен (п. 2 ст. 930). Но в остальной части этот договор является действительным (ст. 180 ГК).
6. Предусмотренное п. 3 коммент. ст. страхование «за счет кого следует» сопровождается выдачей страхователю страхового полиса на предъявителя. О правовой природе страхового полиса см. коммент. к ст. 940 ГК. Потребность в таком виде страхования существует тогда, когда застрахованный товар активно используется в гражданском обороте. Смысл этого вида страхования состоит в том, что при отчуждении застрахованного товара нет необходимости извещать страховщика о переходе права на застрахованное имущество (ср. со ст. 960 ГК) и о замене выгодоприобретателя (ср. со ст. 956 ГК).
Предъявляя страховой полис страховщику, выгодоприобретатель легитимирует себя в качестве кредитора по обязательству о страховой выплате. Кроме того выгодоприобретатель должен доказать наступление страхового случая и свой страховой интерес (например, факт приобретения им в собственность застрахованного имущества).
Обязательно ли при ипотеке страховать жизнь и квартиру каждый год?
Начнем с того, что страхование жизни при оформлении ипотечного кредита не является обязательным. Банк не расторгнет договор и не отнимет квартиру только из-за того, что заемщик не купил полис. А вот увеличить процентную ставку по кредиту он может, но при условии, что это прописано в договоре кредитования.
Если вы решите оформить полис страхования жизни и здоровья, помните, что в общем случае он действует в течение года. Некоторые страховые компании предлагают приобрести страховку на весь срок действия ипотечного кредита. Это невыгодно – и вот почему:
- если вы решите погасить кредит досрочно, придется высчитывать переплату по страховке и просить банк о ее возврате;
- если вы найдете страховую компанию с более выгодным предложением по страховке, договор с действующим страховщиком придется расторгать, а это может повлечь за собой наложение штрафа в размере, сопоставимом с экономией от оформления новой страховки.
А вот саму квартиру придется страховать регулярно, до тех пор, пока ипотека не будет полностью погашена. Страховую компанию можно выбрать самостоятельно, главное, чтобы она была аккредитована банком, который выдал вам ипотеку.
Порядок действий при наступлении страхового случая
Чтобы получить компенсацию заявителю необходимо доказать характер, причины, размер и сам факт понесенных убытков. Для подтверждения имущественного интереса на застрахованный объект недвижимости, клиент должен подать в страховую компанию заявление о выплате возмещения с приложением соответствующих документов.
Что делать, если предполагаемое событие наступило?
1. Примите возможные меры, чтобы уменьшить или предотвратить ущерб, спасти застрахованное имущество.
2. Немедленно вызовите:
- при затоплении – сотрудников ТСЖ, ЖЭКа или ДЕЗа, других уполномоченных органов либо специальных аварийных служб для устранения случившегося;
- при возникновении пожара – пожарную службу для ликвидации пожара и исключения случая повторного возгорания;
- при совершении незаконных действий посторонними гражданами – сотрудников правоохранительных органов для регистрации факта наступления такого случая и начала расследования.
После получения от сотрудников вызванной службы подтверждающих документов, вызовите представителя страховой компании. Он осмотрит поврежденное имущество и определит размер причиненного ущерба.
Что делать точно не стоит? Пытаться изменить картину случившегося: элементы отделки здания, имущество, находящееся внутри помещения, должны оставаться в прежнем виде. Менять местоположение предметов и каким-либо образом изменять обстановку можно только с согласия страховой компании (особенно если это влияет на безопасность жильцов и размер ущерба).
В течение пятнадцати дней после получения пакета документов, запрашиваемого для назначения страховой выплаты, компания-страховщик принимает решение о выплате средств либо признает случай не страховым. В последнем случае заявителю может быть отказано в получении средств. Если же в результате рассмотрения документов страховщик вынес положительное решение, для получения компенсации нужно предоставить реквизиты для перевода денежных средств.
Сколько будет стоить полис
Ожидается, что одним из отличий региональных программ по сравнению с заключением коммерческого договора со страховой компанией в частном порядке станет более низкая стоимость полиса. Методику определения страхового тарифа в части минимального объема обязательств страховщиков будет устанавливать Центробанк, и стоимость не должна сильно отличаться по стране. Однако некоторый разброс все же будет из-за дополнительных рисков: если в регионе частые пожары, а состояние жилищного фонда плохое, это может влиять на стоимость страхования.
Предполагается, что сумму страхового взноса можно будет внести в виде опции в единые платежные документы, также говорится о возможности уплаты страховых взносов через отделения Почты России, Сбербанка России, иных организаций с крупной филиальной сетью, операторов сотовой или стационарной связи, платежные терминалы и так далее, не исключая традиционные способы заключения договоров страхования.
Средняя стоимость полиса страхования жилья по новому закону может составить 3-5 тысяч рублей в год: такие данные приводит ИА «Финмаркет» со ссылкой на гендиректора компании «РЕСО-Гарантия» Дмитрия Раковщика. При этом если есть желание застраховать жилье только от чрезвычайных ситуаций, такой полис может стоить порядка 300 рублей в год. Однако, по мнению страховщиков, подобный полис с минимальным количеством рисков будет неинтересен жителям регионов, где стихийные бедствия — редкость. А вот страхование от расширенного списка рисков (включая «бытовые») по более привлекательной цене может быть уже востребованным.
«На мой взгляд, 3-5 тысяч рублей в год — это серьезная сумма для среднего жителя России, причем сравнимая с размером налога на владение имуществом, по которому уже неоднократно возникало множество споров», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Добровольное страхование жилой недвижимости от ущерба коммерческой страховой компанией сейчас оценивается в среднем в 0,1-0,3% от стоимости объекта страхования, сообщает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова. «Если система [страхования жилья] будет утверждена на государственном уровне, нужно будет отрегулировать тарифы и предоставить субсидии льготным категориям граждан. Если страховые взносы одномоментно начнет платить вся страна, то для страховых компаний это гигантский доход, поэтому ставка должна быть намного ниже, чем при добровольном страховании. Вероятно, страховые компании должны пойти на условия стоимости полиса 0,02-0,1% в год от среднерыночной цены объекта», — полагает эксперт.
При этом, по данным опроса, проведенного Научно-исследовательским институтом Минфина РФ и Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ), городские жители готовы платить порядка 300 рублей в месяц за страхование своего жилья, сельские жители — порядка 200 рублей в месяц. Однако такие суммы назвали люди, которые в принципе готовы страховать свою собственность. По данным опроса, из 79% респондентов, назвавших себя собственниками, две трети сообщили, что не страхуют свое жилье и не рассматривают в перспективе такую возможность. При этом 84% тех, кто готов оплачивать страховой полис, заявили, что согласны это делать только в том случае, если в страховку будут включены другие актуальные для собственников жилья риски, а не только риски возникновения чрезвычайных ситуаций.
Сейчас у регионов есть переходный период (еще почти год), чтобы совместно со страховщиками разработать локальные программы, соответствующие федеральному законопроекту, и определиться, какие риски включать, а какие нет.
В целом можно подвести такой итог:
- ФЗ 320 позволяет формировать программы добровольного страхования жилых объектов в каждом отдельно взятом регионе РФ.
- Благодаря принятию закона происходит частичная разгрузка бюджета, поскольку немалая часть выплат будет происходить за счёт страховых компаний.
- Добровольное страхование позволяет оформить защиту как самого жилого объекта, так и гражданской ответственности перед третьими лицами.
- Стоимость ежемесячного платежа по добровольной страховке должна составлять около 150 рублей за один жилой объект.
- Уведомлять о возможности заключить договор должны коммунальные предприятия, включая строку со страховкой в ежемесячные уведомления по оплате услуг ЖКХ.
- Если владелец недвижимости не хочет оформлять страховку, достаточно исключить соответствующую строку из списка услуг к оплате.
Можно сказать, что добровольное страхование жилых объектов недвижимости – перспективное направление, поскольку количество ЧС, катастроф, аварий ежегодно увеличивается, соответственно получение компенсационных выплат является важным вопросом для каждого владельца квартиры либо жилого дома.
В каких случаях имеет смысл оформлять страхование от утраты титула?
Страховка от утраты титула приобретается редко. Но если вы, например, покупаете квартиру на вторичном рынке у собственника, который владеет ею меньше 3 лет, возможно, стоит переплатить небольшую сумму и быть уверенным, что вам не придется платить за жилье, право на которое может отобрать суд.
Где начнут применять страхование жилья от ЧС по новым правилам
Добровольное страхование жилья от ЧС скорее всего начнут опробовать в регионах риска, где нередки паводки, пожары или другие стихийные явления. В числе потенциальных пилотных регионов для реализации программы чиновники называют Забайкальский, Пермский, Красноярский, Краснодарский и Хабаровский края. А также Московскую область, Санкт-Петербург, Ленинградскую, Тверскую, Свердловскую, Тюменскую, Новосибирскую, Белгородскую и Омскую области.
Скорее всего, жители городов-миллионников, где практически никогда не бывает природных катастроф, массово страховаться не пойдут. Но это не умаляет важности нового закона. Он выполнит важную задачу — поможет популяризации страхования домов и квартир. По нашим прогнозам, он позволит страховым компаниям собрать около 5 миллиардов рублей премии.
Успех этого вида страхования в тех или иных регионах будет зависеть от того, как региональные власти подойдут к его продвижению. Важно на этапе внедрения программы заняться повышением информированности, улучшением финансовой грамотности жителей регионов.
Правительственные чиновники сегодня совместно с региональными властями обсуждают и продумывают механизмы, как применить нормы закона на практике и скомбинировать возможные варианты региональной программы с нашим действующим продуктом по страхованию жилья.
Перечень необходимых документов для заключения договора страхования
- Письменное заявление страхователя – пишется на месте в страховой компании.
- Опись имущества, фотографии объектов страхования (при страховой сумме более 30000 долларов США). Все это делает страховщик. Сначала вы приходите в страховую фирму и озвучиваете свои пожелания. Страховщик консультирует вас по условиям, возможностям и деталям. Потом он придет к вам в гости и посмотрит на обстановку, сделает фотографии. Это бесплатно, но если страховая сумма большая, то вам предоставят квалифицированного оценщика, и за его услуги, скорее всего, придется заплатить отдельно.
- Паспорт или иное удостоверение личности.
Вы застраховали жилье, казалось бы, теперь можно жить спокойно. А что делать, если страховой случай все же наступил? Куда бежать и просить о помощи? Кто кому должен?
Примерный порядок действий такой. Если проблемы произошли из-за неправомерных действий третьих лиц, первым делом обращайтесь в правоохранительные органы. Если произошел пожар – в органы пожарного надзора, а если беда из-за газа – в газовую «аварийку». Составьте список поврежденного имущества, сообщите эту информацию правоохранителям. Потом уведомите о происшествии страховую компанию – обязательно в письменном виде. Обычно на это отводится 3 дня. Вам придется прийти в офис страховой компании и заполнить подробную анкету. И обязательно сохраните поврежденные предметы или то, что от них осталось. Страховщики непременно захотят на них взглянуть. Они снова приедут к вам в гости, чтобы составить акт осмотра. В некоторых случаях для участия в составлении акта может быть приглашен соответствующий специалист, например, при аварии систем водоснабжения придет представитель ЖЭС.
А дальше нужно отстоять свои права, чтобы получить компенсацию. Помните! Вы можете получить не более страховой суммы, на которую оформлялся договор.
Для получения страхового возмещения нужно предоставить страховщику:
- письменное заявление о выплате страхового возмещения и страховой полис.
- документы из компетентных органов, подтверждающие факт наступления страхового случая и размер ущерба (акты органов пожарного надзора, справки органов МВД). Если сумма ущерба менее 500$ по курсу НБРБ на день страхового случая, то документы от компетентных органов могут не предоставляться.
- опись поврежденного или утраченного имущества с указанием его стоимости – этот документ вы составляете самостоятельно.
В некоторых случаях могут потребоваться заключения бюро товарных экспертиз или оценщиков, акт оценки ущерба, за которым нужно обратиться к частному оценщику. А также документы, подтверждающие наличие права собственности.
Когда все документы предоставлены страховой компании, она должны произвести выплату. Сроки выплат также прописаны в полисе, обратите внимание на этот пункт при составлении договора.
Застрахован – значит, защищен. Однако не стоит расслабляться. Всегда помните о личной ответственности.
Нужно ли платить и как отказаться
Добровольное страхование означает, что гражданин сам выбирает — платить ему за эту услугу или не платить. Важно внимательно читать квитанцию, поскольку, если жилец случайно заплатил за услугу, это будет означать, что он автоматически заключил договор и будет платить всегда.
Если владелец жилья вычеркнул строку из квитанции, это будет означать, что он не согласен оплачивать страховку жилья, и в следующем месяце в его квитанции уже не должно быть этой строчки.
На всякий случай можно написать заявление в управляющую компанию, в котором указать причину отказа от новой услуги.
Если граждане не платят за страховку, в случае ЧС власти региона им частично возместят ущерб, в пределах социальных норм на человека, а не площади жилья. Новое жильё взамен утраченного им будут предоставлять без права его приватизации на срок до трёх лет (если семья не малоимущая).
Те, кто застраховал квартиру получат новое жильё в собственность из расчета площади пострадавшей квартиры.