Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сменить управляющую компанию в новостройке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Какую управляющую компанию лучше выбрать: от застройщика или нет?
Жители дома могут выбрать или стороннюю управляющую компанию, или от застройщика. Мое мнение: сразу после ввода дома в эксплуатацию второй вариант имеет значительное преимущество. Так как девелопер, который дорожит своей репутацией, особенно заинтересован в сохранении концепции дома, а также в возможном выявлении проблемных зон и разработке механизма их скорейшей ликвидации.
Помимо этого, УК от застройщика имеет преимущество. Она может начать знакомиться с домом до его ввода в эксплуатацию. Так, может проводиться первичное обследование инженерных систем и могут выдаваться замечания по качеству отделки не менее чем за полгода до планируемой даты ввода здания. В итоге, если все так и происходило, к моменту сдачи основная часть замечаний уже сформирована, назначены сроки их устранения, заказано оборудование для замены неисправных элементов и узлов. Польза очевидна: это помогает упростить процесс передачи квартиры покупателю, в разы снизить количество критичных замечаний и сроки их устранения, увеличить количество подписанных с первого раза актов приемки-передачи, а значит, и повысить лояльность собственников к застройщику и УК.
Правила проведения голосования и протокол
После того, как все заявки кандидатов рассмотрены, начинается конкурс по выбору управленцев. По окончанию голосования один из жильцов, которому доверили этот вопрос, должен суммировать все голоса. После этого все данные по количеству голосов фиксируются в протоколе.
Следом оглашают тех, кто занял лидирующие позиции. В случае если жители голосовали по бюллетеням, то документы не выбрасываются. Они сохраняются для того, чтобы при необходимости подтвердить законную победу конкретной управляющей компании. После оглашения победителя следуют обсуждения перспектив будущего сотрудничества и заключают соглашение. Претенденты, не прошедшие конкурсный отбор, покидают мероприятие.
Процесс заключения соглашения с УК
Завершением процесса считается формирование и подписание соглашения обеими сторонами. При этом дополнительно обговариваются все нюансы и детали, а также сроки сотрудничества и возможные обстоятельства разрыва деловых отношений. Соглашение составляется в двух экземплярах и заверяется в нотариальной конторе. Один экземпляр хранится в офисе УК, а второй передаётся управдому.
Собственники имею полное право дополнить соглашение своими пожеланиями, но это обязательно должно быть согласовано с уполномоченными лицами управляющей компании. После подписания соглашения УК может приступать к своей деятельности.
Зачем нужна управляющая компания от застройщика
Коммунальное обслуживание – больная тема для россиян. Опросы собственников жилья показывают, что не более 2-3% граждан удовлетворены работой своих УК. Поэтому для многих покупателей первичного жилья известие о том, что они получат конкретную управляющую компанию «в нагрузку» к квартире, становится неприятным сюрпризом. Бытует мнение, что навязанная контора априори будет хуже тех УК, что работают на рынке в режиме свободной конкуренции.
Аффилированные УК «от застройщика» — сравнительно недавняя практика на первичном рынке. По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, в нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства. Первоначально они были распространены преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, которые девелопер не хотел доверять коммунальщикам «с улицы».
Тем не менее, уже сегодня примерно половина застройщиков на рынке создают собственные управляющие компании вне зависимости от класса возводимого проекта. Аффилированные УК встречаются не только в элитных комплексах, но и в бизнес-, комфорт- и эконом- сегментах. Отчасти это связано с тем, что на фоне снижения продаж и кризиса на рынке недвижимости девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации жилых зданий.
Однако в создании собственной УК есть и прямая практическая необходимость. По закону, застройщик обязан передать дом коммунальщикам через три месяца после сдачи проекта в эксплуатацию, но часто новостройка не успевает заселиться за такой короткий срок. Пока более 50% квартир не распроданы, оставшиеся жильцы не имеют права самостоятельно выбирать коммунальщиков – это ответственность застройщика. В такой ситуации девелоперу логично пригласить аффилированную управляющую компанию, которую проще контролировать.
Что обеспечит жильцам УК от застройщика
Первые новоселы обычно оказываются в ситуации, когда большая часть квартир в жилом комплексе еще не выкуплена у девелопера и организовать собрание ТСЖ в обозримом будущем невозможно. При этом для нормальной жизни в новостройке кто-то должен вывозить мусор, убирать подъезды и подавать электричество. Поэтому на первом этапе в «навязанной» застройщиком УК нет ничего плохого – она позволяет избавиться от лишней головной боли, которой и так хватает при переезде.
Вот основные преимущества, которые дает жителям УК от застройщика, по мнению ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной:
- Полный спектр коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с ключами от квартиры
- Аффилированная УК будет лучше разбираться в сложном технологическом оборудовании, чем посторонняя организация
- будет дополнительно контролировать качество работы УК наравне с жильцами, так как заинтересован в сохранении позитивного имиджа своего проекта и бренда
- УК от застройщика предлагают своим жильцам отделку квартир и услуги дизайнера по невысоким расценкам
- У застройщика наработан определенный опыт в управлении жильем, тогда как ТСЖ нередко выбирают неквалифицированные УК, ориентируясь лишь на низкие цены
- Собственнику квартиры легче спросить за некачественное строительство с аффилированной УК
«Независимая УК может свалить ответственность за недоделки на застройщика. Дело может быть передано в суд. Таким образом, разбирательства могут затянуться», — поясняет Елена Щепкина. – «Аффилированная компания так поступить не сможет: недоделки придется исправлять. А застройщик обязан по договору исправлять недоделки в течение 5 лет гарантированного срока». При этом жители дома не должны забывать – предложенная управляющая компания с ними не на всегда. Как только новостройка будет заселена минимум наполовину, соседи могут организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях.
Законодательное регулирование вопроса
Избрание управляющей организации регламентируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.
Закон гласит, что жильцы должны определиться с выбором управляющей компании в указанный срок. Помимо этого, жильцы также определяют вид и способ ведения имущества дома.
ЖК РФ не регламентирует весь процесс избрания организации. При выборе необходимо полагаться также на Постановление Правительства № 75 от 6.02.2006 года, которое подробно разъясняет процедуру проведения избрания управляющей фирмы.
Например, пункт 3 данного Постановления устанавливает, что, если жильцы дома самостоятельно не определят управляющую компанию в месячный срок, то орган местного самоуправления единолично назначит организацию, которая будет осуществлять управление таким домом.
Как поменять управляющую компанию — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Три вида управляющих компаний
В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.
- УК, выбранная на общем собрании собственников
- Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.
- Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.
- Компания, выбранная на открытом конкурсе
Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.
После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.
В состав указанной комиссии будут входить:
- представители местной администрации;
- представители застройщика и подрядной организации;
- специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
- представители профильных служб и организаций газоснабжения;
- органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
- иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.
Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.
В процессе возведения многоквартирного жилого дома (МКД) застройщик управляет соответствующим имуществом самостоятельно. В частности, подразумеваются определенные затраты по типовым позициям:
- уборка мусора;
- поддержание работоспособного состояния проездов;
- оплата потребленной электроэнергии, других ресурсов.
Компания вправе заключать договоры с дольщиками. Даже при новой схеме финансирования объектов, которая действует с лета 2020 г., такой механизм обеспечивает приток денежной массы для выполнения работ. Предварительный характер соглашений обеспечивает привлекательный ценовой уровень жилья.
На завершающих этапах строительства стандартный алгоритм подразумевает следующую последовательность действий:
- Будущие собственники квартир выбирают управляющую компанию (УК). Альтернативный способ – организация конкурса муниципалитетом.
- Застройщик оформляет ввод объекта в эксплуатацию, регистрацию в базе данных ЕГРН.
- В течение 5 дней после приемки комиссией по акту – подписывает договор передачи дома с управляющей компанией.
- Дольщики после окончательного расчета принимают квартиры, фиксируют свои права собственников изменением записей в «Росреестре».
- Управляющая компания заключает соглашения с обслуживающими (снабжающими) организациями для полноценного выполнения своих функциональных обязанностей.
Перечень УК – претендентов на временные управляющие.
Управляющая организация может быть выбрана в качестве временного управляющего при соблюдении двух условий:
1) у нее имеется лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД;
2) она включена в соответствующий перечень организаций, который формируется уполномоченным органом и размещается в ГИС ЖКХ. В этот перечень включаются управляющие организации:
- представившие в уполномоченный орган заявление об их включении в перечень (на дату подачи заявления);
- признанные участниками открытого конкурса по отбору УК для управления МКД, расположенным на территории соответствующего муниципального образования (на дату составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе). Речь идет об открытом конкурсе, проводимом ОМСУ в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. При подаче заявки на участие в таком конкурсе заинтересованное лицо теперь будет давать согласие на включение его в перечень организаций – претендентом на временные управляющие. Поэтому заявка на участие в открытом конкурсе дополнена согласием претендента на включение его в перечень организаций для временного управления МКД.
Дата подачи заявления о включении в перечень или дата составления протокола важны, так как УК-претенденты включаются в перечень в хронологическом порядке.
Перечень организаций подлежит актуализации уполномоченным органом как минимум один раз в пять лет, а также в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня наступления одного из следующих событий:
- аннулирование лицензии УК, включенной в перечень;
- истечение срока действия лицензии УК, включенной в перечень, в случае непринятия лицензирующим органом решения о продлении срока действия лицензии;
- поступление заявления УК о ее включении в перечень организаций;
- составление протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе;
- поступление заявления УК о ее исключении из перечня организаций. Управляющая организация, включенная в перечень, вправе подать такое заявление, если она выбрана решением об определении УК для управления хотя бы одним домом.
Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании
Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:
- создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
- проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
- посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
- обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
- в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
- проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
- провести собрание собственников и выбрать УК.
Если жильцами не соблюден порядок выбора своей управляющей компании, то комитет местной администрации будет проводить конкурс, затем выберет организацию, предложившую наиболее выгодные условия.
Порядок проведения открытого конкурса
Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте. В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс.
В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД. Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом. Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД.
Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст. 200 Жилищного кодекса, в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления. Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс.
Процедура выбора управляющей компании многоквартирным домом
Здесь представлен образец договора с управляющей компанией.
Часто задаваемые вопросы Наиболее часто у жильцов в процессе смены управляющей компании возникают вопросы о том, кому платить в случае несанкционированной смены организации, занимающейся ведением дома, а также как вернуть переплату в случае неосновательного обогащения.
Если вас тоже интересуют указанные вопросы, вы сможете узнать ответы на них, чтобы решить проблемы с УО вашего дома. Кому платить? Иногда случаются такие ситуации, когда смена управляющей компании происходит без ведома жильцов, которые при этом оплачивали услуги в счет старой организации.
Закономерно, что при этом вторая (действующая) компания начинает выдвигать претензии по поводу задолженностей. Что делать в этом случае и кому выплачивать деньги? Ответ прост – без ведома жильцов смена УО производиться не должна, поэтому разбирательства не должны их касаться.
Важно
Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.
Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).
3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме.
Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г.
N 937/пр. С 1 июля 2015 года упразднен реестр ания собственников на очном ании. Все собственники, как проавшие на очной части собрания, так и проавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.
Зачем нужна управляющая компания от застройщика
Коммунальное обслуживание – больная тема для россиян. Опросы собственников жилья показывают, что не более 2-3% граждан удовлетворены работой своих УК. Поэтому для многих покупателей первичного жилья известие о том, что они получат конкретную управляющую компанию «в нагрузку» к квартире, становится неприятным сюрпризом. Бытует мнение, что навязанная контора априори будет хуже тех УК, что работают на рынке в режиме свободной конкуренции.
Аффилированные УК «от застройщика» — сравнительно недавняя практика на первичном рынке. По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, в нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства. Первоначально они были распространены преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, которые девелопер не хотел доверять коммунальщикам «с улицы».
Тем не менее, уже сегодня примерно половина застройщиков на рынке создают собственные управляющие компании вне зависимости от класса возводимого проекта. Аффилированные УК встречаются не только в элитных комплексах, но и в бизнес-, комфорт- и эконом- сегментах. Отчасти это связано с тем, что на фоне снижения продаж и кризиса на рынке недвижимости девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации жилых зданий.
Однако в создании собственной УК есть и прямая практическая необходимость. По закону, застройщик обязан передать дом коммунальщикам через три месяца после сдачи проекта в эксплуатацию, но часто новостройка не успевает заселиться за такой короткий срок. Пока более 50% квартир не распроданы, оставшиеся жильцы не имеют права самостоятельно выбирать коммунальщиков – это ответственность застройщика. В такой ситуации девелоперу логично пригласить аффилированную управляющую компанию, которую проще контролировать.
Минусы управляющей компании от застройщика – чем недовольны новоселы
Тем не менее, несмотря на множество очевидных плюсов, негативное отношение к управляющей компании от застройщика в среде вчерашних покупателей первичного жилья отнюдь не редкость. Общая претензия, которую можно найти на специализированных форумах новоселов: коммунальщики ведут себя в жилом комплексе по-хозяйски, не считаясь с интересами законных владельцев недвижимости. Вот распространенные моменты, которые вызывают недовольство:
В соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ любая управляющая компания должна брать деньги с собственников по муниципальному тарифу, если иные расценки не были утверждены на общем собрании ТСЖ. Но на деле работа УК от застройщиков действительно в среднем оказываются дороже. Это происходит за счет оказания дополнительных услуг, которые коммунальщики берут на себя по умолчанию.
- УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению
Пока жители дома не создали ТСЖ, подвалы, чердаки, крыши, фасады здания и т. д находятся под контролем УК. Теоретически достаточно сложно помешать коммунальщикам сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (в том числе сотовым операторам для установки их антенн связи), несмотря на недовольство собственников.
- УК от застройщика работают по принципу «после нас хоть потоп»
Это происходит, если коммунальщиков никто не контролирует – ни жильцы, ни девелопер. «Зачастую УК от застройщика уходят из эксплуатации дома по окончании гарантийного срока. В этот момент жители понимают, что для управления домом им нужно ТСЖ. В этом случае ТСЖ может получить дом в ужасном состоянии от УК», — поясняет ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина.
В целом, по мнению Елены Щепкиной, аффилированная с застройщиком УК — это большой полюс для жителей новостроек как минимум первые 5 лет, пока длится гарантированный срок. В этот период коммунальщики будут находиться под двойным контролем и служить дополнительным связующим звеном между жильцами и девелопером. В сфере их ответственности окажутся не только услуги по эксплуатации здания, но и оперативная реакция на жалобы по строительным недоделкам. При этом эксперт считает, что в существующей жилищной системе оптимальным был бы вариант, когда УК от застройщика сопровождала дом от его строительства, т.е. задолго до сдачи дома в эксплуатацию, до сноса здания.
Как действовать в такой ситуации
Есть несколько возможных вариантов развития событий.
Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.
Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.
Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.
Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.
Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.
Подписать договор с временной УК . Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.
Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК . И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.
Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.
Кто может выбирать управляющую компанию?.
Выбор управляющей компании в новостройке – один из насущных вопросов для будущих жильцов, ведь именно от УК будет зависеть начисление кварплаты и решение проблем, которые неминуемо возникают в новых домах.
Но кто имеет право выбирать управляющую компанию в новостройке?
Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья
Товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив по своей сути одинаковые структуру управления домом. В доме с таким управлением не реже чем раз в два года большинством голосов на общем собрании собственников выбираются члены правления и председатель правления многоквартирного дома. Председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: ремонтные, финансовые, благоустроительные, предоставление коммунальных услуг и другие работы, и услуги, установленные законодательством Российской Федерации. Если председатель правления не хочет обращать внимание на Ваши заявления по поводу по некачественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, то смело обращайтесь в надзорные органы. Он получает заработную плату из Вашего кармана и его обязанность устранять все нарушения.
Серьезных отличие формы управление ТСЖ И ЖСК в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива. При этом изменить форму управления домом можно на ТСЖ или управление управляющей организацией- обратно данная система не работает.
ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями. В ТСЖ большинством голосов собственников можно изменить форму управления домом на управление управляющей организацией.
Если в Вашем доме нет умелого хозяйственника, который готов взять дом под свою ответственность, но менять способ управления собственники не хотят, то ТСЖ или ЖСК может заключить договор управления с управляющей организации не меняя форму управления. В этом случае всё ответственность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг в Вашем доме будет нести управляющая организация.