Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Как свести риски к минимуму
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Отличия постоянной и пожизненной форм ренты
Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.
Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.
Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.
Выкупную цену ренты можно определить в твердой сумме или поставить в зависимость от стоимости имущества, размера, предусмотренного договором или выплаченной фактически ренты, или вычисляется другими методами, по соглашению сторон.
Когда цена выкупа не оговаривается в договоре, то она равняется или соответствующей годовой сумме ренты , подлежащей выплате (когда плательщик оплатил стоимость отчужденного имущества), или данной годовой сумме вдобавок к цене имущества, которое передано бесплатно (статья 594 Гражданского Кодекса РФ).
Когда под выплату пожизненной ренты имущество бесплатно было отчуждено, то получатель ренты имеет право требовать вернуть данное имущество. В такой ситуации выкупную цену необходимо уменьшить на стоимость данного имущества (пункт 2 статьи 599 Гражданского Кодекса РФ).
Профессиональная юридическая помощь
Договор ренты несет определенные риски как для рентополучателя, так и для ее плательщика. Так,рентополучателя могут обмануть, подменить договоры и заставить подписать договор дарения.
В свою очередь плательщику необходимо помнить, что он продолжает платить ренту даже в случае гибели имущества.
Поэтому перед заключением договора ренты мы советуем обратиться к профессионалам: юристам компании «Юридическое агентство».
Юристы больше 10 лет занимаются практикой по составлению гражданских договоров и разрешению гражданских споров, поэтому они смогут дать ответы на интересующие вас вопросы, проконсультировать относительно вашей ситуации, составить договор ренты с минимальными рисками для обеих сторон договор, а при необходимости собрать пакет документов для регистрации недвижимости.
Отличие пожизненной и постоянной форм ренты
| постоянная | пожизненная |
| договор заключается с физическими лицами или некоммерческими организациями | договор заключается только с гражданами |
| обе стороны вправе выкупить ренту | только получатель при значительном нарушении плательщиком условий сделки вправе выкупить ренту |
| рента передается ежеквартально | рента передается ежемесячно |
| плательщик несет риск утраты имущества только, если оно передано бесплатно | плательщик рискует всегда |
Поэтапная процедура заключения сделки
Передача жилья по соглашению о ренте только подписанием бумаги не ограничивается, процесс состоит из нескольких этапов:
- Сначала собираются все необходимые документы, в том числе подтверждающие дееспособность участников соглашения.
- Составление соглашения, желательно с участием компетентного юриста, специализирующегося именно на проблематике имущественных правоотношений.
Составленную бумагу несут на удостоверение в ближайшую по месту прописки рентополучателя нотариальную контору. Нотариус выверит соглашение по существующим юридическим лекалам и если у него не будет замечаний, заверит документ. - С удостоверенным нотариально соглашением о ренте участники сделки отправляются в департамент Росреестра либо в офис «Моих документов» (второе название МФЦ). Это необходимый, заключительный этап, без которого сделка не сможет считаться завершенной.
Как правильно составить договор ренты на квартиру
Законодательной основой выступает ст. 601 Гражданского кодекса РФ. Судя по ней, человек передает имущество, принадлежащие ему, человеку, который будет взамен предоставлять надлежащий уход.
В этом документе рентой выступают не деньги, а удовлетворение потребностей. Здесь обычно прописывается плата за ритуальные услуги после смерти наследодателя. Подобная сделка будет очень выгодной пожилым людям, которые боятся в преклонном возрасте остаться одинокими и беспомощными. Но это только тогда, когда вторая сторона будет правильно выполнять все свои обязательства.
Правильно составить документ порой бывает сложно. Но, при помощи опытного юриста данная процедура покажется очень даже простой. Главное, знать определенные нюансы, о которых мы сейчас с вами и поговорим.
Договор ренты чаще всего заключается с больными, одинокими или престарелыми людьми. Они считаются социально незащищенным слоем населения.
Как правило, родственников у них нет, также, как и поддержки в социальном либо же материальном плане. Заключая подобную возмездную сделку, первая сторона передает свое жилье лицу, готовому ухаживать за ней до смерти взамен на энную сумму денег, выплачиваемую ежемесячно.
Составить договор ренты может исключительно собственник недвижимости, которое не обременяется правами третьего лица.
Для начала стоит получить в БТИ поэтажный план или экспликацию жилплощади. Эти данные готовятся примерно от недели до 10 дней. Далее нужно пойти в МФЦ и взять копию домовой книги, счёт и жилищный документ.
Необходимо обязательное наличие выписки из Единого государственного реестра. В ней указывается зарегистрированное право на жилплощадь и ее кадастровая стоимость. У второй стороны нужно попросить справку из наркологического и неврологического стационара.
В этих документах указывается информация о том, что лицо не стояло на учете у специалистов. Оформлять договор лучше всего у нотариуса. Ему предоставляется перечень документов, который указывает он.
Особенность данного вида проявляется в особенностях субъектного состава.
Получателями постоянной ренты могут выступать физические лица. Причем в качестве получателя вправе выступать как гражданин, который передал имущество под выплату ренты, так и тот гражданин, который был указан в качестве получателя ренты гражданами, передавшими свое имущество под ее выплату. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия.
Право на заключение договора ренты и соответственно право на получение ренты гражданами не обусловлены ни имущественным положением, ни возрастом, ни состоянием их здоровья и иными факторами.
В то же время в качестве получателя помимо физического лица вправе выступить и юридическое лицо, но только некоммерческое, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций специальная, что означает возможность иметь такие гражданские права и исполнять такие обязанности, которые соответствуют целям их деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций, а равно специальные цели, определенные Федеральным законом от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» для каждого из выделенных в нем видов организаций.
Следует учитывать, что некоммерческие организации могут быть созданы на определенный срок или для достижения определенной цели. В этой ситуации трудно представить такое юридическое лицо в качестве стороны в договоре постоянной ренты, так как одним из основных признаков указанного договора является бессрочность.
В данном виде ренты законодатель определяет особенные требования к личности получателя ренты. В качестве такого могут выступать как физические, так и юридические лица.
Однако это могут быть не любые юридические лица, а только некоммерческие, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом непротиворечие закону является универсальным требованием, применимым как к гражданам, так и к некоммерческим организациям. Требование о соответствии целям деятельности вытекает из присущей всем без исключения некоммерческим организациям специальной правоспособности (абз. 1 п. 1 ст. 49 ГК РФ): такие юридические лица могут иметь гражданские права, лишь соответствующие целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
В качестве плательщика ренты может выступать любой субъект гражданского права.
Согласно ст. 589 ГК права получателя ренты могут передаваться в порядке правопреемства. В силу этого можно говорить об отсутствии правовой связи между правом получателя ренты и личностью самого получателя. Указанное правопреемство осуществляется по следующим основаниям: в порядке цессии, наследования или реорганизации. Данный перечень оснований является закрытым (исключительным), поэтому передавать права получателя ренты по какому-то иному основанию недопустимо.
Правопреемство может быть как универсальным (общим), так и сингулярным (частичным).
Из-за этого отсутствия правовой связи между личностью правообладателя (получателя ренты) и правами получателя последние не обладают свойством непередаваемости и неотчуждаемости и поэтому могут быть переданы в порядке цессии как физическим лицом, так и юридическим.
Согласие плательщика ренты на совершение цессии не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ), но в силу указанной диспозитивной нормы следует признать, что в договоре постоянной ренты может быть предусмотрено условие о необходимости получения предварительного согласия плательщика ренты на уступку требования получателем ренты. При отсутствии такого условия должника следует лишь известить о состоявшейся уступке (п. 3 ст. 382 ГК РФ).
Цессия, наследование и реорганизация имеют одно общее ограничение. Лицо, которое получает права получателя ренты по указанным основаниям, должно соответствовать требованиям закона, то есть быть или физическим лицом, или некоммерческим юридическим лицом.
Универсальное правопреемство в отношении прав получателя ренты возможно лишь в результате наследования или реорганизации некоммерческой организации. Наследование служит основанием перехода прав получателя ренты — гражданина. Наследование имущественных прав подчиняется общему режиму наследования имущества.
Реорганизация может служить основанием перехода прав получателя ренты — юридического лица, в данном случае — некоммерческой организации. Реорганизация может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования юридического лица (п. 1 ст. 57 ГК РФ). Переход прав получателя ренты при слиянии, присоединении, преобразовании (п. 1, 2, 5 ст. 58 ГК РФ) отражается в передаточном акте, а при выделении и разделении (п. 3 и 4 ст. 58 ГК РФ) — в разделительном балансе.
Следующей отличительной особенностью постоянной ренты является форма ренты. По общему правилу рента в данном виде договора должна предоставляться в денежной форме. При этом договором должен быть предусмотрен размер ренты. Каких-либо законодательных требований в отношении минимального размера ренты в ГК не установлено. В то же время договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.
Пункт 2 ст. 590 Кодекса закрепляет диспозитивную норму об индексации размера постоянной ренты, который увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.
Выплата постоянной ренты должна осуществляться по окончании каждого календарного квартала (квартал считается равным 3 месяцам). В то же время эта норма является диспозитивной, поэтому стороны вправе предусмотреть и иной период для выплат, к примеру, ежемесячный.
Следующая особенность рассматриваемой постоянной ренты в ее бессрочном характере. Данный договор действует не только в период жизни/существования получателя ренты, но и в последующем, что делает возможным переход прав получателя ренты в порядке правопреемства (об этом говорили выше).
В то же время не может быть бесконечно длящихся правоотношений. Для возможности прекращения данного договора законодатель предусмотрел возможность досрочного одностороннего отказа от исполнения договора постоянной ренты. Указанная возможность основана на выкупе ренты. Правовым последствием выкупа ренты является прекращение соответствующего обязательства. По правовой природе выкуп ренты можно квалифицировать в качестве отступного или новации, так как в силу императивных норм, закрепленных в ст. 409 и в п. 1 ст. 414 ГК РФ, эти явления по правовой природе относятся к договорам.
Выкупить ренту вправе плательщик ренты по своей инициативе, т.е. совершить одностороннюю сделку, в результате которой осуществляется исполнение альтернативного обязательства (ст. 320 ГК РФ).
По общему правилу право на выкуп постоянной ренты не ограничивается сроком, с которого оно может быть использовано плательщиком ренты. Это возможно в любой момент после заключения договора. Следует учитывать, что отказ от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. Такой отказ должен быть совершен в простой письменной форме.
Право выкупа постоянной ренты, безусловно, предоставлено законом ее плательщику. Поэтому условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно, не влияет на действительность оставшейся части договора.
Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Говоря о ренте по ГК РФ, имеют в виду регулярный дополнительный доход, с коммерческими видами деятельности не связанный. Один собственник отдает свое имущество другому за установленные условиями договора ренты денежные поступления, услуги либо и то и другое вместе. Действует соглашение о ренте, пока не будет выплачена вся стоимость имущества переданного под выплату или до момента смерти его прежнего хозяина. Если предметом соглашения о ренте выступает квартира, то старый владелец вправе оставаться прописанным и жить на бывшей своей жилплощади до последнего дня жизни получателя ренты. Он отдает имущество а плательщик ренты компенсирует эту «щедрость» рассроченными платежами, уходом и заботой, толерантностью к старческим причудам благодетеля.
Чем отличается постоянная рента от пожизненной ренты?
Отличия четко заметны по основным критериям сделки:
- Получатели ренты. Для постоянной ренты это организации, занимающиеся некоммерческими видами деятельности, и обычные соотечественники. Получать и платить ренту пожизненную могут только физические лица. По соглашению о постоянной ренте платежи могут идти только в адрес рентополучателя, бывшего собственника отданного под ренту имущества. При пожизненной ренте могут назначаться по согласию сторон и другие рентополучатели (как один, так и несколько).
- Периодичность выплат по ренте. И в том и в другом случае, как часто должны поступать платежи, зависит от условий, прописанных в соглашении. Как правило, сценарий постоянной ренты предполагает ежеквартальные поступления, при пожизненной — в виде определенной суммы ежемесячно.
- Способы выплаты ренты. Пожизненную ренту погашают только деньгами, выплата постоянной допускается как деньгами, так и выполнением в зачет ренты определенных работ, предоставлением услуг.
- Права наследников на ренту. Получатель постоянной ренты скончался, а оговоренная соглашением сумма еще не погашена? Рентоплательщик оставшиеся средства продолжает отдавать наследникам покойного. Если тот же казус произойдет при пожизненной ренте, соглашение считается выполненным полностью, платить больше никому не надо.
Страхование рисков для плательщика и рентополучателя
Подобные сделки заключаются сегодня чаще с привлечением представителя страховой организации. Потому что рента сама по себе — дело, сопряженное с риском как для одного, так и для другого участника. Страховка минимизирует потери, если сделка будет расторгнута:
- обязанность плательщика — не уклоняться от исполнения прописанных в соглашении условий. Вину рентоплательщика в сознательном уклонении выполнять условия соглашения доказали? Страховщику придется возместить нанесенный получателю ренты убыток;
- рентополучатель неожиданно ушел в мир иной, а квартира по какой-то непредвиденной причине не перешла во владение второго участника сделки? Страховку получит плательщик ренты.
Налогообложение ренты
Рента, как и многие другие виды доходов граждан РФ, подлежит налогообложению. С нее необходимо уплачивать 13-ти процентный налог на доходы физических лиц. Для этого получатель платежей должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Посещать отделение налоговой инспекции не обязательно: сформировать декларацию можно онлайн через портал Госуслуг. После получения декларации налоговым органом у гражданина будет время на оплату указанных в декларации налогов до 15 июня того же года.
Непредставление сведений о доходах, подлежащих налогообложению, наказывается в соответствии со статьей 119 Налогового кодекса РФ: наложение штрафа в размере 5% от неоплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы задолженности и не менее 1000 рублей.