Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство ведет жилищно-строительный кооператив». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом РФ и особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ. Денежные средства, внесенные на Специальный счет, используются на цели, указанные в ст.
Как должны взимать целевой сбор?
Согласно Жилищному и Гражданскому кодексу целевые взносы в ТСЖ могут оговариваться и начисляться только на общем собрании граждан, проживающих в том или ином доме.
А чтобы подобные действия имели под собой законное основание, то же общее собрание должно не только принять Положение о целевых сборах, но и оговорить конечную сумму, а также установить сроки, в течение которых эти средства должны быть внесены.
Голосов «За» на общем голосовании жильцов должно быть не меньше 2/3, а результат голосования вместе с установленной суммой взносов – обязательно прописаны в соответствующем разделе Устава ТСЖ.
Во время проведения голосования не стоит допускать ссор и навязывания своего мнения тем, чьи интересы могут пострадать в результате внесения в квитанцию ЖКХ дополнительного пункта.
Конечно, оспорить такое поведение оппонентов в суде будет достаточно сложно, однако его принятие может спровоцировать возникновение в ТСЖ серьезных внутренних проблем, решать которые придется исключительно в судебных инстанциях.
Источники средств товарищества
Бухучет в ТСЖ начинается с определения источников средств ТСЖ. В статье 135 ЖК РФ указано, что Товарищество создается, чтобы:
- совместно управлять общим имуществом собственников, создавать, сохранять, содержать и приумножать его;
- обеспечивать владение, использование и распоряжение общим имуществом;
- предоставлять коммунальные услуги жильцам;
- осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
То есть целью создания Товарищества собственников жилья является прежде всего — эффективное управление общим имуществом собственников МКД.
В статье 151 Жилищного кодекса РФ написано, что для выполнения своей уставной деятельности ТСЖ вправе привлекать следующие средства:
- обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
- доходы от хозяйственной деятельности;
- бюджетные поступления;
- прочие поступления.
Товарищество собственников жилья не является хозяйствующим субъектом, созданным для ведения коммерческой деятельности. Но и не запрещается занятие коммерческой деятельностью, получение дохода.
Например, это могут быть мелкие платные услуги по ремонту для членов товарищества, предоставление в наем недвижимости, размещение рекламы и т.п.
Перечень видов деятельности, разрешенных таким организациям, закрытый и имеет строгие ограничения.
Рабочий план счетов для уставной деятельности при учете обязательных поступлений в качестве целевых поступлений
Наименование счета |
N счета |
Номер и наименование субсчета |
Основные средства |
01 |
4. Жилищный фонд, принадлежащий |
Вложения во внеоборотные активы |
08 |
По видам вложений |
Основное производство |
20 |
|
Общехозяйственные расходы |
26 |
|
Касса |
50 |
|
Расчетные счета |
51 |
|
Специальные счета в банке |
55 |
3. Депозитные счета |
Расчеты с поставщиками |
60 |
По каждой ресурсоснабжающей |
Расчеты по налогам и сборам |
68 |
1. Налог на добавленную |
Расчеты по социальному |
69 |
1. Взносы в ФСС |
Расчеты с персоналом по оплате |
70 |
|
Расчеты с подотчетными лицами |
71 |
|
Расчеты с персоналом по прочим |
73 |
|
Расчеты с разными дебиторами |
76 |
1. Расчеты с жильцами |
Целевое финансирование |
86 |
1. Целевые поступления |
Резервы предстоящих расходов |
96 |
1. Расходы по смете |
Забалансовые счета |
||
Арендованные основные средства |
001 |
|
Бланки строгой отчетности |
006 |
|
Износ основных средств |
010 |
|
Жилищный фонд |
011 |
Расходы финансово-хозяйственной деятельности устанавливаются в соответствии с финансовым планом — сметой.
Перечень хозяйственных операций ЖК, ЖСК и ТСЖ при осуществлении уставной деятельности (обязательные поступления принимаются в качестве целевых поступлений)
N п/п |
Хозяйственная операция |
Дебет |
Кредит |
1 |
Текущие операции |
||
1.1 |
Начислено за коммунальные услуги |
86-1 |
60-1 |
1.2 |
Начислено за обслуживание коллективной |
86-1 |
60-2 |
1.3 |
Начислено за услуги городской |
86-1 |
60-3 |
1.4 |
Начислены расходы по смете |
86-1 |
96-1 |
1.5 |
Начислены средства на ремонт |
76-1 |
96-3 |
1.6 |
Отражены предусмотренные сметой средства |
96-1 |
96-3 |
1.7 |
Начислены расходы по обслуживанию домофона, |
86-1 |
60-4 |
1.8 |
Оплачены услуги |
60-1, 2, 3, |
51 |
1.9 |
Поступила субсидия за январь |
51 |
86-3 |
1.10 |
Поступила субсидия на покрытие льгот |
51 |
86-3 |
1.11 |
Получены деньги в банке по чеку |
50 |
51 |
1.12 |
Выданы деньги под отчет |
71 |
50 |
1.13 |
Представлен авансовый отчет подотчетным |
96-1 |
71 |
1.14 |
Оплачены наличными услуги поставщика |
60-1, 2, |
71 |
1.15 |
Внесен остаток подотчетной суммы |
50 |
71 |
1.16 |
Выдан перерасход по авансовому отчету |
71 |
50 |
1.17 |
Начислена заработная плата |
96-1 |
70 |
1.18 |
Удержан налог на доходы физических лиц |
70 |
68 НДФЛ |
1.19 |
Начислено пособие по временной |
96-1 |
69-1 |
1.20 |
Начислены взносы в ФСС |
96-1 |
69-1 |
1.21 |
Начислены взносы в ПФР |
96-1 |
69-2 |
1.22 |
Выдана заработная плата |
70 |
50 |
1.23 |
Перечислена заработная плата |
70 |
51 |
1.24 |
Перечислен налог на доходы физических лиц |
68 НДФЛ |
51 |
1.25 |
Перечислены взносы в ФСС |
69-1 |
51 |
1.26 |
Перечислены взносы в ПФР |
69-2 |
51 |
1.27 |
Отражены санкции налоговыми органами |
86-1 |
68, 69 |
1.28 |
Уплачены санкции налоговых органов |
68, 69 |
51 |
1.29 |
Выполнен ремонт подрядной организацией |
96-3 |
60-5 |
1.30 |
Оплачен ремонт подрядной организации |
60-5 |
51 |
1.31 |
Начислены платежи жильцов (ежемесячно) |
76-1 |
86-1 |
1.32 |
Поступили платежи жильцов на расчетный счет |
51 |
76-1 |
1.33 |
Комиссия банка |
96-1 |
76-1 |
1.34 |
Жилищная субсидия зачтена жильцам |
86-3 |
76-1 |
1.35 |
Поступили проценты по остатку на расчетном |
51 |
91-1 |
1.36 |
Банком удержаны комиссионные за обслуживание |
96-1 |
51 |
1.37 |
Начислен земельный налог |
96-1 |
68 ЗН |
1.38 |
Перечислен земельный налог |
68 ЗН |
51 |
1.39 |
Уплачен вступительный взнос |
50 |
86-1 |
2 |
Приобретение основных средств |
||
2.1 |
Для уставной деятельности приобретен объект |
08 |
60-5 |
2.2 |
Оплачена стоимость объекта основных средств |
60-5 |
51 |
2.3 |
Объект основных средств принят |
01-2 |
08 |
3 |
Выбытие основных средств |
||
3.1 |
Списана первоначальная (восстановительная) |
01-9 |
01-2 |
3.2 |
Объект списан с баланса: |
||
в случае продажи |
91-2 |
01-9 |
|
в других случаях |
86-1 |
01-9 |
|
3.3 |
Отражен доход от продажи объекта основных |
||
3.4 |
Отражен доход от продажи объекта основных |
62 |
91-1 |
3.5 |
Объект основных средств оплачен покупателем |
51 |
62 |
3.6 |
Отражен финансовый результат: |
||
прибыль |
91-9 |
99-1 |
|
убыток |
99-1 |
91-9 |
|
3.7 |
Скорректирован источник |
86-5 |
86-1 |
4 |
Приобретение материалов, предусмотренных |
||
4.1 |
Приобретены материалы для уставной |
96-1 |
60-6 |
4.2 |
Отражено приобретение материалов согласно |
96-1 |
71 |
4.3 |
Оплачена стоимость материалов |
60-6 |
51 |
4.4 |
Оплачены расходы на материалы по авансовому |
71 |
50 |
Общее имущество многоквартирного дома и дополнительный целевой взнос
Особенно если принимаемое решение касается денег – взносов, сборов и так далее. На практике бывает так — общее собрание членов ТСЖ принимает решение, касающееся распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. И в этом случае нужно понимать – а должно ли то или иное решение принимать именно собрание членов ТСЖ или собрание собственников всех помещений.
Итак – общее собрание членов ТСЖ приняло решение об определении размера целевого сбора на установку детской песочницы. Кто обязан в этом случае платить и за что?
Во-первых – начнем с того, что детская песочница – это общедомовое имущество и решение об установке (то есть о строительстве) детской песочницы в соответствии с пп.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ должно принимать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Во-вторых – в соответствии с пп.5 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса РФ к компетенции членов ТСЖ относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
Таким образом, если общее собрание членов ТСЖ принимает решение, в соответствии с которым определяет, что размер целевого взноса на установку песочницы составляет, например, 15 копеек с квадратного метра в месяц, значит именно члены ТСЖ! должны перечислять деньги на строительство песочницы. А вот чтобы построить песочницу все-таки необходимо собрать общее собрание всех собственников помещений и принять решение именно им, причем квалифицированным большинством.
Если вы не знаете, как отказаться от внесения целевых взносов, обратитесь в управляющую компанию с письменным требованием убрать этот пункт из вашей квитанции ЖКХ. Для надежности подведите под своим обращением юридическую почву и заручитесь поддержкой профессионального юриста.
Можно, конечно, просто не платить, но в этом случае УК все равно будет переносить данные начисления в счет коммунальных услуг.
Помимо всего прочего нужно отметить, что в соответствии со ст. 7 ГК РФ управляющая компания должна подписать договор о целевых сборах с каждым собственником или нанимателем. При отсутствии такого соглашения включение в квитанцию строки «Целевой сбор» считается незаконным, а поэтому от его оплаты можно запросто отказаться.
Как не платить целевой взнос в ТСЖ? Есть еще один вариант, предусматривающий подачу иска в суд, занимающийся рассмотрением гражданских дел.
Согласно ст. 46 ЖК РФ владелец помещения в МКД вправе обжаловать решение общего собрания жильцов, если оно было принято с явными нарушениями российского законодательства (например, если истец вообще не принимал участия в общем голосовании, высказывался против принятия данного решения или же эти действия привели к нарушению его прав).
Заявление можно подать в течение 6 месяцев с того момента, когда заявитель узнал или должен был узнать о результатах голосования. Суд может принять как положительный, так и отрицательный вердикт – все зависит от существующих обстоятельств.
Так, если голос истца не мог повлиять на общие результаты голосования, принятое решение не привело к причинению заявителю материальных убытков, а имеющиеся нарушения не являются существенными, внесение целевого сбора в квитанцию ЖКХ останется в силе (и наоборот).
Что относится к сборам?
К сборам обычно относятся целевые взносы, не являющиеся регулярными платежами. Они появляются в квитанциях жильцов по решению общего собрания членов жилтоварищества и направляются на неотложные нужды, например:
- приобретение ремонтного оборудования взамен вышедшего из строя;
- покрытие убытков от роста тарифов;
- покрытие задолженностей перед поставщиками ресурсов;
- оплата труда временного антикризисного управляющего;
- ликвидация последствий аварий.
Данные платежи обычно собираются, когда в жилтовариществе не создан резервный фонд с регулярным пополнением за счёт целевых платежей. По сути, существует два альтернативных способа покрывать непредвиденные расходы в жилищных организациях:
- формирование резервного фонда;
- начисление разовых сборов.
На резервный фонд обычно уходит от 100 до 2000 рублей в месяц с каждого владельца помещения, относящегося к ведению ТСЖ, а разовый сбор может составлять значительные суммы, особенно при необходимости ликвидировать последствия крупных аварий.
Паевый взнос в ЖСК — это что?
Паевый взнос жилищного кооператива, или пай – денежная сумма, вносимая в общий фонд кооператива пайщиком. Дает право на использование доли в общем имуществе членов кооператива и последующее становление собственником жилья.
Подав заявку на вступление в жилищный кооператив и уплатив вступительный взнос, гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему в личное пользование жило площади, соответствующей величине внесенных денежных средств.
Функции, выполняемые паевыми взносами в жилищном кооперативе, могут быть следующими:
- денежные взносы идут на оплату услуг дворников, уборщиц, сантехника, электрика и другого обслуживающего дом персонала;
- из общих денежных взносов выделяется сумма, предназначенная на оплату ремонта подъезда, крыши и дома в целом, благоустройство придомовой территории;
- председатель жилищного кооператива при общем согласии большей части его учредителей может использовать паевой капитал для вложения в бизнес, дивиденды от которого будут распределяться между всеми пайщиками.
Паевые взносы могут быть единовременными, либо постоянными. Порядок их внесения определяется уставом жилищного кооператива. Как правило, для приобретения статуса собственника жилья в многоквартирном доме требуется внести несколько паевых взносов.
Но данное обстоятельство не означает, что до полной выплаты всех средств, гражданин должен оставаться на улице, он может проживать в отведенном ему помещении и вносить паевые взносы в сроки, установленные заключенным между ним и ЖСК договором.
После выплаты всего паевого взноса гражданин становится собственником жилья, оставаясь при этом членом жилищного кооператива. Правление кооператива вправе обязать пайщиков вносить дополнительные паевые взносы.
Как фиксируется факт внесения денег?
Платежи по всем видам взносов фиксируются так:
- данные вносятся в отчёт для ревизионной комиссии;
- производится запись в приходном журнале;
- фиксируется проводка в книге учёта (все о бухгалтерском учете в ЖСК читайте тут);
- выдаётся документ, подтверждающий платёж (граждане сохраняют корешок квитанции как доказательство факта оплаты).
Сейчас большинство платежей записывается в электронных системах. Если все установленные договором паевые взносы внесены, член ЖСК приобретает право на собственность жилья.
Справка о том, что пай выплачен – это единственный документ, подтверждающий право на квартиру. Такая справка выдаётся в правлении председателем ЖСК.
Справка о выплате пая содержит следующие данные:
- ФИО пайщика;
- дата вступления в ЖСК;
- протокол собрания правления кооператива о принятии в его члены;
- дату окончательной выплаты пая;
- размер выплаченного пая;
- адрес квартиры;
- площадь квартиры.
Как должны взимать целевой сбор?
Согласно Жилищному и Гражданскому кодексу целевые взносы в ТСЖ могут оговариваться и начисляться только на общем собрании граждан, проживающих в том или ином доме.
А чтобы подобные действия имели под собой законное основание, то же общее собрание должно не только принять Положение о целевых сборах, но и оговорить конечную сумму, а также установить сроки, в течение которых эти средства должны быть внесены.
Голосов «За» на общем голосовании жильцов должно быть не меньше 2/3, а результат голосования вместе с установленной суммой взносов – обязательно прописаны в соответствующем разделе Устава ТСЖ.
Во время проведения голосования не стоит допускать ссор и навязывания своего мнения тем, чьи интересы могут пострадать в результате внесения в квитанцию ЖКХ дополнительного пункта.
Конечно, оспорить такое поведение оппонентов в суде будет достаточно сложно, однако его принятие может спровоцировать возникновение в ТСЖ серьезных внутренних проблем, решать которые придется исключительно в судебных инстанциях.
Размер целевых платежей, перечисляемых на оплату коммунальных ресурсов, зависит от:
- Тарифов поставщиков в данном регионе.
- Времени года.
- Площади помещения.
- Количества зарегистрированных жильцов в помещении.
Примерные суммы:
-
Целевые платежи составляют в среднем по стране от 1000 до 10000 рублей в большинстве регионов Российской Федерации.
ВАЖНО! Создание или ликвидация жилтоварищества, или смена формы владения помещением не могут приводить к измерению сумм платежей за коммунальные ресурсы (п. 3 ст. 157 ЖК РФ). - Членские взносы определяются на общих собраниях и зависят от количества собственников, входящих в организацию, а также от уставных целей. Размер членских взносов может составлять от 100 до 3000 рублей.
- Вступительные взносы устанавливаются в размере 500-1500 рублей и уплачиваются один раз, при вступлении в ТСЖ (о том, как составить заявление на вступление в ТСЖ, читайте тут).
Размеры платежей за капитальные ремонтные работы устанавливаются общим собранием жильцов-членов товарищества, но не могут быть меньше размера, определённого органами власти субъекта федерации (п. 1 ст. 169 ЖК РФ).
Базой для расчёта страховых платежей является суммарная зарплата всех сотрудников, а процентная ставка определяется ст. 425 НК РФ и составляет:
- Для пенсионного фонда – 26%.
- Для фонда социального страхования – 2,9%.
- Для медицинского страхования – 5,1%.
На период с 2021 по 2021 годы процентная ставка взносов товарищества в пенсионный фонд уменьшается с 26 % до 22 %, если база платежей не превышает предельного размера.
Предельная база рассчитывается как 12 средних заработных плат, умноженных на коэффициент, установленный для каждого года пунктом 5 ст. 421 НК РФ.
Важно учитывать, что для лиц, не являющихся членами жилтоварищества, целевые взносы будут выше, чем для членов ТСЖ, так как включают в себя расходы, понесённые жилищной структурой на организацию ремонтных работ, деятельность руководства и т.д. Участники товарищества покрывают данные расходы за счёт членских взносов, а с прочими собственниками заключаются отдельные договора на обслуживание.
Кто такой пайщик и кто выплачивает паевый взнос
Пайщик – это, другими словами, член ЖСК. Членом ЖСК становится любой человек, который заключил договор о вступлении в ЖСК и оплативший вступительный взнос и своевременно перечисляющий паевые взносы. Права и обязанности членов кооператива регламентируются ст. 110 ЖК и определены в уставе кооператива.
Пайщиком может стать как физическое, так и юридическое лицо. Для этого им подается заявление в установленном формате на имя правления жилищного кооператива. На рассмотрение этого заявления и принятие решения членам ЖСК дается месяц.
Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании, после чего он вносит вступительный взнос и становится пайщиком. При ее внесении нужно получить от ЖСК расписку о получении денег. Только тогда у пайщика будет подтверждение законности сделки по его вступлению в кооператив, иначе сделка может быть оспорена.
Пайщик является ответственным лицом за принятые на собраниях дольщиков решениях.
Особенностью квартиры ЖСК является то, что собственником фактически является один человек, который также одновременно и член кооператива, хотя изначально в квартире вместе с ним может быть прописана вся его семья.
Члены семьи пайщика имеют право проживания в квартире (иными словами – право пользования), тогда как права собственности на недвижимость им не принадлежат.
Совместно проживающие члены семьи пайщика получают права собственности на квартиру из ЖСК в двух случаях:
- Если член ЖСК получил деньги на оплату пая от третьего лица, но этот факт должен быть подтвержден документально и суд должен решить, что третьему лицу принадлежит доля в собственности с учетом внесенной им доли.
- Супруг пайщика обладает правом на половину доли в праве собственности, которая была оплачена им в момент нахождения в браке.
Как прекратить отношения с недобросовестным ЖСК и вернуть деньги?
Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании. Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.
Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:
- выйти из состава кооператива;
- досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Рассмотрим каждый случай в отдельности.
Долевое участие или ЖСК: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке
Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.
Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. «По нашим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев.
Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. «К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах».