Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Опыт управдома: Вопрос легитимности собрания жильцов дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правила и требования к проведению рассматриваемого мероприятия регламентирует ст. 45 ЖКРФ. И очередное, и внеочередное голосование ГСЖ начинается с подготовки. Инициатор обязан оповестить жильцов о проведении голосования не позднее, чем за 1/3 месяца. Соответствующее извещение должно быть отправлено в письменной форме заказным письмом или вручено лично каждому владельцу под роспись. В сообщении нужно указать: сведения об инициаторе, форму проведения, геолокацию и время (для очного собрания), дату окончания приема решений и адрес для отправки опросных листов (для заочного). При очно-заочной форме – и дату проведения ОСС в помещении, и сроки голосования при заочном присутствии. Помимо этого, в сообщении показываются вопросы повестки дня. Если на собрании слушателям будут представляться материалы для ознакомления, в извещении указываются электронные ссылки на них или адрес, где их можно найти.
Неправильный подсчёт голосов
От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.
К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.
Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.
Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.
Какие основные есть минусы у данной формы проведения собрания?
1) Самый главный минус, как это ни странно – для проведения собрания онлайн с использованием системы требуется провести одно обычное традиционное собрание, на котором принимается решение о возможности голосовать через интернет. То есть, начать прямо сейчас онлайн голосование в доме нельзя. Учитывая, что собрания в доме проходят минимум раз в год – данный вопрос можно включить в повестку будущего собрания.
2) Для запуска системы требуется, помимо решений, сбор телефонов собственников, а также доверенностей если собственников в одной квартире несколько (либо внесение нескольких номеров). Этот шаг нужно проделать лишь один раз, но он часто вызывает определенные затруднения.
3) Проведение собрания идет не более 5 дней. Не успели проголосовать, внести бумажные решения — собрание нужно инициировать заново.
Какие основные плюсы у данной формы проведения собрания?
1) Скорость. Срок проведения собрания – не более 5 дней. Обычно, традиционные заочные голосования длятся 30-60 дней.
2) Удобство. Не нужно ходить собирать подписи. Создаете голосование – всем пришли смс – все зашли, проголосовали, кто не имеет возможности проголосовать онлайн – его голоса принимает на бумаге администратор дома и вносит электронный образ в систему, они учитываются в общем подсчете.
3) Честный подсчет. Не нужно ничего считать руками, нет вероятности допустить ошибку, подделать голоса в системе невозможно, подтверждение голоса собственника присылается кодом по смс по аналогии с интернет-банками, а открытые данные листов решений снижают вероятность подделки до минимума (видно дату/время/способ приема голоса).
Многие собственники жилья не знают как проводится такой формат голосования. Оповещение о проводимом собрании и голосовании уточняется в статье 45 ЖК России. Оговаривается здесь же и количество присутствующих. Если в момент проведения будут присутствовать более 50% владельцев, то собрание многоквартирного дома будет считаться уже состоявшимся.
Как правило,
общее собрание проводится по инициативе одного гражданина или группы лиц, а также по предложению управляющей организации (часть 7, статья 45 ЖК России.
Инициатор обязуется заблаговременно оповестить всех собственников о дате проведения. Для этого устанавливается в законодательстве срок – не менее за 10 дней до даты собрания.
Предупреждение может развешиваться на соответствующих стендах, а также отправляться в виде заказного письма. Главное, чтобы это было видно для всех жильцов помещения. На совещании уточняются все нюансы, которые требую принятия дополнительного решения. Если кворум не набирается в очном формате, то принимаются решения уже от заочного голосования.
Голоса очного и заочного формата складываются. Решение граждан заносится в протокол, который считается официальным документом. Бумага размещается на информационном табло и портале ГИС.
ВНИМАНИЕ! Копия документации в обязательном порядке передается в УК. Законодательством устанавливается срок для передачи – в течение 10 дней после проведения (часть 1, статья 46 ЖК России).
Управляющая компания обязуется в пятидневный срок передать документацию на архивное хранение через аналогичный портал для оповещения ГЖН. Копия протокола собрания собственников сохраняется в представленном учреждении в течение 36 месяцев.
Кто может быть инициатором общего собрания собственников?
- Инициировать собрание может любой из собственников помещений в конкретном доме
- Помимо собственников с инициативой провести собрание может выступить управляющая организация, с которой заключен договор управления и которая соответственно осуществляет управление данным многоквартирником
- Также инициатором может выступить правление ТСЖ, если оно создано
- Кроме указанных инициаторов, созвать внеочередное собрание может ТСЖ, управляющая компания, ЖСК, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, если к ним письменно обратятся собственники, которые имеют минимум 10% голосов от общего количества.
- Инициировать проведение собрания может и орган местного самоуправления, если собственники не смогли выбрать управляющую компанию.
ВАЖНО: инициатор собрания, несет все расходы по его проведению.
Как рассчитать кворум общего собрания собственников?
Как мы уже знаем кворум собрания определяется количеством голосов. А как же определяются голоса?
Все очень просто: каждый собственник обладает определенным количеством голосов. Количество голосов зависит от того, какая у собственника доля в праве общей собственности на общее имуществом в доме, и определяется пропорционально соответствующей доле. При этом доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в конкретном доме.
При голосовании количество голосов собственника учитывается полностью, т.е. собственник не может голосовать частью принадлежащих ему голосов. Иными словами, при голосовании собственник отдает свой голос за то или иное решение, а этот голос содержит в себе несколько голосов с учетом доли в праве на общее имущество в МКД.
Создание совета МКД (Пошаговая инструкция для инициативной группы)
Решение о создании совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников.
Шаг 1. Создание инициативной группы собственников.
Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле — инициатива.
Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.
На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома.
Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы.
Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.
Приложение № 1 – Образец протокола заседания инициативной группы.
Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.
Шаг 2. Составление реестра собственников помещений
В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа обращайтесь в органы местного самоуправления.
- Приложение№ 2 –Образец реестра собственников помещений многоквартирного дома
- ВАРИАНТ-1:Общее собрание собственников в очной форме
- (посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время )
Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников.
Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения.
В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.
Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.
Приложение № 3 – Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Приложение 3-а – Образец реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома.
Шаг 4. Проведение общего собрания.
- В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.
Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.
Каковы обязанности, права совета МКД?
Главная цель создания совета заключается в налаживании связи между УК и жильцами. Для этого домовой комитет наделяется соответствующими полномочиями. Они определяются и документируются в ходе создания совета. Прописываются в положении, которое утверждается решением собственников МКД. Права и обязанности не должны идти в разрез с требованиями жилищного законодательства.
Согласно пятой части статьи 161.1 ЖК домком наделяется такими обязанностями и правами:
- Следить за выполнением всех решений и задач, утвержденных на собрании жильцов.
- Принимать решения касательно организации текущего ремонта МКД.
- Ежегодно отчитываться перед собственниками квартир о своей работе.
- Контролировать качество услуг, которые предоставляются УК либо ЖКХ.
- Предлагать варианты договоров по предоставлению услуг ЖКХ.
- Разрабатывать и предлагать жильцам МКД проекты по управлению общедомовым имуществом.
- Вести работу информационно-разъяснительного характера с владельцами квартир МКД.
- Выносить на собрания жильцов дома вопросы, которые входят в круг полномочий совета.
Домовые комитеты вправе проводить опросы касательно удовлетворенности работой УК, организовывать собрания, объявлять о датах их проведения.
Жилищный кодекс о кворуме общего собрания
Голосовать можно, присутствуя лично или передав полномочия другому гражданину РФ, путем оформления доверенности. Помимо этого, современные технологии позволяют инициировать процедуру решения коллективных вопросов – онлайн, например, в системе «Домсканер».
Для правильного составления документа на представление интересов на совещаниях МКД, обратитесь в юридическую компанию. Доверенность формируется на основании норм, прописанных в Постановлении №181/1, с изм. и доп. 2020 года.
Львиная доля решаемых вопросов обуславливает признание кворума состоявшимся, если количество участников проголосовавшего коллектива будет больше половины. Однако встречаются темы, когда требуется решение двух третьих от общего числа жильцов или единогласного принятия на заседании.
Невозможно одновременно проводить две формы встречи, т. к. ни в одном из случаев кворум для принятия решения на собрании собственников не будет достигнут, так как результаты считаются неправомочными.
Методика проведения общего собрания собственников МКД
1.1 Общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме (Далее Собрание собственников) – является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятия решений по вопросам отнесенным к Собранию Жилищным Кодексом РФ в частности закрепленных в ст. 44, 45, 140, 141, 155, 156, 158, 162, 164 ЖК РФ.
1.2 Виды общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.
Собрания собственников могут быть очередными и внеочередными. Основным отличием таких собраний является лишь то, что очередное собрание собственников должно проводиться не реже одного раза в год, обычно во втором квартале года для того чтобы управляющая организация в соответствии с ч.11 ст. 162 ЖК РФ представила собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. В свою очередь внеочередное собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в МКД, при этом все хлопоты и расходы связанные с проведением собрания он несет сам.
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 февраля 2020 г. N 5607-ОГ/04 Об определении наличия кворума при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Вопрос: В МКД новостройке готовится общее собрание собственников помещений. При этом согласно данным из ЕГРН некоторые квартиры и помещения не имеют собственников (соответствующие разделы выписки из ЕГРН – пустые). Частично это квартиры, полученные по акту приема-передачи от застройщика, и право собственности на которые еще не оформлены. Частично – это помещения, вошедшие в конкурсную массу и переданные новому застройщику в виде «неотделимых улучшений земельного участка» в соответствии со ст. 201.15-2 Закона о несостоятельности (банкротстве) (первоначальный застройщик МКД был признан банкротом, дом достроен застройщиком-приобретателем).
В связи с этим прошу пояснить следует ли и каким образом известить владельцев указанных жилых и нежилых помещений «без собственника» о проведении ОСС?
Ответ: Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение от 12.02.2020 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.
Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью 1.1 статьи 44 ЖК РФ.
То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.
До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.
Таким образом, все указанные лица должны быть извещены о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 4 статьи 46 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Сообщение о проведении собрания может быть направлено не по адресу регистрации данного собственника, а в адрес принадлежащего такому собственнику помещения в многоквартирном доме, в котором планируется провести общее собрание.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
| Начальник отдела управления жилищным фондом и ОГЖН |
Л.Р. Егорова |
Если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более 50 % голосов от общего количества голосов сбственнков помещений в МКД, то кворум состоялся и собрание считается состоявшимся и правомочным ( ч. 3 ст. 45 ЖК РФ ).
Количество голосов определяется не количеством людей, присутствующих на собрании, а размером принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество ( ч. 3 ст. 48 ЖК РФ ). Соответственно, для кворума нужно, чтобы на собрании присутствовали собственники, которые совместно обладают более 50% от доли в ОИ.
Если речь идёт о собрании ТСЖ, а не об общем собрании собственников, то кворум определяется от общего числа голосов членов товарищества.
При проведении общего собрания в очной форме кворум необходимо определить сразу. Если собрание проходит в очно-заочной или заочной форме, кворум определяется в последний день принятия письменных решений.
Иногда управляющие организации не учитывают голоса собственников нежилых помещений – это ошибка. Кворум определяется исходя из участия собственников всех помещений – жилых и нежилых.
Что делать, если на общем собрании нет кворума?
В соответствии с ГК, статьей 181.5, отсутствие кворума является поводом для признания собрания несостоявшимся, а принятых на нем решений — ничтожными. Если нужное число участников не набралось, тогда необходимо перенести собрание на другую дату. Но в этом случае надо позаботиться о том, чтобы в следующий раз кворум состоялся. А для этого необходимо провести подготовительные мероприятия, чтобы в назначенный день и час пришли все.
Бывает, что явилось на собрание недостаточное количество человек. В подобном случае можно провести его в заочной форме. Приниматься во внимание будут мнения заочного и очного туров. Каждый вправе участвовать в одном из них, отдавая свой голос за или против варианта решения вопроса, выставленного на повестку дня.
Если нет кворума, то начинать проводить собрание не имеет смысла. Если окажется, что большинство неявившихся участников будет против принятого решения, то они впоследствии могут обратиться в прокуратуру или суд с целью отстоять свои права, защитить интересы. В результате по закону решение будет признано юридически недействительным из-за отсутствия кворума, а организатор собрания, председатель может быть лишен полномочий.
Таким образом, если нет кворума, тогда требуется перенести общее собрание на другой день или провести его в очно-заочной (заочной) форме. Принять участие в рассмотрении важных вопросов должно минимальное по закону РФ количество человек. Иначе принятое на собрании решение будет считаться недействительным и может быть оспорено в суде. Это влечет за собой ряд серьезных проблем.
Итак — общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, наконец, началось
Сначала на нем выбираются: председатель собрания, его секретарь для ведения протокола, счетная комиссия для подведения итогов голосования (определяется ее количество и персональный состав). Это обязательные процедурные стандарты. И потом только проводится обсуждение остальных вопросов повестки дня, которое завершается голосованием.
Голосование должно быть проведено по каждому обозначенному в повестке дня вопросу посредством определения вариантов «за», «против», «воздержался».
Протоколы собраний собственников и их решения должны храниться по адресу, который также должен быть определен решением такого собрания. И в каждом решении собственника, которое, по сути, и является итогом всей вышеописанной процедуры, должны быть указаны сведения:
- о лице, участвовавшем в голосовании;
- о документе, подтверждающем его право собственности;
- о решении этого лица по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
И, в конце концов, в соответствии с ЖК РФ, копии решения собрания и его протокола должны быть переданы управляющей компании, которая, в свою очередь, также обязана в течение пяти дней после получения данных документов, направить их в Государственную жилищную инспекцию для хранения там сроком на три года.