Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартир в новостройках дольщиками в 2022 — 2023 годах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Какие последствия от самостроя
С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.
Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.
Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.
Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.
Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).
Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.
Госпошлина за оформление права собственности на дом
Размер пошлины аналогичен той, что платится за регистрацию квартиры – 2000 рублей. Оплатить ее надо до подачи документов. В МФЦ это можно сделать прямо на месте.
Если происходит оформление дома в совместную собственность по долям, пошлину следует разделить между всеми собственниками в тех же пропорциях, что и доли.
Оформление дома в собственность супругов выделения долей не требует. Независимо от того, кто указан владельцем, дом будет считаться общим. Поэтому пошлину может целиком оплатить супруг-домовладелец.
Иногда служба опеки требует выделения долей несовершеннолетним детям. Пошлину также может оплатить целиком родитель, на которого регистрируется дом, поскольку он является законным представителем несовершеннолетних граждан.
Обязательно ли привлекать эксперта к приемке квартиры?
Некоторые нарушения нельзя выявить даже пригласив эксперта. Кроме того, иногда они вводят граждан в заблуждение, навязывают дополнительные услуги, начинают «накручивать» дольщиков, набирая совсем несущественные недостатки, которые не мешают проживанию.
«Когда выявлены существенные недоделки, приглашать эксперта надо. Но в большинстве случаев в этом нет необходимости, – отмечает Анна Горбенко. – Также неоднократно встречала отчеты экспертов, которые, не ознакомившись с проектной документацией, указывают нарушения, ссылаясь на рекомендательные СНиПы и ГОСТы. Дольщику об этом не сообщают, и он начинает бесполезные, но нервные споры с застройщиком. Кроме того, законом предусмотрен гарантийный срок – пять лет на само здание и три года на его инженерное оборудование. Так что если пропустить какой-то недочет при приемке или же если он проявится позже, это не значит, что все исправлять новоселу придется за свой счет».
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Какая продолжительность времени отводится каждому этапу:
- Компания-застройщик должна указать время сдачи в эксплуатацию дома с точностью до квартала, точно указав год.
- Процесс передачи ключей может занимать от 3 до 6 месяцев, в договоре долевого участия обычно указываются периоды, а не конкретные даты.
В случае, если оговоренные в договоре сроки нарушаются застройщиком, то он несет за это финансовую ответственность. Высчитывается размер этой ответственности путем умножения стоимости жилья по договору на 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.
В рамках действующего договора застройщик имеет право вносить корректировки в сроки ввода дома в эксплуатацию, без уведомления дольщиков.
Пример из жизни:
- В договоре долевого участия была указана дата сдачи дома – IV квартал 2022 года – значит, застройщик имеет полное право сдать дом в течение октября, ноября, декабря 2022 года.
- В договоре сказано, что передача недвижимости собственникам может происходит в течение 3 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. Этот период времени отсчитывается с момента реальной сдачи дома.
- Допустим, дата подписания акта комиссией стоит 15 ноября 2022 года, таким образом, получается, что все дольщики получат свои квартиры в период с 15.11.2022г. по 15.02.23г.
Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию
Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.
В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.
Как ввести дом в эксплуатацию?
Как ввести в эксплуатацию построенный дом, если строительные работы завершены? Для этого необходимо обратиться в учреждение, выдавшее разрешение на строительство.
Разрешение на ввод в эксплуатацию будет осуществляться по итогам проверки готовности здания к использованию в соответствии с заявленными целями — проживание граждан.
Подача заявления о вводе возведенного сооружения должна сопровождаться представлением необходимых документов, а также просьбой создать и назначить межведомственную комиссию для обследования объекта.
На стадии проверки готовности дома к фактическому использованию проводится согласование для ввода дома в эксплуатацию, в котором будут участвовать представители контрольных и надзорных органов в сфере строительства и архитектуры.
Чтобы сдать дом в эксплуатацию, какие нужны документы от владельца или застройщика? Их состав должен позволить провести сравнение с первоначальным проектом, оформленным с разрешением на строительство, с фактическим состоянием построенного сооружения.
Если строительство осуществлялось на основании договора, прежде чем получить акт о вводе дома в эксплуатацию, требуется оформить акт приемки возведенного объекта. В данном акте указывается на следующие моменты:
- фактическое завершение работ в соответствии с первоначальным планом;
- отсутствие нарушения технических регламентов и стандартов при возведении строения;
- отсутствие у заказчика претензий к застройщику относительно качества выполненных работ.
Также для обращения в местные органы власти требуется оформить техническую документацию на здание, которая подтвердит его физические характеристики и установит соответствие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Что такое ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома? Это процедура, отличающаяся от общих правил оформления разрешительной документации на возводимые сооружения, которая позволяет установить соответствие строительным и иным нормам.
Для строения индивидуального жилищного строительства предусмотрена процедура упрощенного ввода дома в эксплуатацию, которая вступила в силу с 2015 года.
Для совершения упрощенных мероприятий требуется представить следующие документы:
- правоустанавливающий документ на участок земли под строением;
- технический паспорт на сооружение, подготовленный кадастровым инженером.
Упрощенная схема подразумевает, что все необходимые действия будут выполняться должностными лицами Росреестра, который одновременно проведут процедуру постановки объекта на кадастровый учет и его регистрацию с внесением сведений в ЕГРН.
В ряде случаев возникает необходимость оформить незавершенное строительство и получить правоустанавливающие документы на него. Вот какие нужны документы для ввода в эксплуатацию недостроенного дома:
- документ на участок земли под строением;
- техническую документацию в подтверждение факта возведения основных конструкций, присущих объекту незавершенного строительства.
Фактически данное сооружение не будет отвечать целям проживания граждан, однако, после оформления прав на него может выступать самостоятельным объектом на рынке недвижимости.
Сколько дом в 2017 по времени вводится в эксплуатацию? Точные сроки зависят от полноты и качества представленных документов, так как согласование акта может затянуться. С учетом минимальных сроков период времени может составляться от двух месяцев, в который входит месячный срок на создание межведомственной комиссии и оформлении итогового акта.
Документы, предоставляемые в структурное подразделение администрации муниципального образования по архитектуре и градостроительству, можно подразделить на несколько групп:
В таком случае заявитель обязан предъявить документы, доказывающие его права на участок, самостоятельно:
Непредоставление заявителем перечисленных документов, а также несвоевременное их предоставление по межведомственному запросу не является поводом для отказа в предоставлении разрешения.
Документы, которые подлежат обязательному предъявлению только в случае строительства на основании договора подряда:
Эти бумаги должны быть завизированы подрядчиком. При подаче заявления через доверенного представителя к вышеупомянутому пакету документов нужно приложить нотариальную доверенность, удостоверяющую полномочия представителя.
Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке
Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.
Создание технического паспорта для ввода в эксплуатацию жилого дома
Одним из документов, подтверждающих факт наличия индивидуального дома, является технический паспорт. Но вот с тем, чтобы его сделать подчас возникают серьезные проблемы. Согласовать иногда приходится проект, если в нем есть недостатки или же устранить недоделанную работу. Умолять инспекторов пойти навстречу и сделать паспорт дома бесполезно. В крайних случаях приходится обращаться для защиты своих интересов в суд.
Составлением технического плана занимаются сотрудники БТИ. Он содержит такие сведения как:
- общая площадь дома
- размеры отдельных комнат, входящих в состав дома
- отделка помещений
- количество этажей
- экспликация
- стоимость
Общая информация о вводе дома в эксплуатацию
До недавнего времени многие считали, что акт ввода в эксплуатацию не является обязательным. Однако без этого документа невозможно оформить какие-либо бумаги в отношении недвижимости и распорядиться юридической судьбой объекта. Иными словами, невозможно оформить налоговый вычет, передать объект по наследству, продать и т.д.
Дело в том, что акт ввода дома в эксплуатацию – это обязательный документ, который требуется предоставить Росреестр для прохождения процедуры государственной регистрации. Без корректного оформления права собственность на вновь построенный объект провести какую-либо сделку не представляется возможным.
Однако пойти эту процедуру с первого раза удается не всегда. Многие домовладельцы сталкиваются с ситуацией, когда им отказывают в выдаче акта, так как находят недочеты и различные дефекты.
Пошаговая инструкция ввода дома в эксплуатацию
Для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию воспользуйтесь следующим алгоритмом:
- Посещение отделения БТИ с пакетом документов. Необходимо оформить технический паспорт возведенного объекта. Для этого предоставляется выписка из ЕГРН на земельный участок и межевой план. Услуга платная.
- Посещение муниципалитета для оформления заявления о вводе дома в эксплуатацию. Для этого нужно сфотографировать дом со всех сторон.
- Обращение в Росреестр для получения расширенной выписки из ЕГРН на земельный участок. Там должна содержаться информация об обременениях. Услуга платная.
- Обращение в комитет по архитектуре и градостроению. Для этого нужно иметь разрешение на строительство, выписку из ЕГРН на участок, проект на дом, технический план.
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в газовой службе, водоканале и электротехнической организации.
- Посещение градостроительного отдела с полным пакетом документов для оформления заявления о вводе дома в эксплуатацию. Срок изготовления акта составляет 30 дней.
- Посещение БТИ. Необходимо предоставить в учреждение заверенные документы.
- Посещение Росреестра или территориального отделения МФЦ по месту нахождения объекта индивидуального строительства для прохождения процедуры государственной регистрации дома.
Рассмотрим некоторые пункты алгоритма и нюансы оформления подробнее.
Как ввести дом в эксплуатацию — пошаговая инструкция
В определении объекта капитального строительства теперь есть указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на некапитальные строения и сооружения.
При этом установлено, что под некапитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Законодатели и городская администрация ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.
Если резюмировать все, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и некапитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).