Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Альтернатива: закрепление ВРИ «под ИЖС» для земель СХН
Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.
Данная процедура возможна в случае, если ВРИ участка – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства», а также в случае, если возможно изменение иного ВРИ имеющегося участка СХН на вышеозначенные. Процедура закрепления дополнительного ВРИ во многом схожа с изменением назначения земли, но может видоизменяться в зависимости от местных норм законодательства.
Закрепление дополнительного ВРИ не предусматривает снижения кадастровой стоимости земли, вследствие чего отпадает необходимость выплаты материальной компенсации государству.
Преимущество ИЖС в сфере строительства
Постройка жилья не только улучшает жилищные условия, но и укрепляет возможности владельцев ЗУ по освоению территории. Законами РФ предусмотрена возможность возведения жилого дома на следующих землях с/х категорий:
- Садовый ЗУ. Возведение объектов капитального строительства ограничено (если участок включен в особую территориальную зону). Можно выстроить садовый дом, гараж, хозпостройки. Но он является нежилым строением и предназначен для сезонного использования, и в нем нельзя зарегистрироваться.
- Огородный участок. Аналогичная ситуация: разрешено строительство некапитальных сезонных построек без права регистрации проживания.
- Дачный участок. Можно возвести садовый или жилой дом, а также хозяйственные постройки (теплица, баня, сарай). Если дом оформлен как садовый, то прописаться в нем вы не сможете. Для устранения запрета дом придется реконструировать, чтобы превратить в капитальное жилье, утеплить, провести коммуникации.
Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.
Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.
В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:
- на каких основаниях выдано разрешение;
- границы участка и его номер;
- площадь земельного надела;
- категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.
Какие преимущества дает разрешение на индивидуальное жилищное строительство?
При существующем порядке перевода сельскохозяйственных земель в категорию, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, земельный надел юридически становится частью инфраструктуры населенного пункта. Этот статус дает определенные преимущества его владельцам, например:
- возможность прописаться без какой-либо административной или судебной волокиты;
- автоматическое предоставление построенному на участке дому почтового адреса;
- возможность подключения дома на общих основаниях ко всем городским коммуникациям (электросетям, водопроводу, газопроводу);
- ответственность коммунальных служб населенного пункта за обслуживание дома и расчистку подъездных путей к нему.
Необходимые документы при переводе СНТ в ИЖС
Согласно ст.2 Федерального закона № 172-ФЗ для перевода земельного участка из состава одной категории земель в другую должны быть предоставлены следующие документы:
- ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или земельного участка из состава одной категории земель в другую (подробно о ходатайстве дано разъяснение в разделе «Процедура перевода СНТ в ИЖС» данной статьи);
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
- выписка их Единого государственного реестра недвижимости;
- заключение государственной экологической экспертизы в случае необходимости;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава одной категории земель в состав другой категории земель.
Как уже было сказано ранее, такого ВРИ, как земельный участок СНТ на законодательном уровне не предусмотрено. Под такими наделами понимают садоводческие и огороднические наделы. Но, для лучшего понимания ситуации будем отталкиваться от простонародных выражений.
Перевести землю СНТ в ИЖС можно, но только при соблюдении нескольких требований, предъявляемых к такому наделу:
- участок состоит на кадастровом учете;
- границы объекта определены и зарегистрированы в Росреестре;
- соблюдается максимально и минимальные показатели, касающиеся площади надела, установленные в регионе;
- все собственники земельного участка согласны на перевод.
Можно ли сделать перевод?
Участки под СНТ довольно недорогие, однако не все одинаково пригодны для жизни круглый год. Обычно на них возводятся домики для проживания летом и занятия овощеводством. Строить на таком участке можно только садовые дома. А на землях под ИЖС разрешено сооружать постройки до 3 этажей в целях постоянного проживания.
Перевод СНТ в ИЖС возможен при соблюдении определенных формальностей. Он регулируется нормами Земельного кодекса, Градостроительного кодекса и ФЗ-172 «О переводе участков земли из одной категории в другую».
Важно! Даже в случае, если владеют участком СНТ несколько собственников, переоформить надел из одной категории в другую можно. Необходимо собрать пакет документов и написать заявление.
Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета. Намного эффективней проводить смену или дополнительное разрешение ВРИ, без изменения категории. Однако с точки зрения владельца, не намеренного заниматься сельскохозяйственной деятельность, выгодней провести смену категории.
Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:
- компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
- расходы на проведение экологической экспертизы;
- стоимость подготовки проектной документации;
- стоимость оплаты регистрационных услуг;
- расходы на получение справок и выписок.
Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.
Порядок перевода одной категории земли в другую
Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.
- Подготовка документов.
Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.
Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:
- кадастрового номера участка;
- подтверждения полномочий заявителя;
- категории земли, которая присвоена ей сейчас;
- причин перевода;
Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:
- Паспорт заявителя (собственника).
- Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
- Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
- Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
- Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
- Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости). Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.
В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.
- Куда обращаться с ходатайством.
Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником. Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления. Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.
- Получение результатов.
Сколько стоит перевод
До принятия решения о переводе участка в другую категорию необходимо понять, как он будет использоваться в будущем. Это позволит определиться с категорией. В 2019-ом для перевода участка потребуется сумма, размер которой равен в среднем 12000 руб/сотку. При этом не имеет значения, о какой категории земельного участка идет речь. Итоговую сумму определяют после проведения специалистами оценки уровня сложности работ, которые необходимо произвести.
Важно также помнить, что для перевода земли могут потребоваться дополнительные денежные вливания, связанные, например, с наймом юриста, через которого будет устанавливаться контакт с представляющими власть людьми.
ИЖС и его преимущества
Законодательством Российской Федерации разрешено строительство жилых домов и на землях сельхозназначения следующих типов:
- садовых участках – без права регистрации проживания в доме;
- участках огородных – только некапитальное строение и без регистрации проживания;
- дачных земельных наделах, где допускается право регистрации проживания в построенном жилом доме.
Это важно знать: Ст. 395 НК РФ: льготы по земельному налогу
Почему люди, купившие участок сельхозназначения, стремятся перевести землю в ИЖС, если и на сельхозземлях тоже допускается строительство жилого дома? Всё дело в преимуществах, которые дает этот вид разрешенного использования земли. Состоят они в следующем:
- получение регистрации проживания в доме;
- получение адреса, со всеми вытекающими отсюда привилегиями;
- преимущества в снабжении дома газом, водой и электроэнергией необходимой мощности;
- ответственность муниципальной власти за прокладку и расчистку подъездов к объектам ИЖС подведомственных им территорий.
Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС в 2021 году
Чтобы узнать о виде разрешенного использования надела, нужно получить выписку из ЕГРН. Это Единый государственный реестр недвижимости, куда вноситься информация обо всех объектах. В документе будет указан один из вариантов эксплуатации участка:
- основной;
- условно-разрешенный;
- дополнительный.
Переход от первого к второму варианту возможен только при условии отсутствия явных противопоказаний. Решение принимает комиссия по вопросам землепользования. Чтобы инициировать публичное слушание (именно так решается вопрос об изменении ВРИ), владельцу надела нужно подать заявление в муниципалитет. После рассмотрения заявления чиновники готовят заключение. Если результат положительный, о нем сообщают в Росреестр и вносят изменения в ЕГРН.
Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией. Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.
Надел СХН переведут в категорию земли населенного пункта только в случае его вхождения в пределы города, села или поселка. Таким образом переход возможет при соблюдении таких условий:
- расположение в непосредственной близости от границ населенного пункта (это должно отображаться в генеральном плане застройки);
- нахождение участка на территориях, которые рассматривают в качестве резерва для расширения пределов того или иного поселения;
- не нанесение вреда недрам, в случае возведения постройки (должно быть соответствующее заключение экологов);
- отсутствие других противопоказаний на государственном уровне.
Статус надела меняется согласно утвержденной документации по землеустройству (территориальному планированию).
Таким образом перевод участка в категории, позволяющую осуществлять индивидуальное жилищное строительство возможен только при отсутствии нарушения требований действующего законодательства.
Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:
- дачного;
- садоводства.
После изменения статуса угодий владелец сможет ощутить ряд преимуществ. Все возведенные им постройки будут узаконены и официально введены в эксплуатацию. Проживающие в доме лица смогут получить постоянную регистрацию. Кроме этого, изменение статуса существенно увеличит стоимость объектов недвижимости, построенных на участке.
Можно ли земли сельхозназначения перевести в ИЖС и сколько это стоит
Переоформление земли сельхозназначения под ИЖС регламентируется несколькими нормативными актами. Во время перевода надо руководствоваться:
- Земельным Кодексом (N 136-ФЗ).
- Законом «Об обороте земель сельхозназначения» N 101-ФЗ.
- Законом «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» N 172-ФЗ.
Как и при ИЖС, в некоторых случаях сельхоз земли (например, относящиеся к СНТ — садовому некоммерческому товариществу) можно использовать для жилищного строительства, а также для последующей прописки. Естественно, возникает вопрос о целесообразности перевода участка в ИЖС.
Преимущества земель ИЖС в том, что они изначально приспособлены для строительства жилых объектов с нуля, для этого не требуется дополнительное разрешение муниципальных властей. Другие плюсы:
- Проведение и ремонт коммуникаций проводится владельцами участков независимо друг от друга, что освобождает от обязательного паевого взноса.
- Участок земли ИЖС является полностью частным, его хозяину не надо следовать правилам СНТ или ДНТ.
Сельскохозяйственные земли переводят в ИЖС на основе порядка, прописанного в статьях 2-5 Федерального закона №172-ФЗ. Чтобы переоформить земли, заявителю нужно пройти следующие этапы:
- Проверить, подходит ли участок для перевода в ИЖС.
- Подготовить и предоставить документы, обосновать необходимость перевода земель.
- Получить итоговое решение. При положительном ответе обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Возможны случаи, когда в рассмотрении заявления может быть отказано из-за неправильно составленного ходатайства или неполного пакета документов. Это не надо расценивать, как категоричный отказ местной администрации. Достаточно просто переделать заявление и доложить недостающие бланки и формы. Если с этим возникнут сложности, то целесообразно обратиться за помощью к юристу.
Согласно статье 3 № 172-ФЗ ходатайство на перевод сельхоз земли в ИЖС граждане должны направлять в орган местного самоуправления, в чьем ведомстве находится участок. Способы подачи документов:
- напрямую в местную администрацию;
- почтой или через представителя (с описью вложений и уведомлением о вручении); через МФЦ;
- через Единый портал Госуслуг (в электронной форме с прикреплением отсканированных образов прилагаемых документов).
Срок оказания услуги — 2 месяца. По истечению этого времени заявитель имеет право получить либо акт об одобрении перевода земельного участка в другую категорию, либо задокументированный отказ.
Перевод в ИЖС делается в заявительном порядке. Владелец земли подает ходатайство с указанием следующей информации:
- Данные о заявителе (для физлиц — ФИО, паспортные данные, телефон; для юрлиц — полное наименование, адрес, телефон).
- Адрес земельного участка.
- Точная площадь и кадастровый номер участка.
- Действующая и желаемая категория и вид разрешенного использования земли.
- Причина, по которой заявитель желает перевести свои земли в ИЖС.
Как перевести землю из садоводства в ИЖС – пошаговый план
Очень многие люди стремятся купить или арендовать участок и возвести на нем собственное малоэтажное жилье. При этом часть будущих домовладельцев не учитывает статус земель, на которых они проводят строительные работы. И вполне может оказаться, что законченный дом находится на участке, который имеет сельхозначение. Причем собственник жилья может узнать об этом уже после окончания стройки, от третьих лиц, попавшись на удочку недобросовестного продавца или арендодателя.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Для присвоения участку ВРИ «ИЖС» необходимо будет внести его в черту населенного пункта. При этом следует помнить, что смена категории земли у надела с высокой кадастровой стоимостью может быть экономически не выгодна.
Объясняется это тем, что если вы решили вывести земли из категории сельскохозяйственного назначения, потребуется возмещение государству убытков, возникающих из-за невозможности дальнейшего производства на земельном участке сельхозпродукции.
Будьте готовы к тому, что придется обосновать перевод участка земли в менее ценную категорию.
Обратиться с ходатайством о смене категории земельного надела и его ВРИ имеют право владельцы данного объекта недвижимости, а также пользователи, при наличии письменного согласия собственника.
Основания для изменения ВРИ угодий сельскохозназначения
Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией. Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.
Надел СХН переведут в категорию земли населенного пункта только в случае его вхождения в пределы города, села или поселка. Таким образом переход возможет при соблюдении таких условий:
- расположение в непосредственной близости от границ населенного пункта (это должно отображаться в генеральном плане застройки);
- нахождение участка на территориях, которые рассматривают в качестве резерва для расширения пределов того или иного поселения;
- не нанесение вреда недрам, в случае возведения постройки (должно быть соответствующее заключение экологов);
- отсутствие других противопоказаний на государственном уровне.
Статус надела меняется согласно утвержденной документации по землеустройству (территориальному планированию).
Таким образом перевод участка в категории, позволяющую осуществлять индивидуальное жилищное строительство возможен только при отсутствии нарушения требований действующего законодательства.
Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:
- дачного;
- садоводства.
После изменения статуса угодий владелец сможет ощутить ряд преимуществ. Все возведенные им постройки будут узаконены и официально введены в эксплуатацию. Проживающие в доме лица смогут получить постоянную регистрацию. Кроме этого, изменение статуса существенно увеличит стоимость объектов недвижимости, построенных на участке.
Стоимость услуг и сроки рассмотрения ходатайства
Каждого собственника надела, желающего начать строительство на участке, волнует вопрос – сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Ответить на него поможет выписка Росреестра. Услуга обойдется владельцу в 30% от указанной в кадастре цифры.
Также следует не забывать о том, что нужно будет подготовить проект на строительство дома и оплатить проведение экологической экспертизы. Дополнительные расходы будут понесены и в том случае, если возникнет необходимость в консультации профильного юриста. Стоимость услуг адвоката будет напрямую зависеть о того, какие функции ему предстоит выполнять.
Что касается сроков рассмотрения ходатайства, то обычно они не превышают 2-3 месяцев. В случае принятия отрицательного решения заявитель будет уведомлен раньше. Отказ он получит уже через месяц.
Как садоводство перевести в ИЖС
Индивидуальным жилищным строительством именуют так называемую форму пользования, а также владения земельными наделами. Они подразумевают под собой дальнейшую стройку на территории недвижимых объектов за счет личных средств гражданина страны.
Только физическое лицо имеет право претендовать на участок, с дальнейшей арендой либо же 100% выкупом. Можно осуществлять строительство на данной территории высотностью не больше трех этажей. Земельный участок может быть выдан как в черте города, так и на территории, которыми владеют кооперативы и разнообразные товарищества.
Как быть с правовым регулированием отдельных категорий земель? Это совершенно разные понятия, СНТ расшифровывается как садовое некоммерческое товарищество. Благодаря ему, несколько человек может объединиться в организацию, которая позволяет решать любые дачные и садоводческие вопросы.
Обычно разница между СНТ и землями под ИЖС в том, что они предоставляются жителям страны именно для этих целей. СНТ – это расположение на территории общих сельскохозяйственных назначений, а вот участки под ИЖС обычно получают на просторах земель различных городских поселений.
Можно выделить положительные и отрицательные стороны земельного надела для каждой из этих категорий. Обычно, земельные фрагменты предназначаются для строительства сооружений и стоят они намного дороже, чем какие-либо дачные участки. Поэтому такие земли и пользуются гораздо большей популярностью, многие мечтают заполучить их в пользование.
Есть возможность зарегистрироваться в отличие от дачного участка, который не позволяет провести процедуру быстро и качественно. Согласно статистике, участки располагаются обычно в черте различных муниципальных образований – это говорит о развитой инфраструктуре.
Местный бюджет заботится о дальнейшем благоустройстве подобных участков, это очень удобно и выгодно. Каким алгоритмом действий руководствоваться, если в наличии имеется только участок в так называемом садовом товариществе и необходимо провести процедуру регистрации по заданному адресу? Вы можете попробовать сменить категорию участка, и нужно совершить ряд обязательных действий.
Как это сделать пошагово, узнаем из следующей таблицы:
| Отправиться в отделение администрации муниципального образования | Следует уточнить, какой именно отдел занимается подобными вопросами. Обычно, в землеустроительном отделе вам предоставят все важные данные |
| Составить ходатайство и подать его | В обязательном порядке прилагается вся важная документация, техническая и кадастровая, которая у вас имеется |
| На рассмотрение должен быть представлен документ, благодаря которому вам удастся подтвердить свое право владения этим участком | Можно смело предоставлять договор купли-продажи, акта дарения и т. д. |
| Если в пользовании собственника несколько земельных наделов | Достаточно будет посетить нотариуса, который даст свое согласие на перевод. Каждая персона должна подписать ходатайство и документы необходимо предоставить лично |
| Ждать решения чиновников | В случае положительного решения вам удастся получить на руки акт о смене статуса. Отрицательное решение – акт с перечисленными пунктами, почему было отказано в принятии важного решения |