Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли покупать квартиру с долгами по коммуналке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 153 ЖК РФ, с момента постановки на учет и получения в территориальном органе Росреестра официальной выписки из ЕГРН о праве собственности на купленную квартиру у жильца появляется обязанность по оплате коммуналки. Такое обязательство наступает после заключения официального договора с предыдущим хозяином и регистрации прав собственности.
Как самостоятельно можно узнать о долгах?
- Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
- Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.
Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.
- Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.
Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами?
Я покупаю квартиру, хозяин которой не может расплатиться по долгам за коммунальные услуги.
Как мне поступить? И что делать, если я уже купил квартиру с коммунальными долгами? Купить квартиру с коммунальными долгами можно.
Нужно только правильно понимать последствия этого, и заранее принять меры, чтобы эти долги не повисли на Покупателе дополнительным бременем.
Для этого нужно знать следующее.
Перед внесением аванса Покупателю следует узнать, нет ли ареста на квартиру.
Для этого он может самостоятельно, заказать (в т.ч. через интернет) Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРП (ЕГРН).
Чтобы не влипнуть в чужие долги, Покупателю следует в процессе > Проверяем документы на квартиру.Откроется в новой вкладке.»>проверки документов на квартиру, выяснить, нет ли здесь задолженности по коммуналке. Как строить процесс покупки квартиры грамотно, показано на интерактивной схеме Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.
«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.
В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.
При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Как происходит на практике
Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»:
— На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.
Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.
Долги обнаружены на этапе заключения сделки
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.
«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект. Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.
Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб. При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».
Чтобы избежать подобных ситуаций, покупателю квартиры следует:
1. До приобретения квартиры запросить у продавца справку об отсутствии/наличии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
2. Самостоятельно запросить информацию о задолженности у поставщиков электроэнергии и водоснабжения (в Мосэнергосбыте и МГТС возможно получение информации по горячим линиям);
3. При совершении сделки обязательно подписывается акт приема-передачи, где указаны все показания счетчиков холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии;
5. При наличии задолженности согласовать с продавцом до заключения договора купли-продажи квартиры порядок ее урегулирования: оговорить срок для погашения задолженности продавцом или согласовать оплату через зачет в стоимость продаваемой квартиры.
С какого момента у собственника возникает обязанность платить за коммунальные услуги. И какие могут возникнуть проблемы
Важно! Если жильцу приобретенной квартиры выдвигают требования по оплате долгов ЖКХ предыдущего владельца, то такие действия считают неправомерными. Однако, взносы на капремонт все равно уплачивают.
Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ, если гражданин становится собственником купленного жилья, то у него появляется обязательство по оплате домового капремонта. Обязанность по оплате таких платежей за коммуналку переходит на будущего жильца только при заключении официальной сделки о переводе накопленных долгов ЖКХ.
Покупатель самостоятельно инициирует этот процесс, иначе такой договор не заключают (п. 1,2 статьи 391 ГК РФ). Будущий квартирант не изучает нормативные необходимые документы и часто оплачивает долговые начисления за коммуналку от предыдущего владельца квартиры, о чем в последствии сильно жалеет.
Бывший собственник нередко занижает показания счетчиков или не вписывает в квитанцию ЖКХ. Тогда накапливается огромная задолженность по платежам ЖКХ, оплатой которых потом занимается следующий хозяин квартиры.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Все это, конечно, незаконно.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Взносы на капитальный ремонтВзносы на капитальный ремонт всегда взыскиваются с нового собственника, поскольку эти
взносы привязаны к имуществу (квартире), находящейся в многоквартирном доме.Все остальные услуги ЖКХПредметом правового анализа судебной практики, будут все иные услуги за ЖКХ
Если есть долги по коммунальным платежам предыдущего собственника
В таком случае самое верное и простое решение – обращение в суд. Причем, подавать иск следует вовсе не новому хозяину, а тому, кому это нужно – управляющей компании. Если в договоре купли-продажи нет упоминания о переходе задолженности по коммунальным платежам на покупателя, то оплачивать услуги по ЖКХ он обязан только после прохождения государственной регистрации жилья за себя, а не за кого-то, проживающего ранее (ст. 153 ЖК).
Никакая управляющая компания не имеет права на взыскание долгов за прошлого хозяина с нового владельца: хоть самостоятельно, хоть через суд. Если покупатель квартиры получил извещение о задолженности, образовавшейся до получения им свидетельства на жилье, ему следует потребовать от УК прекращения высылки подобных бумаг в его адрес.
Процедура обращения следующая:
- Составление письменного заявления.
- Подготовка необходимой документации: полученное уведомление о долгах, копия договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права на недвижимость, зафиксированные при сделке показания счетчиков.
- Представление заявления с пакетом документов в управляющую компанию.
Какие долги переходят к новому владельцу
К новому собственнику после регистрации имущества переходят долги перед местной управляющей организацией за следующие услуги:
- предоставление коммунальных ресурсов (воды, электричества, газа и т. д.);
- ремонт и обслуживание общедомового имущества и придомовой территории;
- капитальный ремонт.
Переход долга за капитальный ремонт к новому владельцу жилья установлен пунктом 3 ст. 158 ЖК РФ.
Не переходят к новому владельцу следующие виды долгов:
- на которые обращено судебное взыскание;
- информация о которых была умышленно скрыта продавцом;
- задолженности за спецсервис, предоставляемый членам ТСЖ по договору с ним.
Проверить сведения о наложении на продавца взыскания можно через информационную систему службы судебных приставов, для этого необходимо знать ФИО, дату рождения и регион прописки продавца.
Местные управляющие компании могут начать востребовать уже присужденный долг с нового владельца жилого помещения, мотивируя свои действия ст. 153 ЖК РФ. Чтобы избежать конфликта с местной УК, необходимо запросить у продавца соответствующую выписку от судебного исполнителя для предъявления коммунальным службам.
Важно учесть, что при умышленном сокрытии продавцом сведений о долге за услуги ЖКХ, покупатель вправе:
- требовать погашения долга от продавца;
- требовать компенсации в размере суммы долга и начисленных пеней;
- расторгнуть сделку и вернуть всю сумму покупки с учетом понесенных расходов.
При отказе предыдущего владельца оплачивать долги покупатель может обратиться в суд, и тогда к сумме долга прибавятся также судебные издержки.
Документальное оформление сделки
Продавец может попросить аванс в размере его задолженности по квартплате, чтобы погасить долг до составления договора. Это удобный, но рискованный способ, ведь он может просто погасить свои долги за ваш счет и исчезнуть. Для решения вопроса таким методом перед передачей аванса нужно составить соответствующий документ, где будет прописано что деньги, переданные в качестве аванса, продавец обязуется пустить на погашение долга.
Мнение эксперта
Климов Ярослав
В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)
Задать вопрос
Еще один способ – уменьшить стоимость квартиры на сумму, равную сумме долга. Заплатив продавцу меньше, покупатель в таком случае берет на себя обязанность оплатить долг. Этот метод несет риск уже для продавца, ведь покупатель может взять деньги и не оплатить долги, а прежнего владельца будут по-прежнему заставлять платить.
В этом случае обязанность покупателя уплатить долг должна быть четко прописана в договоре. Также новый владелец может официально переоформить на себя обязанность покрыть все долги предыдущего собственника.
Исключение из общего правила
Существует всего одно исключение, и оно затрагивает вопрос взносов за капительный ремонт. Все дело в том, что долги по обязательствам, сорванными предыдущим собственником квартиры, будут переходить новому лицу. Регламент: ЖК РФ пункт третий, статья 158.
Иными словами, вам придётся погасить долги по взносам за капитальный ремонт, даже если вы в этом не виноваты. Это регламент действующего законодательства, и в случае с долгами за капремонт, ничего сделать не удастся, придётся оплатить.
Впрочем, если речь идет о процессе приватизации, то такие долги переходить к новому собственнику не будут. Иными словами, если собственником было государство, а человек приватизировал квартиру, то долги от государства не перейдут в адрес нового собственника. Это еще одно исключение из правил.
Лицевой счёт не поменяли, долг сохранился
Если компания отказалась менять сведения по лицевому счёту, можно обратиться к ним напрямую (если до этого было обращение в МФЦ), с требованием о создании нового лицевого счёта на собственника квартиры. Пишется отдельное заявление в Управляющую компанию с требованием:
- Выделения или разделения лицевого счёта.
- Перерасчёта.
Важно: составьте 2 экземпляра заявление и передайте их в управляющую компанию самостоятельно. В момент приёма заявления, настаивайте на том, чтобы на второй копии заявления была поставлена отметка о принятии документа. Одну из копий заявления вы забираете себе.
Есть и альтернативный вариант: если вам некогда ходить по офисам, можно отправить заявление почтовым отправлением. Но обязательно:
- С описью вложения.
- С обратным уведомлением.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Это важно знать: Добровольный выезд из муниципальной квартиры
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Все это, конечно, незаконно.
Что закреплено в законодательстве
Покупка квартиры на вторичном рынке не редкость. Часто новые жильцы сталкиваются с проблемой неоплаты коммунальных услуг старыми владельцами. В этом случае в соответствии с действующим российским законодательством существует особая процедура взыскания средств коммунальными службами. Однако в любом случае новые собственники платить по чужим долгам не обязаны.
При покупке квартиры необходимо обращать внимание на информацию о наличии задолженности по коммунальным услугам. Просмотреть ее можно в ЖЭКе. При наличии долгов необходимо взять с продавца письменное обязательство о погашении их в определенный срок.
Внимание! Надо заметить, что закон полностью на стороне новых владельцев. Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации защищает права собственников, оказавшихся в подобной ситуации.
Бывают ситуации, когда граждане, веря на слово продавцу, приобретают недвижимость с долгами без наличия бумаги о погашении задолженности.
В этом случае свою правоту придется доказывать через суд. Компания-поставщик самостоятельно не станет разбираться, кто обязан оплачивать задолженность, а направит на ваш адрес письменное уведомление о ее наличии. Подобный подход к решению проблемы не законен.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации обязанности по внесению платы за пользование коммунальными услугами у нового собственника возникают с момента заключения договора купли-продажи, договора аренды, договора социального найма. Договоры составляются в письменном виде и подписываются обеими сторонами сделки.
Все долги, которые существовали до указанного в бумаге срока, новому владельцу не принадлежат. Он не обязан вносить средства. Кроме того, поставляющие компании не имеют права прекратить подачу услуги, если новый собственник исправно оплачивает ее с момента возникновения обязанности.
Важно! Задолженность по капитальному ремонту старого владельца придется оплачивать новому собственнику.