Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость физическим лицам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При ведении любой предпринимательской деятельности без помещений не обойтись – они нужны для размещения сотрудников, производственных мощностей, складских и торговых площадок. Но зачастую у начинающего индивидуального предпринимателя нет свободных средств для подобной покупки. Тогда можно взять ипотеку на коммерческую недвижимость. Она оформляется практически по той же схеме, что и остальные продукты кредитования бизнеса.
Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.
Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:
- кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
- минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
- предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
- объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).
Кредит на коммерческую недвижимость
При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.
Коммерческая ипотека предполагает выдачу финансов на приобретение нежилого типа здания или помещения, которое можно использовать под офисы, магазины, салоны и склады. В нашей стране условия зависят от разных факторов, поэтому в одном и том же финансовом учреждении для разных предпринимателей будут предложены неравнозначные условия.
Нужно понимать, что условия по коммерческой ипотеке более жесткие, финансовые организации часто сокращают срок кредитования, требуют предоставить первый взнос, размер которого начинается от 25%. Оценка площадей происходит без учета строгих стандартов, поэтому каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке. Несмотря на сложности, коммерческая ипотека позволяет вносить оплату частями, можно договориться с банком о дополнительном финансировании, изменении графиков платежей. Есть банки, где деньги выдаются без закладной.
Требования банка к заемщику
Физическим и юридическим лицам доступна коммерческая ипотека, условия, как показывает практика, устанавливают кредитные организации. Требования предъявляют не только к объекту, но и к заемщикам. Если клиент – физическое лицо, то чаще всего денежные средства выдаются на следующих условиях:
- возраст от 18 до 65 лет;
- наличие постоянного официального дохода на протяжении не менее полугода;
- достаточный заработок для исполнения финансовых обязательств;
- наличие гражданства РФ;
- небольшая кредитная нагрузка;
- положительная кредитная история.
Если клиент является юридическим лицом, то банк, в первую очередь, будет оценивать не руководителя предприятия, обратившегося за кредитом, а компанию в целом. Обращают внимание на уровень:
- платежеспособности;
- ликвидности;
- закредитованности;
- доходности и др. параметры.
Какие банки дают кредит
На сегодняшний день ипотека на приобретение коммерческого объекта физическим лицом оформляется во ряде финансовых учреждениях по всей территории России. Мы подготовили для вас специальную таблицу:
| Банк | Ставка | Первый взнос | Примечание |
|---|---|---|---|
| Банк Левобережный | 18,5 | 50 | если справка по форме банка, то +1% |
| ВТБ 24 и Банк Москвы | 18 | 20 | |
| Транскапиталбанк | 18,5 | 50 | |
| Абсалютбанк | 13,25 | 40 |
Ипотека на коммерческое помещение
Многие финансовые учреждения предлагают выгодные условия. Клиентов обычно интересует вопрос об оформлении кредита на коммерческую недвижимость на длительный срок времени. Многие желают получить в собственность офис, склад, торговую недвижимость и т.п.
Иногда такой рода кредит выдается и частным лицам. Иногда появляется уникальная возможность недорого приобрести интересный объект. Обладатели коммерческой недвижимости всегда могут заработать деньги, тем самым образом сдавая его в аренду определенный объект.
Кредиты на приобретение коммерческой недвижимости выдается владельцам малых предприятий. Таким образом, собственники объекта могут обеспечить предприятие необходимым помещением. Оформление займа осуществляется непосредственно на собственника малого предприятия. Важно отметить, что юридические лица не имеют право оформить подобного рода ипотечный кредит.
Типы и назначение помещений
К категории коммерческой относится недвижимость (земельные наделы, сооружения, дома), применяемые для бизнес-деятельности и получения прибыли в будущем (от аренды или вложений). В состав нежилой недвижимости входят промышленные объекты, офисы, склады, гаражи, точки для торговли и прочие.
Недвижимость бывает жилой и нежилой.
Условно выделяется несколько видов нежилых объектов:
- Для розничной торговли — торговые точки (магазины, центры).
- Со свободным функционалом — спортивные здания, кафетерии, рестораны, гостиницы.
- Для персонала — здания с офисами, кабинеты.
- Апартаменты — домики с возможностью посуточной аренды.
- Социальные — боулинг, аэровокзал (терминал), бассейн.
- Индустриальные — склады, промышленные предприятия, производственные объекты.
Что важно знать о нежилом помещении?
При покупке объекта нежилого фонда юрлицами, процедура весьма стандартна и опробована на практике путем оформления десятков договоров. В случае с физлицами имеет место ряд специфических аспектов:
- Недвижимость, которая передается по договору ипотеки, переходит в статус залога.
- При покупке апартаментов прописаться в них не получится.
- Платить за услуги коммунальных служб для нежилых помещений придется больше. Это значит, что у физлица появляется дополнительная финансовая нагрузка.
- При погашении займа запрещено задействовать деньги маткапитала или иные субсидии на жилье.
- Налоговые платежи по ипотеке на нежилые объекты не «минусуются».
Полезные советы и общие рекомендации юристов
Процедура приобретения недвижимого имущества на заемные средства регламентирована ФЗ № 102 от 16.07.1998. Но в нем отражены не все юридические тонкости бизнес-ипотеки. Сведения затрагивают в основном те моменты, которые связаны с залогом. Например, нормативно-правовой акт говорит о том, что в качестве обеспечения сделки может выступать любая недвижимость, прописанная в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которую зарегистрированы в соответствии с законодательством. Это касается и компаний, зданий, которые используются в коммерческих целях.
Требования к заемщикам, условия предоставления ссуды, перечень бумаг – все это банки устанавливают самостоятельно. Специалисты рекомендуют обращаться в финансовые организации, с которыми заемщик ранее уже сотрудничал. При хорошей КИ финучреждение может пойти на уступки и выдать ссуду на более выгодных условиях.
Юристы советуют отнестись к ипотеке как к инвестиции. Предварительно нужно рассчитать кредит, продумать бизнес-план. Если итоговая выгода перекроет переплату по ссуде, то проект считается выгодным, т.к. заем принесет прибыль или позволит сэкономить на аренде.
Кто может стать заемщиком
Воспользоваться коммерческой ипотекой имеют право организации, а также индивидуальные предприниматели. Деятельность компании или ИП должна быть официально зарегистрирована на территории Российской Федерации.
Критерии для клиентов:
- Возраст заемщика 21 – 65 лет;
- Деятельность организации не менее 6 месяцев;
- Положительная кредитная история;
- Наличие поручителя;
- Годовая выручка компании от 400 миллионов руб.;
- Отсутствие уголовных дел и экономических преступлений;
- Сумма имеющихся потребительских кредитов и иных займов не должна превышать 1 млн. рублей.
Пакет документов:
- Паспорт заемщика;
- Учредительные документы компании (свидетельство, устав, договор);
- Лицензии на ведение деятельности;
- Выписка из ЕГРЮЛ (реестра юридических лиц);
- Образец печати и подписи руководителя, заверенный у нотариуса;
- Баланс предприятия;
- Выписка из расчетного счета;
- Справка, подтверждающая отсутствие судимости;
- Справка из налоговой об отсутствии задолженности;
- Оценочная стоимость объекта;
- Правоустанавливающие документы на объекты дополнительного залога;
- Документ, подтверждающий семейное положение (для индивидуальных предпринимателей).
| Название банка | Условия | Требования | Документы |
| Сбербанк |
|
|
|
| ВТБ24 |
|
|
|
| Росбанк |
|
|
|
В АК Барс банке в настоящее время действует предложение «АК Барс‒Бизнес» на приобретение готовых объектов нежилой недвижимости. Ключевые условия приведены в таблице ниже.
сумма кредита, руб. срок займа первоначальный взнос ставка в % годовых иные важные условия
От 500 тысяч до 10 миллионов 1‒10 лет 40‒70% от цены 17 Допускается покупка торгового или офисного помещения
Кредитная ставка 17% в год действует при условии заключения комплексного договора страхования (жизни и здоровья заемщика и залогового имущества). В случае отказа от данных услуг ставка будет повышена на 2 п.п. от величины базового процента.
Что касается требований к заемщику, то банк достаточно лояльно относится к ним. В частности, минимальный возраст клиента — от 18 лет, а минимальный стаж на текущем месте — от 3-х месяцев.
Требования к кредитору – юридическому лицу
Как и в случае с другими видами ипотеки, физическому лицу, которое собирается брать в кредит нежилую недвижимость под залог этой самой недвижимости, необходимо:
- Доказать, что он готов нести взятые на себя обязательства. Для физлиц это подтверждение достойного уровня зарплаты (общепринятое правило – на погашение кредита должно тратиться не более 40% совокупного семейного дохода). Для юрлиц требование другое – необходимо предоставить данные об обороте и декларацию о прибыли.
- Если в случае с квартирами выезд на объект не практикуется, то в случае с нежилой недвижимостью банк в большинстве случаев отправит туда своего сотрудника, чтобы получить из первых уст информацию о реальном состоянии объекта.
- Удостовериться, что нежилое помещение не обременено другими финансовыми обязательствами. Главная особенность ипотеки заключается в том, что приобретаемый объект сам становится залогом и гарантией возврата средств, а потому должен быть свободен от других обязательств.
- Быть готовым к тому, что без собственного первоначального взноса физическому лицу вряд ли оформят подобный кредит. У юридического лица, особенно если он обслуживается в банке, куда обратился за ипотекой, больше шансов, однако собственные средства все равно понадобятся.
- Учитывать, что проценты по этому виду ипотеки могут быть выше, чем в случае с квартирой. Так происходит всегда, когда банк опасается за ликвидность объекта – в этом случае его риски финансового учреждения автоматически повышаются, и возместить их банк может лишь более высокими процентами.
А в остальном – все как обычно: приобретаемый объект становится залогом и находится в собственности банковского учреждения до тех пор, пока кредитор не погасит все свои обязательства. Срок, на который оформляется ипотека, может достигать 30 лет, однако более реальный вариант – 15-20 лет. В «Сбербанке», к примеру, есть отдельная программа, посвященная ипотеке нежилой недвижимости, которая носит название «Бизнес-Недвижимость». Ее условия для организаций достаточно жесткие:
- срок – до 120 месяцев (10 лет);
- сумма – от 500 тыс. рублей;
- процентная ставка – от 11% (по сравнению с другими видами ипотеки ее уровень остается достаточно высоким);
- предоставляется индивидуальным предпринимателям и малым предприятиям, чья годовая выручка не превышает 400 млн. рублей.
Какой вид ипотеки нежилой недвижимости лучше?
Если, к примеру, житель России хочет купить паркинг для собственных нужд или для сдачи в аренду, то у него есть только один вариант – оформить ипотеку физическому лицу. В случае же, если он является индивидуальным предпринимателем или главой коммерческой фирмы, и для развития бизнеса необходимо приобретение нежилой недвижимости, то тут возможны два варианта.
Первый – оформление на организацию. В этом случае важными показателями будут валовый оборот, валовая прибыль и прочие показатели финансовой деятельности, представленные в годовой отчетности.
Второй – оформление на директора либо собственника как на физическое лицо. При таком раскладе важными критериями являются его зарплата и наличие других активов (дома, автомобиля) и пассивов (других кредитных обязательств).
Лукавить не стоит: если у компании есть проблемы с деньгами, то банковская проверка директора выявит их обязательно. Равно как и наоборот: огромное количество кредитной недвижимости у директора под залог имущества компании тоже не добавит баллов. Выбирать ту или иную схему стоит, отталкиваясь от банковских условий, которые они готовы предоставить для ипотеки физическому или юридическому лицу. Если срок кредита больше, а проценты меньше для юридических лиц, стоит оформить ипотеку нежилой недвижимости на организацию. Если же наоборот, то на физическое лицо.
Требования к объектам недвижимости
Если индивидуальный предприниматель или компания (организация) любой организационно-правовой формы (ООО, АО, ОАО) желает оформить ссуду на нежилой объект, необходимо предварительно рассчитать возможности погашения долга. Коммерческая недвижимость отличается высокой стоимости в сравнении с жилыми помещениями, в частности, расположенная в крупных городах.
В ключевых требованиях финансовых организаций к приобретаемому имуществу:
- высокая ликвидность объекта (оценивается общее состояние и расположение по заключению эксперта);
- наличие крупных магистралей, транспортных развязок вблизи помещения;
- присутствие всех инженерных коммуникаций, подъездов, парапетов;
- соответствие здания нормам пожарной и технической безопасности (в зависимости от предназначения);
- соответствие конечным нуждам заемщика (то есть, офисное помещение не может использоваться под склад, торговая площадка служить цехом или производственным залом, и т.п.).
Условия предоставления кредита
Физическим лицам оформляется ипотека лишь в том случае, если они являются индивидуальными предпринимателями, крупными акционерами, действующими управляющими определенного предпринимательства, или собственниками малого бизнеса.
Следует отметить, что нежилое помещение могут приобрести лица, которые являются гражданами России. В обязательном порядке рассматривается кредитная история заемщика. Если предприниматель не выплачивает государству налоги и не качественно ведет бухгалтерский учет, тогда шанс на оформление ипотеки значительно уменьшается.
При подаче заявки на оформление кредита площадь объекта не должна составлять менее 150 кв.м. Ипотека на нежилое помещение выдается лицам не менее 21 и не старше 65 лет. Объект должен быть зарегистрирован исключительно на территории России. Обязательным условием является также расположение фирмы не далеко от места нахождения кредитора. Перед тем как явиться в банк за получением кредита, необходимо предъявить расчетный счет.
Приобретение коммерческой недвижимости возможно лишь в рублях. Срок выдачи кредита осуществляется от 1 месяца до 10 лет. При этом банк включает минимальный годовой процент за пользование заемными средствами. После рассмотрения кредитной истории заемщика, в банковском учреждении оформляется договор.