Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа квартиры через нотариуса в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
На вопрос: «А нужен ли нотариус при приобретении жилья в долевую собственность?», мы отвечаем утвердительно.
Покупая жильё и оформляя его в долевую собственность, требуется обратиться к нотариусу с целью составления соглашения и его заверения. Лишь заверенный договор считается действительным, и сделка с покупкой доли может быть зарегистрирована Росреестром.
Обращаясь в нотариальную контору, Вы сможете осуществить регистрацию одного из трёх видов собственности на недвижимость, а именно:
- Единоличное право владения одним лицом (но, в случае официального брака, квартира признаётся совместным имуществом).
- Общее совместное владение обоими супругами.
- Долевая собственность.
После заверения сделки нотариусом, потребуется осуществить сбор бумаг и обращаться в Росреестр, для фиксации перехода права на собственность.
✅ Кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры в долевой собственности?
Участники договариваются, кто из них несет расходы на оплату услуг нотариуса. Согласно общим правилам, всеми расчетами занимается покупатель квартиры – заинтересованное лицо. Нередко ответственным за оплату выступает и продавец, а в ряде случаев расходы делятся поровну.
Рассмотрим три варианта на конкретных примерах.
Пример 1
Совладельцы продавали свои доли в 2-комнатной квартире в качестве единой сделки. Найденный покупатель решил взять все расходы нотариуса на себя. Однако взамен потребовал снизить цену за квартиру. Совладельцев такой вариант устроил, поскольку они оставались «в плюсе». Стороны составили предварительный договор купли-продажи – с пунктом о том, что «расходы возлагаются на покупателя».
Пример 2
Петр и Дарья долго не могли продать 1-комнатную квартиру в общедолевой собственности. Жилплощадь находилась на окраине городе, с неразвитой инфраструктурой, старым ремонтом, неисправным лифтом. Но вскоре объявился покупатель. Его устроила цена за квартиру, но параллельно он смотрел и другие квартиры в соседних районах. Петр и Дарья решили не упускать выгодный случай и предложили бонус – продавцы квартиры берут все расходы на нотариуса. Покупатель согласился и стороны ударили по рукам. Спустя 2 дня сделка была заключена.
Пример 3
Двое собственников продавали квартиру. Им посчастливилось найти двоих покупателей – брата и сестру. Обсуждая условия сделки, стороны пришли к единому мнению – расходы на нотариуса будут 50/50, т.е. поровну между продавцами и покупателями квартиры. Участники обратились к нотариусу и сообщили о своих договоренностях. Затем был составлен ДКП, куда и внесли пункт о «равной оплате нотариальных услуг».
Порядок продажи доли постороннему лицу
Если никто из собственников долей не изъявит желания приобрести отчуждаемую долю, то продавец вправе заключить сделку с любым другим лицом. В таком случае, договор купли-продажи доли квартиры не может быть исполнен ранее, чем по истечении одного календарного месяца с момента извещения продавцом остальных участников долевой собственности. Исключением из данного правила является наличие у продавца документа, подтверждающего отказ остальных участников долевой собственности от приоритетного права покупки доли. Продажа лицу, не являющемуся дольщиком, производится на тех же условиях, которые были предложены дольщикам, то есть по той же цене и на прочих равных условиях.
Нотариус обязан разъяснить субъекту, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки, правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки.
Преимущественное право выкупа
Положения статьи 246 ГК РФ определяют, что все правовые действия, затрагивающие законные интересы владельцев долевой собственности, могут производится только по взаимному согласию.
Статьей 250 ГК РФ определен порядок приоритетного права выкупа при продаже части общего имущества заинтересованному лицу. Поэтому прежде, чем совершить сделку, собственник обязан предложить выкупить его долю другим владельцам. И только получив письменный отказ можно реализовать часть недвижимости третьим лицам. Уведомление о продаже формируется в письменной форме, в нем устанавливается стоимость продаваемой части объекта, а также договорные обязательства.
В извещении должна указываться реальная продажная цена, за которую в дальнейшем доля будет продаваться другим субъектам.
Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец 2022)
При совершении будущей сделки c посторонними лицами нельзя указывать цену менее той, которая была предложена сособственникам. Они должны принять решение о покупке части недвижимости в течение одного месяца либо отказаться от приобретения.
Если в установленный срок ответ не поступил, продавец вправе продать долю любому субъекту. Если же отказ поступит ранее определенной даты, то сделка может быть совершена сразу.
Несоблюдение преимущественного права при реализации доли в совместном имуществе позволит остальным владельцам опротестовать проведенную сделку в течении трех месяцев с момента её совершения.
Но сделка при этом не отменяется, только меняется покупатель. Им становятся сособственники. Если же они отказываются от выкупа части помещения, а продавец решает изменить условия договора, потребуется снова уведомлять совладельцев и дождаться от них ответа.
Какие документы потребуются для совершения сделки?
Чтобы оформить сделку, к нотариусу должны явиться сами ее участники и предъявить следующие документы:
- паспорта;
- документы на объект: выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности Продавца;
- технический паспорт всей квартиры, если он не был предъявлен ранее при регистрации доли Продавца или были внесены изменения в планировку квартиры;
- письменный документ о согласовании сделки с другими совладельцами квартиры, свидетельствующий об их отказе от покупки доли продавца. Если отказ соседей получить не удалось, то нужно предъявить копию уведомления, отправленного им официально;
- согласие органов опеки, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, или он совладелец квартиры;
- согласие супруги на проведение сделки, если у продавца зарегистрирован брак. Оно заверяется нотариусом. Аналогичный документ потребуется и от покупателя, если он состоит в законном браке.
Нужен ли брачный договор при долевой собственности?
Имущественные отношения мужа и жены нуждаются в регулировании. Одно дело договариваться на словах – в любой момент супруг может нарушить свое слово, а у его оппонента не окажется доказательств. Брачный договор – это письменный документ, определяющий судьбу имущества супругов.
Начиная с конца 2020 года, регистраторы не оформляют долевую собственность на супругов, если последние не предоставят брачный контракт. Условием соглашения должно быть исключение совместной собственности на купленные вещи. Супруги могут заменить стандартный порядок любым другим (например, указать, что квартира оформляется в долевую собственность, а муж с женой получают доли в жилом помещении).
Пример:
Юшков и Телегина составили брачный договор о судьбе будущего имущества. Молодожёнам было удобно не делить все поровну, а определить новый режим собственности – долевой, с увеличением доли жены. Вскоре состоялась свадьба и брачный договор вступил в законную силу. Спустя полгода Юшковы купили 2-комнатную квартиру в центре Санкт-Петербурга. Согласно условиям брачного договора, супруги разделили жилье на доли, т.е. оформили долевое владение – Юшковой досталась ⅔ часть квартиры, а Юшков оформил ⅓ долю. Отсутствие брачного договора не оставило бы супругам шанса, кроме как оформить жилье в совместное владение. Если бы случился развод, квартира делилась бы на равные части – по ½ на человека.
Жизнь супругов полна сложностей и жилищных споров. Оформление квартиры в долевую собственность может приводить к конфликтам, если не сразу – то в будущем. Желательно учитывать разные моменты, чтобы избежать противоречий.
Следуйте рекомендациям юриста:
- Уделите внимание брачному контракту – опишите все возможные случаи, а при необходимости дополните договор новыми пунктами.
- Определитесь с оплатой лицевых счетов – при долевой собственности каждый взносит платёж в рамках своей доли, но супругам удобнее совершать платежи совместно (важно договориться, кто будет заниматься оплатой ЖКУ, ремонта, налогов – муж или жена).
- Ипотечное жилье можно оформить только в совместное владение супругов – до тех пор, пока обременение не снято, муж и жена являются созаемщиками и не могут распоряжаться жильем (например, выделять доли). Сразу после погашения кредита обратитесь в банк за справкой, а затем снимите обременение в органе Росреестра.
- Разводящиеся супруги (не в браке) вправе разделить ипотечное жилье и выплачивать ссуду в рамках своих долей. Разумеется, придется поставить в известность кредитора (банк).
- Приобретение квартиры при наличии детей обязывает супругов выделить доли для маленьких собственников. Жилое помещение получает статус «долевой собственности». Величину детских долей устанавливают сами супруги. Читайте, как это происходит в статье «Как выделить доли детям», а также «Соглашение об определении долей в квартире по материнскому капиталу».
Подводя итог, отметим, что супруги могут купить квартиру и определить доли. Закон допускает один вариант в браке – заключить брачный контракт и договориться о судьбе имущества. Остальные случаи стандартные – жилье переводится в статус совместного владения мужа и жены. Если помимо супругов в сделке участвуют дети, квартира так же будет оформлена в долевую собственность.
За последнее время участились случаи отказов в регистрации долевого владения на супругов. Виной тому действия самих пар, которые не знают всех тонкостей законодательства. Ошибки в брачном контракте, неучтенные интересы детей, не до конца собранные бумаги и желание решить вопрос поскорее – вот лишь часть причин для отказа в регистрации. Если вы собираетесь купить жилье в долевую собственность – юристы нашего портала к вашим услугам. Обсудите предстоящую сделку с профессионалом, оцените риски и узнайте о документах. Следование советам эксперта поможет провести чистую и быструю куплю-продажу без всяких проблем!
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Начнем с преимуществ:
- Полный контроль за соблюдением законности.
Как было указано выше, задача нотариуса – следить, чтобы все требования законодательства были соблюдены. Но это еще не все. Указанное должностное лицо должно следить и затем, чтобы не происходило ущемление интересов сторон, особенно тех участников сделки, которые каким-то образом ограничены в правах: детей, инвалидов и так далее.
- Комплекс необходимых услуг.
Мало того, что нотариусы консультируют своих клиентов, помогают им разобраться в тонкостях законодательства, так еще и другие сопутствующие услуги могут быть оказаны сторонам сделки сотрудниками нотариальной конторы. Самые популярные из них: сдача документов на регистрацию в МФЦ или в органы Росреестра, помощь в осуществлении оплаты покупки через депозит нотариуса.
Отметим следующее: ранее, когда очереди в МФЦ были огромные, услуга по сдаче документов была очень актуальна. Сейчас же, можно спокойно справиться с задачей самостоятельно, сэкономив значительное количество финансовых средств.
Минусы:
- Высокая стоимость услуг.
Это сложилось исторически. И к 2018 году ничего в этом плане не изменилось. Договор в простой письменной форме можно изготовить бесплатно, скачав его из интернета и немного отредактировав – если знаний хватает. Нотариальный договор – это всегда существенные траты.
- Нотариус, как правило, требует большее число документов, чем просят, например, юристы, работающие в МФЦ. С чем это связано? Все довольно просто: нотариус, если можно так выразиться, «отвечает головой» за качество подготовленных бумаг. У тех лиц, которые предлагают услуги по подготовке простой письменной формы документа, никакой ответственности нет. То есть, формально есть, конечно же, но привлечь их к ней практически невозможно.
Таким образом, у оформления сделки в нотариальной конторе есть свои плюсы и минусы. Но, если закон требует соблюдения именно такой формы договора, то выбирать не приходится.
«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?
Если квартирой владеет один собственник и он продает в ней долю — нотариус НЕ обязателен. Не важно кому собственник квартиры продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме. Простая форма — это когда договор просто напечатан на листе А4. Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробности.
Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:
- дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
- в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
- все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.
Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.
Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:
- Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
- Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:
- сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
- сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
- в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.
Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.
Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.
Давайте разберемся, а что такое сделка?
Сделка — это способ достичь правовых последствий посредством выражения частной воли в пределах дозволенных правопорядком.
Так вот, частную волю в сделках с недвижимостью необходимо выражать в письменном виде, устные сделки с недвижимостью являются ничтожными, недействительными.
ВНИМАНИЕ! ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ! от 01.05.2019 г
Новая редакция ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Подписан В.В.Путиным 01.05.2019 г.
Вступит в силу через 90 дней после официального опубликования.
01.10.2018 г вступили в силу поправки в часть 1 статьи 42 ФЗ 218 » О государственной регистрации недвижимости».
Если регистрируется ипотека (залог) на объект недвижимости, находящийся в единоличной или общей совместной собственности, договор залога составляется в простой письменной форме.
01.05.2019 года внесены поправки в ст.42 ФЗ-218:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Брачный договор, в том числе, определяет права каждого из супругов на недвижимое имущество, купленное в браке.
На основании Семейного кодекса РФ — недвижимое имущество, приобретенное в браке оформляется в общую совместную собственность или на одного из супругов, при этом имущество считается совместно нажитым и может быть отчуждено с участием обоих супругов или на основании нотариального согласия другого.
Если супруги хотят оформить общую долевую собственность на объект недвижимости, без нотариального брачного договора не обойтись.
Кроме договора купли-продажи сторонам нужно будет предъявить следующие документы:
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности на долю квартиры.
- Удостоверения личности.
- Технический план квартиры.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Разрешение органа опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
- Доверенность на совершение сделки, выданной на имя добровольного представителя продавца и/или покупателя.
- Решение суда о признании несовершеннолетнего эмансипированным.
- Судебный акт о лишении стороны сделки дееспособности, постановление органа опеки и попечительства о назначении недееспособному опекуна.
- Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
Необходимый пакет документов формируется из указанного перечня, но не должен включать все пункты.
Расходы по нотариальному удостоверению договора стороны несут в соответствии с установленным ими порядком. Это может быть продавец, покупатель или они оба, в заранее оговоренном соотношении.
Чтобы урегулировать финансовый вопрос и в дальнейшем избежать недоразумений, обязанности по оплате государственной пошлины и нотариальных услуг распределяются сторонами в договоре купли-продажи.
Оформление предварительного договора
Поскольку покупка и продажа части квартиры, находящейся в общей долевой собственности, – длительный процесс, а потенциальный покупатель на долю в квартире уже есть, рекомендуется заключить с ним предварительный договор купли-продажи у нотариуса, а также соглашение на предоставление задатка (не более 2% от стоимости самой доли). В тексте договора следует прописать:
- наличие других собственников, которые имеют первоочередное право выкупить долю;
- последствия для покупателя, если право первоочередной покупки будет реализовано;
- сумму задатка, которая пойдет в зачет при подписании реального договора купли-продажи;
- условия возврата задатка, при покупке доли другим собственником;
- сроки исполнения обязательств обеих сторон.
Предварительный договор признается ничтожным, если один или несколько собственников в письменной форме изъявили желание приобрести продаваемую долю. При этом полученный задаток незамедлительно следует вернуть несостоявшемуся покупателю.
Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности
- подтверждение прав собственности. Это может быть документ о наследовании квартиры, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в собственности, дарение, мена или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;
- государственная регистрация прав на имущество. С 15.07.2022 документом, подтверждающим государственную регистрацию прав собственности на жилье, является выписка из ЕГРН (до 01.01.2022 – ЕГРП). До этого времени также требовалось дополнительное свидетельство о государственной регистрации перехода прав собственности на жилье (Закон N 218-ФЗ, ч. 1, ст. 28; Закон от 03.07.2022 N 360-Ф3, ч. 7, ст. 21);
- документация и выписки из БТИ (собираются в течение 2-3 недель), поэтажный план и экспликация;
- выписка ЕИРЦ из домовой книги (выдается бесплатно);
- нотариально заверенное согласие супруга-совладельца на продажу своей доли. Такой документ необходим, если совладельцы являются супругами и приобрели право на недвижимость, находясь в браке. Если право на собственность было приобретено во время супружества, но было безвозмездным (в случае приватизации, дарения либо наследства), то согласие второй половины не требуется (СК РФ, ст. 33, ст. 34). В других случаях потребуется согласие на продажу других долевых совладельцев;
Процедура продажи долевой собственности с 1 июня 2022 года
Удостоверением договора занимается не любой специалист, а лишь тот, к чьему округу относится отчуждаемое недвижимое имущество. Нотариус в первую очередь берет на себя ответственность за чистоту сделки, составление договора, удостоверяет подписи сторон соглашения, зачитывает условия договоренности вслух сторонам. Если раннее в суды обращались граждане, чья жилплощадь была реализована без их ведома путем фальсификации подписей собственников в акте купли-продажи, составленным от руки, то с момента вступления в силу Федерального закона от 01.06.2022 подобные факты полностью будут исключены.Нотариус обязан удостовериться, что именно стороны-участники договоренности скрепили соглашение своими подписями. Помимо прочего, нотариусом могут быть отправлены уведомления владельцам остальных долей жилплощади, но уведомить прочих собственников жилья о своем намерении может и сам продавец.