Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление кооперативной квартиры по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Строительство кооперативного жилья потеряло актуальность в связи с проведением приватизации квартир, расширением долевого строительства и ипотечного кредитования. Но в ХХ веке таких квартир было построено много, и наследники их владельцев начинают сталкиваться с проблемами при оформлении документов.
Доказательства и справедливость
При оформлении в собственность кооперативного жилья в регистрирующий орган достаточно предоставить справку о выплаченном пае. Такие справки выдают председатели кооперативов, как правило, это уже новые должностные лица, привлеченные к своим обязанностям после завершения всех паевых взносов. Они часто выписывают справки не на основании действительных данных, а руководствуясь предположениями и догадками. Причиной тому является несколько факторов, в том числе: утрата документов о действительных паевых выплатах, осуществление полномочий председателей некомпетентными в правовом отношении лицами, отсутствие законодательных требований и ответственности в плане предоставления точной и документально подтвержденной информации.
В моей практике в судебных спорах не раз «всплывали» справки о выплате пая по одним и тем же квартирам, датированные разными числами и годами и содержащие совершенно различную информацию о начале и завершении внесения паевых взносов, что является самым существенным вопросом при наследовании кооперативных квартир.
В одном из споров дочь умершего собственника кооперативного жилья предоставила в суд справку о внесении пая за квартиру в 1985 году, в тот же самый год, когда квартира была получена. По ходатайству бывшей супруги умершего, в брак с которой он вступил только в 1986 году, по судебному запросу из Росреестра была получена другая справка, на основании которой и было зарегистрировано право собственности. Данный документ содержал информацию о том, что пай был выплачен в 1993 году, а не в 1985 году, что дало возможность бывшей супруги наследодателя получить половину жилого помещения в качестве супружеской доли.
Что такое кооперативная квартира
В наши дни существует другая модель: жилищно-накопительные кооперативы с ответственностью за эксплуатацию долей. ЖСК создаются при нарушении застройщиком сроков или условий, указанных в договоре. Пайщики учреждают объединение, необходимое для достройки дома. Продолжают функционировать и кооперативы, сохранившиеся с прежних времен.
Кооперативные квартиры отличаются от приватизированных или социальных тем, что для получения такого жилья, являвшегося объектами недвижимости в советские годы, необходимо было стать членом кооператива, заплатив первоначальный взнос. Собранные деньги шли на возведение дома, квартиры в нем делили в соответствии с размером пая. После завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию пайщики могли оформить свое жилье. Позднее владельцы платили взносы до погашения полной стоимости недвижимости.
Отличительной чертой такого жилья считается его изначально частный характер. Имущество по закону принадлежит жилищно-строительной организации как юридическому лицу.
Кто имеет право наследовать кооперативную квартиру
Кооперативным становится жилище, которое была построено кругом лиц, организовавшими производственный кооператив, путем внесения определенных денежных сумм. Ещё несколько лет назад деятельность подобных организации по возведению зданий осуществлялась непосредственно её членами, либо строительной организацией.
Каждый член организации, внесший денежную сумму, располагал документами на последующее получение определенной жилой площади. Взнос, вносимый субъектом, именовался паем. Условия получения такого жилища были просты: стройка заканчивалась, все члены, внесшие паи, наделялись правом собственности.
Важно! Перед тем, как производилось оформление бумаг на право собственности, субъект должен был подтвердить выплату всего пая в соответствующих органах.
Люди, чьи родственники имеют кооперативные квартиры, нужно ли вступать в наследство, часто задаются подобным вопросом. Ответ на этот вопрос будет положительным, главное, соблюсти одно важное условие: к тому моменту, когда будет оформлена вся процедура по наследованию кооперативного помещения, абсолютно все паевые взносы должны быть оплаченными.
Если к определенному периоду времени, пай на жилище не считается полностью выплаченным, то оно приобретает статус производственного. А наследник получит не имущество, а пай, требующий дополнительного выплачивания.
При возникновении подобной ситуации, все правоотношения регулируются Уставом о кооперативе, где указано, что наследник, получивший права на квартиру, может пользоваться ею, однако он не владеет жильем полностью.
Важно! Когда имеется полная оплата пая к моменту вступления человека в права наследования, эти данные подлежат изменению, и человек получает право владения кооперативной квартирой, даже, если он проживает в ином месте.
Следует учитывать, что наследование кооперативной собственности не одним человеком, а супружеской парой, дает им обязанность одинаково выплачивать сумму пая, позволяющая собственности стать их общим владением.
Примеры наследования кооперативной квартиры
Наследование права кооперативной квартиры имеет много тонкостей. Можно изучить два примера этой процедуры.
Пример 1. Член кооператива выплатил пай, однако умер до сдачи жилья для эксплуатацию, что не повлекло за собой оформление соответствующего свидетельства о собственности. Имеются три наследника: супруга и два совершеннолетних ребенка. Нотариус отказался оформлять права на наследство из-за того, что жилье не было оформлено в собственность. Как разрешить данную ситуацию?
Согласно пункту 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на недвижимое имущество возникает, когда субъект выплатил все паевые взносы. Поэтому жилище может быть унаследовано, а необходимости обращения в суд нет.
Пример 2. Иной пример наследования прав, связанных с участием в потребительском кооперативе. Женщина получила кооперативную квартиру в подарок, для этого её мать стала членом такой организации. Через некоторое время родители женщины погибли, при решении вопроса о вступлении в наследство, кооператив предложил женщине такой вариант: ей возвращают уже выплаченный пай, а квартира снова становится собственностью организации. Такая ситуация возникла из-за того, что мать женщины не успела вступить в права собственности, по причине еще не сданного для эксплуатации дома, а у кооператива уже появился новый покупатель.
Женщина не согласилась на поставленные условия и подала судебный иск. Соответствующие органы вынесли решение в её пользу, потому как пай был выплачен её матерью в полной мере. Даже без свидетельства о собственности, мать женщины автоматически стала его владелицей, потому что ею был выплачен весь пай. А заявительница получила жилище путем наследования, потому что других субъектов на это право не было.
Как оформить квартирный пай по наследству без завещания?
При оформлении наследства по закону, то есть без завещания, порядок действий наследников кооперативной квартиры будет следующим:
- Получить свидетельство о смерти.
- Обратиться к нотариусу по месту жительства умершего или по расположению объекта недвижимости, если неизвестно последнее место жительства.
- Предоставить необходимые документы для оформления наследства, включая свидетельства, подтверждающие факт родства с умершим. К таким может относиться свидетельство о рождении, о браке, об усыновлении.
- Подать заявление, инициирующее открытие дела, вместе с остальными документами.
- Получить свидетельство о праве на наследство через 6 месяцев после смерти наследодателя.
- Оформить имущество в Росреестре, сделать это можно через МФЦ.
Понятие и виды кооперативов
Под кооперативом подразумевается объединение граждан, преследующих единые интересы в плане владения и использования определенной собственностью. Люди объединяются для того, чтобы более полно и выгодно обеспечить свои потребности. Кооперативы бывают частные и государственные. По другой классификации они делятся на производственные и потребительские. С возникновения кооперативов в СССР начался переход к предпринимательской деятельности.
- Хозяйственная деятельность производственного кооператива предполагает, что каждый член будет трудиться в сотрудничестве с другими для достижения общих интересов. По сути, это трудовое объединение с имущественными (паевыми) взносами. Сельхозкооперативы относятся к этой категории; они бывают перерабатывающими, торговыми, садоводническими, огородническими, фермерскими и другими.
- В жилищный кооператив граждане организуются для постройки или покупки жилья. Разновидности: строительный, дачно-строительный, гаражный.
- Кредитный кооператив относится к разновидности потребительских. Он предполагает денежные взносы в общую кассу с тем, чтобы через определенное время можно было получить финансовую помощь.
Право собственности на кооперативную квартиру
Цель создания жилищного кооператива (ЖК) — дать возможность гражданам приобрести жилье исходя из своих возможностей. Большое распространение приобрели строительные и накопительные кооперативы. В первом случае сумма стоимости будущего дома разбивается между потенциальными владельцами новостройки. По окончании работ ЖК преобразуется в товарищество владельцев жилья или ликвидируется.
Становясь участником накопительного кооператива, пайщик обретает возможность проживать уже на готовой жилплощади, сдавать имущество в аренду, прописывать туда своих родственников. Необходимое условие — перевод части стоимости квадратных метров на расчетный счет ЖК. Далее участники должны вносить денежные средства согласно договорным обязательствам, оплачивать членские взносы.
Возможность приобретения кооперативной недвижимости наследополучателями ограничена ст. 1112 ГК РФ, где сказано, что частью наследственной массы становятся только те имущественные и неимущественные ценности, которые принадлежали умершему.
Чтобы унаследовать недвижимость, полученную в результате членства в кооперативе, необходимы два условия: первое — полное внесение пая участником ЖК, второе — оформление правоустанавливающих документов.
Как делится кооперативная квартира по наследству
Характер раздела кооперативной недвижимости зависит от того, на каком основании происходит наследование: по закону или согласно составленному завещанию.
По закону получить имущество могут лица, являющиеся претендентами одной из очередей наследников. Все они представлены в ст. 1142-1148 ГК РФ.
- Первая очередь — супруги, дети, родители; внуки, если умерли дети.
- Вторая — сестры и братья, бабушки и дедушки; племянники и племянницы при смерти братьев и сестер.
- Третья — дяди и тети или их дети по праву представления.
- Последующие очереди — более дальние родственники, которые могут выступать наследополучателями только при отсутствии представителей других очередей.
Между претендентами одной очереди наследство по закону делится равными долями. В завещании может быть указана доля каждого из наследополучателей.
Если сумма не выплачена в полном объеме, но на счет ЖК поступали денежные средства, они будут поделены между наследниками по закону или завещанию.
Привила владения и проживания
Собственником кооперативной квартиры считается сам пайщик, зарегистрированный в качестве члена кооператива. Члены его семьи права собственности не имеют, даже если они проживают под одной крышей и принимали участие в выплате взносов. Если речь идет о кооперативном жилье, ставшем собственностью супругов, проживающих в официально зарегистрированном браке на момент вступления в членство ЖСК, то при разделе имущества такая квартира признается совместной собственностью и разделяется в равных долях между обоими супругами.
Если часть денег за имущество была выплачена до вступления в брак, то при расчете размера доли, указанная сумма вычитается из части, принадлежащей тому из супругов, кто к данной выплате непричастен.
Несовершеннолетние дети имеют право проживать в кооперативной квартире столько, сколько это необходимо. Выселение их с данной жилой площади невозможно.
Член кооператива может передать свое право на пай одному из совершеннолетних членов своей семьи, но только после составления соответствующих документов. Если совладельцем передаваемого пая является один из супругов, то требуется разрешение второго.
Официальная передача пая осуществляется после получения Протокола о решении общего собрания. Кроме того, владелец пая вправе обменять его на равноценное жилье, располагающееся в том же доме, что и искомая квартира. Также, кооперативная квартира может быть обменена на государственную, даже при условии ее расположения в разных населенных пунктах.
Для осуществления процедуры обмена необходимо письменное разрешение всех проживающих в квартире лиц.
Как происходит раздел кооперативной квартиры
раздел жилого кооперативного помещения, необходим, когда наследниками признано несколько субъектов, каждому из которых нужно выделить доли и обозначить право собственности.
Согласно нормативным актам, будущие собственники такого жилья, имеют право договориться между собой и самостоятельно поделить квартиру. Если такой возможности нет, приходится обращаться за помощью к судебным органам, когда наследники подают иски с требованием выделить им конкретную долю общего имущества.
Если жилое помещение делится согласно договоренности наследников, им нужно сделать следующее:
- отказаться от собственной доли, чтобы она стала частью общего долевого имущества;
- приобрести права на часть имущества в составе общей собственности.
Можно ли оформить наследство на пай в квартире?
Строительством жилого дома может заниматься кооператив, члены которого имеют право претендовать на жилье, так как владеют паем. Пай — часть кооперативного имущества, отражающая индивидуальную долю участия каждого члена в кооперативе (ст. 1 N 193-ФЗ). Эта доля состоит из первоначального взноса, который производит каждый член кооператива при вступлении. Взнос принимается в виде денежных средств, земельных участков и другого имущества, имеющего соответствующую денежную оценку.
Внесенный пай становится формой собственности участника кооператива и дает право претендовать на жилье. Чтобы оформить это право, участнику необходимо полностью выплатить стоимость квартиры, после чего он может юридически оформить право собственности.
После смерти наследодателя пай, как и другое имущество, может быть передан наследнику, в некоторых случаях одновременно с правом на вступление в кооператив. Право на вступление в кооператив, согласно ст.8 №190-ФЗ «О кредитной кооперации», определяется его уставом.
Права наследников на пай в квартире
В соответствии со ст. 124 ЖК РФ, участник кооператива получает жилое помещение в домах ЖСК на основании общего решения членов кооператива. Однако, до момента полной выплаты паевого взноса за полученное жилье, член кооператива не может оформить на него право собственности.
После смерти владельца кооперативная недвижимость может переходить по наследству, как и любая другая, однако у этого процесса есть некоторые особенности. Так, наследование кооперативной квартиры возможно, если на недвижимость при жизни было оформлено право собственности. Оно возникает только после того, как будет полностью выплачен пай, что определяется ст. 30 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». До этого момента владелец может проживать на выделенной площади, но не в состоянии ей распоряжаться, то есть дарить, продавать, передавать по наследству.
Право собственности формирует право на наследование, возникающее, когда паевые взносы полностью выплачены потребительскому кооперативу, которому принадлежит квартира. Это положение также прописано в ст. 218, ч. 4 ГК РФ.
Приватизация квартиры после смерти наследодателя
Как отмечалось выше, получить в наследство можно только приватизированную квартиру, либо приобретенную в собственность на других основаниях. На практике часто возникает ситуация, когда наниматель жилья в муниципальном фонде подал заявление в администрацию, но умер, не дождавшись заключения договора, или не успел зарегистрировать свои права собственности в ЕГРН.
В этом случае наследники могут завершить процедуру приватизации и включить квартиру в состав наследства. Считается, что наследодатель выразил свою волю и оформил ее документально, но был лишен возможности завершить процесс по не зависящим от него причинам. Такие дела решаются в судебном порядке. Получив решение суда о праве на наследуемую квартиру, можно на основании этого документа зарегистрировать собственность в Росреестре.
Кто имеет право наследовать кооперативную квартиру
Кооперативным становится жилище, которое была построено кругом лиц, организовавшими производственный кооператив, путем внесения определенных денежных сумм. Ещё несколько лет назад деятельность подобных организации по возведению зданий осуществлялась непосредственно её членами, либо строительной организацией.
Каждый член организации, внесший денежную сумму, располагал документами на последующее получение определенной жилой площади. Взнос, вносимый субъектом, именовался паем. Условия получения такого жилища были просты: стройка заканчивалась, все члены, внесшие паи, наделялись правом собственности.
Важно! Перед тем, как производилось оформление бумаг на право собственности, субъект должен был подтвердить выплату всего пая в соответствующих органах.
Люди, чьи родственники имеют кооперативные квартиры, нужно ли вступать в наследство, часто задаются подобным вопросом. Ответ на этот вопрос будет положительным, главное, соблюсти одно важное условие: к тому моменту, когда будет оформлена вся процедура по наследованию кооперативного помещения, абсолютно все паевые взносы должны быть оплаченными.
Если к определенному периоду времени, пай на жилище не считается полностью выплаченным, то оно приобретает статус производственного. А наследник получит не имущество, а пай, требующий дополнительного выплачивания.
При возникновении подобной ситуации, все правоотношения регулируются Уставом о кооперативе, где указано, что наследник, получивший права на квартиру, может пользоваться ею, однако он не владеет жильем полностью.
Важно! Когда имеется полная оплата пая к моменту вступления человека в права наследования, эти данные подлежат изменению, и человек получает право владения кооперативной квартирой, даже, если он проживает в ином месте.
Следует учитывать, что наследование кооперативной собственности не одним человеком, а супружеской парой, дает им обязанность одинаково выплачивать сумму пая, позволяющая собственности стать их общим владением.
Как делится кооперативная квартира между наследниками?
Глава 62 и глава 63 ГК РФ определяют, что существует два типа наследования, которые характерны и для кооперативной недвижимости: по закону и по завещанию. Ст. 1111 ГК РФ указывает, что наследование по закону происходит в тех случаях, когда отсутствует завещание. При делении наследуемой квартиры в первую очередь проверяется наличие волеизъявительного документа собственника.
По закону, приемники наследства формируются в зависимости от степени близости с умершим. Ст. 1142-1144 ГК РФ определяют, что наследниками первой очереди считаются родители, супруги, дети. Далее идут братья, сестры, дедушки, бабушки, а после дяди и тети. Наследственное имущество, в рамках которого рассматривается пай, делится на равные доли между наследниками первой очереди.
Нетрудоспособные родители, нетрудоспособные супруги и нетрудоспособные дети претендуют на получение доли в обязательном порядке независимо от способа передачи наследства (ст. 1149 ГК РФ).
Если отсутствуют претенденты первой линии, передача наследства переходит к другому кругу родственников, находящихся в списках второй очереди. По завещанию права и очередность приемников определяются документом, составленным владельцем имущества еще при жизни. Завещание описывает круг лиц, которые могут претендовать на получение имущества наследодателя.
При этом если паевый взнос за квартиру не был полностью выплачен, но в ЖСК поступали денежные средства, наследники кооперативной квартиры получают денежную компенсацию. Порядок этого процесса определяется уставом кооператива, что установлено в ст. 14 Закона РФ «О потребительской кооперации».
Кроме того, особое положение в данном случае приобретает супруга или супруг умершего. Если он или она принимали участие в выплатах с начала вступления в кооператив, то появляется возможность претендовать на половину кооперативной недвижимости. Между остальными наследниками будет делиться только оставшаяся часть. Если супруг участвовал в выплатах, но их часть была внесена до заключения брака, он может претендовать на половину внесенных денежных средств. Также, согласно ст. 131 ЖК РФ, за ним закрепляется преимущественное право вступления в кооператив.
Как делится кооперативная квартира по наследству
Решение подобного вопроса зависит от способа вступления в права наследования. Если наследодатель оставил завещание на квартиру, то имущество делится между претендентами в соответствии с его положениями.
Владелец жилья может определять круг претендентов и размер доли каждого из них. Если распоряжение не содержит такой оговорки, то имущество делится между претендентами в равных долях.
Раздел собственности по закону подразумевает равноправие претендентов. Имущество делится поровну между наследниками одной линии.
Механизм раздела собственности сохраняется даже при смене очередности получателей. Первыми в очереди на имущество пайщика стоят близкие родственники (ст. 1142 ГК РФ).
Если наследодатель не успел полностью рассчитаться за жилье, то наследованию подлежат уплаченные им деньги, которые находятся на счете жилищного кооператива.
Что касается супружеской доли, то она выделяется до фактического раздела собственности. Мужу или жене принадлежит половина квартиры или суммы выплаченного пая.
Чтобы получить свидетельство о праве собственности, супругу нужно подать заявление нотариусу. Как быть, если долевые выплаты в жилищный кооператив частично производились до регистрации брака? Супругу полагается та часть собственности/средств, которая вносилась совместно после узаконивания отношений.