Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как совершать сделки с недвижимостью с иностранцами из недружественных стран?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.
Как осуществить безопасную сделку купли-продажи с иностранцем
Приобретая квартиру у иностранного гражданина необходимо строго следовать определенным правилам:
- Убедиться, что владелец недвижимости находится на территории России законно, и будет легально пребывать в РФ во время совершения сделки. Это подтверждается рядом документов: визой, видом на жительство, разрешением на временное пребывание. Изучая указанные документы, важно проверить даты.
- Запросить выписку на квартиру (правоустанавливающие документы) из единого Государственного Реестра Недвижимости, которая подтвердит, что продавец – собственник, и справку о его регистрации.
- Получить от владельца копию паспорта с нотариально заверенным переводом. Если он женат, требуется согласие на сделку его супруги, оформленное у нотариуса.
- Когда продавец владеет квартирой менее трех лет, нужно заказать справку о переходе прав из ЕГРН, где имеются достоверные сведения о прошлых владельцах.
- Следующий этап – проверка жилья на перепланировку. Если ее выполняли, требуется официальное разрешение.
- Последний серьезный шаг к безопасной сделке – способ оплаты. Когда хозяин недвижимости – нерезидент Российской Федерации, нельзя использовать наличные денежные средства. Надо перечислить ему деньги безналичным переводом. Передача наличных нерезиденту – нарушение валютного законодательства, которое грозит жестким штрафом (75-100% от суммы проводимой сделки).
Ограничения при покупке недвижимости для иностранцев
Конституция Российской Федерации – статья 62, пункт 3 – уравнивает российских и иностранных граждан в праве приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью на территории России. Ограничения для иностранцев при покупке недвижимости касаются некоторых видов земельных участков в приграничных территориях и закрытых административно-территориальных образованиях. Они перечислены в ФЗ-261 от 8.11.2007, Указе президента от 9.01.2011 и Постановлении правительства №508 от 5.07.2001. Это нужно учитывать при покупке коттеджей и квартир в таунхаусах с собственными придомовыми участками. Квартиры продаются без ограничений.
Право на покупку недвижимости в России имеют только те иностранцы, которые находятся на территории страны законно. Правовой статус иностранного гражданина на территории РФ регулирует ФЗ-115. Это может быть временное пребывание, временное проживание либо вид на жительство.
Налог на недвижимость для иностранцев
Продажа имущества По налоговому законодательству, иностранцы, как и россияне, обязаны заплатить налог с любых доходов, полученных в РФ, в том числе и с продажи недвижимости, земельных участков, транспортных средств. Гражданская принадлежность при продаже дома или квартиры не имеет никакого значения, здесь важно налоговое резидентство, так как с этим связаны ставки по НДФЛ: для резидентов — 13%, для нерезидентов — 30 % от суммы, за которую была продана собственность. Чтобы реализовать недвижимость с меньшими затратами, нужно стать резидентом РФ, то есть прожить в стране на законных основаниях больше 183 дней без перерывов. По продаже имущества есть один важный момент. Если оно находилось в собственности больше 3 лет, то обязанности по выплате НДФЛ в случае его продажи не возникает. Но это касается только резидентов, нерезиденты оплачивают налог полностью.
Требования к иностранному заемщику
Те банки, что готовы кредитовать иностранцев, следят за соблюдением нескольких условий:
- возраст на момент получения кредита 21 год, а на момент погашения – не более 65 лет;
- постоянный официальный доход, при этом сумма ежемесячного платежа не должна превышать 40% от доходов семьи;
- легальное пребывание в РФ (виза, РВП/ВНЖ, миграционная карта и т.д.);
- стаж на нынешнем месте работы от 6 месяцев;
- наличие первоначального взноса от 10%;
- положительная кредитная история.
Последний пункт выглядит парадоксально, ведь предложения по потребительским кредитам для иностранцев в РФ очень мало. Тем не менее, если банк увидит, что вы уже однажды справились с погашением задолженности в срок, шансы получить одобрение заявки увеличатся.
Какие документы нужны
Чтобы подать заявку на получение ипотечного кредита ИГ потребуется собрать пакет документов:
- паспорт и его копия (некоторые банки требуют заверенный нотариусом перевод);
- справки, подтверждающие легальность нахождения в России;
- справка о доходах за 12 месяцев (2-НДФЛ или по форме банка);
- СНИЛС;
- патент на работу (если в нем есть необходимость);
- анкета-заявление;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если таковые имеются.
Помимо этих бумаг, банк может затребовать, например, копию трудовой книжки и трудового договора, заверенные работодателем. Кроме того, можно добровольно предоставить любые справки, свидетельствующие о дополнительных доходах или имеющемся ценном имуществе (даче, машине, ценных бумагах и т.д.). Это может сыграть положительную роль при решении о размере процентной ставки и сумме выдаваемого кредита.
Если нет вида на жительство
В соответствии с действующим законодательством, граждане иностранных государств с ВНЖ проживают на территории РФ практически на равных правах с россиянами. Они платят налоги, трудоустраиваются в любом регионе, пользуются льготами и получают различные пособия.
Ипотека с видом на жительство для иностранцев – это довольно распространенный и простой способ обзавестись собственным жильем и пустить корни в России. Но что же делать мигрантам, пока не имеющим заветного документа и не желающим жить на съемной квартире? Таким гражданам необходимо готовиться к повышенным требованиям со стороны кредитора и сбору расширенного пакета документов.
Чтобы повысить шансы на одобрение ипотечного кредита, иностранцу без ВНЖ рекомендуется накопить сумму, значительно превышающую первоначальный взнос (не менее 50% стоимости недвижимости), пригласить созаемщиков и поручителей, являющихся гражданами РФ, заранее сформировать положительную кредитную историю (оформите небольшой потребительский кредит и своевременно его погасите), закрыть все имеющиеся кредиты, получить хорошую характеристику от работодателя. Кроме того, при оформлении ипотеки в первую очередь необходимо обратиться в свой зарплатный банк.
Отвечать все равно придется
А что же будет, если вы нарушите хотя бы одно из этих правил? То есть если деньги были наличными, хоть бы и частично, например аванс, или если счет «неправильный» – то есть если была совершена-таки «незаконная валютная операция»?
ДКП, как это положено по закону, поедет в Росреестр для регистрации перехода права. Регистратор очень внимательно изучает договор – работа такая. Если в нем будет что-то не так, регистратор обязательно уведомит об этом налоговую инспекцию – это тоже его работа. Да, именно налоговой инспекции вменено в обязанность за этим следить. И вы подпадете под санкции за ваше нарушение.
Какие? Штраф! Его размер прописан в статье 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП). И вот тут внимание! Время от времени в российское законодательство вносятся различные поправки. И вот в прошлом месяце именно в эту статью были внесены изменения. 13 июля 2022 года президент Российской Федерации подписал закон 232-ФЗ, по которому штраф – снижен. Ура! (Хотя можно и без «ура» – мы же с вами нарушать его и не собирались.) Действуют эти поправки с 24 июля 2022 года.
Что было и что стало? Размер штрафа был минимум 70% от суммы по ДКП – максимум все 100. Стал – минимум 20%, максимум 40. Сразу скажем, что на минимум рассчитывать не стоит: налоговая инспекция его будет назначать, только если уж очень уважительная причина у нарушителя найдется. Продали иностранцу без вида на жительство квартиру за хорошие деньги и не знали о законе? Поделитесь с государством. Не знали закона? Ну… Во-вторых, незнание закона не освобождает… А во-первых, теперь-то уже знаете.
Как иностранцу купить квартиру: процесс оформления сделки
Пункт 2 ст. 62 Конституции РФ уравнивает права и обязанность всех лиц, живущих или временно проживающих на территории государства. Данная норма напрямую касается права покупать недвижимость. Более того, иностранные граждане не ограничены в праве распоряжения жилыми и коммерческими объектами, находящимися у них в собственности.
К сожалению, политическая ситуация в мире диктует свои условия. На сегодняшний день (апрель 2022 года) правительство России было вынуждено ввести определенные санкции в отношении граждан недружественных государств. Однако основных прав это постановление не коснулось. Главное требование, которое государство выдвигает к личности иностранного гражданина — наличие оснований для законного пребывания на территории России.
Стать полноправным владельцем квартиры, дома или объекта коммерческой недвижимости может иностранец, имеющий один из следующих документов:
- открытая виза (если речь идет о гражданах «безвизовых государств», то должно в обязательном порядке соблюдаться правило, ограничивающее легальный период нахождения в России);
- миграционная карта с указанием конкретного места временного проживания;
- разрешение на временное проживание;
- вид на жительство.
Какие документы необходимо подготовить для сделки
Паспорт — это не только документ, подтверждающий личность иностранного гражданина. Прежде всего это необходимый атрибут заключения сделок с недвижимостью. В данном случае необходимо учесть, что паспорт должен быть переведен на русский язык, при этом перевод необходимо заверить нотариально.
В соответствии со ст. 2 ФЗ «О правовом положении иностранных граждан на территории РФ» претендовать на статус собственника жилого или коммерческого объекта недвижимости могут следующие категории граждан:
- временно проживающие на территории Российской Федерации иностранные граждане (при условии, что они получили разрешение на временное проживание);
- постоянно проживающие в Российской Федерации иностранные граждане (при условии, что эти лица получили вид на жительство);
- временно пребывающие в Российской Федерации иностранные граждане (при условии, что эти лица прибыли на территорию страны на основании визы или в порядке, не требующем получения визы, и получившие миграционную карту, но не имеющее вида на жительство или разрешения на временное проживание).
Что дает наличие недвижимости в России иностранцу
При оформлении вида на жительство в РФ покупка недвижимости льгот не дает, равно как и при решении других вопросов миграционного права. Однако это вовсе не означает, что владение недвижимым имуществом не повышает вас статус. Ведь в приобретенной недвижимости можно зарегистрироваться, а это обязательное условие для получения разрешения на временное проживание.
Кроме того, если вы живете в России дольше 3 лет и хотите ВНЖ, вам нужно доказать, что вам есть где жить, и вы можете обеспечить себя финансово. В таком случае наличие собственной недвижимости облегчает процедуру получения вида на жительство в РФ. Ведь если у вас есть квартира или дом, вам точно не откажут в получении документов на том основании, что вам негде жить.
Но как передаются права собственности?
Перед проведением процедуры нужно оплатить пошлину в размере 2000 рублей. Этот вид затрат берёт на себя будущий владелец. Сюда входит стоимость на обслуживание риэлтора, нотариуса и многое другое. Но всё это берется только по желанию. Кроме всех документов, продающая сторона должна подготовить официальную форму заявки, чтобы зарегистрировать квартиру.
ВНИМАНИЕ !!! Бумаги смогут сразу передаваться в МФЦ или Росреестр. Есть возможность направить через интернет. Можно сделать процедуру, если у вас есть электронная подпись. Иногда есть возможность нотариально заверить комплект документов.
Если вы оплачиваете услуги через интернет, то госпошлина будет составлять 1400 рублей. Лучше всего запастись квитанцией или каким-либо другим документам по оплате и подать в Росреестр совместно с полным пакетом необходимых бумаг. Продавец получает расписку в государственном органе о том, что на учёт были приняты документы.
Для граждан иностранных государств правила оформления ипотеки аналогичны правилам, действующим для россиян. Ипотека с регистрацией происходит в несколько этапов:
- Изучение и сравнение кредитных предложений, а также условий и требований банков к заемщикам-иностранцам.
- Выбор финучреждения и наиболее выгодной ипотечной программы.
- Сбор пакета документов (возможно, некоторые справки понадобится собрать заранее).
- Обращение в банк и подача заявления (сделать это можно и дистанционно через официальный сайт кредитной организации).
- Ожидание решения по заявке на ипотеку.
- В случае положительного решения необходимо подписать соответствующие бумаги, включая кредитный договор.
- Внесение первоначального взноса за счет собственных сбережений.
- Регистрация сделки.
- Выдача денежных средств из кассы банка (или перевод на расчетный счет) продавцу недвижимости.
Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet:
Приобретение недвижимости в России гражданином другой страны — довольно понятный и отлаженный процесс. Но нередко сложности возникают из-за языкового барьера. Если иностранный гражданин не говорит на русском языке, то он может привлечь переводчиков для подготовки документов.
Некоторые иностранные граждане обращаются к нотариусу, который не только предоставляет переводчика, но также помогает составить двуязычный нотариально заверенный договор. Так покупателю проще разобраться с тем, что он подписывает и что приобретает, в конечном счете.
Есть и более «бюджетный» вариант — иностранный гражданин может привлечь к оформлению документов русскоговорящего гражданина страны, выдать ему доверенность, и уже он будет подписывать все документы от имени покупателя.
Покупка недвижимости иностранцами не облагается никакими специальными налогами, однако зачастую возникают сложности со взаиморасчетами (особенно в случае, если деньги поступают из-за рубежа). Также стоит отметить, что существует перечень пограничных муниципальных образований, округов и районов, жестко регламентированный законодательством РФ, на недвижимость, расположенную на данных территориях, иностранцы не смогут получить право собственности.
На получение вида на жительство приобретение недвижимости никак не влияет. Но здесь есть один нюанс: для получения разрешения на временное проживание необходимо наличие свободной квоты, ведь по каждому субъекту есть определенное количество мест для людей, планирующих получить гражданство. Если у иностранца в собственности уже есть недвижимость, то получить квоту можно в упрощенном порядке.
Без апостиля документов не обойтись
Одно из требований к иностранцу при совершении сделок с недвижимостью – предъявление апостиля документов, принятого Гаагской конвенцией и подтверждающего подлинность содержащейся в документах информации. Апостиль может быть представлен в виде штампа или дополнительного бланка, который прикладывает к пакету документов нотариус. Он содержит наименование государства и города, где он был проставлен, ФИО и должность выдавшего лица, наименование учреждения, дату и номер, печать или штамп учреждения, подпись должностного лица.
Чтобы оформить апостиль, необходимо сделать перевод документов и заверить его у нотариуса. Если апостиль проставляется в России, необходимо написать заявление в Министерство юстиции РФ или другой орган, наделенный правом проставления апостиля, и заплатить государственную пошлину.
В случае продажи недвижимости иностранному гражданину необходимо предоставить документ, в котором указано его семейное положение, или разрешение от супруга (супруги) на совершение сделки. Это нужно для того, чтобы избежать оспаривания сделки в будущем.