Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как быстро продать коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.
Распространённые ошибки
Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:
Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.
Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.
Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.
Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.
Продажа коммерческой недвижимости быстро и выгодно
Продающая информация об объекте коммерческой недвижимости — это вся та информация, которая нужна грамотному инвестору для принятия решения о покупке.
Заниматься подготовкой этой информации можно самому или через риелтора и агентство недвижимости. Цель этой подготовки в том, чтобы обосновать инвестору ЛИКВИДНОСТЬ недвижимости с помощью фактов и цифр, а не эмоций.
Визуальная информация воспринимается быстрее и проще, чем текстовая. Поэтому нужно подготовить качественные фотографии объекта, а также сделать скан планировок.
Планировка объекта нужна инвестору для принятия решения, постарайтесь сделать так, чтобы он её легко мог найти в вашей презентации.
Что лучше отразить визуально:
- общий план улицы;
- торговое окружение;
- точное положение магазина, метро, остановки;
- фасад дома (входная группа);
- рекламная вывеска;
- площади внутри;
- скан планировок.
Не будет лишним записать видео с краткими комментариями по объекту продажи.
Объект недвижимости не проверяют только самые новички, остальные работают с юристами, которые раскопают почти все то, что вы хотели скрыть.
- Важно подготовить следующие документы:
- свидетельство о регистрации права собственности;
- поэтажный план;
- справка о балансовой стоимости помещения;
- паспорт БТИ на здание;
- заключение компаний по оценке стоимости (если проводилась оценка);
- правоустанавливающие документы.
В договоре купли-продажи, как в основном документе при продаже коммерческой недвижимости, важно указать:
- полные данные о покупателе и продавце;
- кадастровые характеристики объекта продажи;
- точный адрес;
- тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
- площадь, этаж, в каком здании расположено;
сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях, то указывают курс, по которому производится пересчет), обычно сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
- способ и срок расчета;
- сроки передачи объекта продажи.
Оценка стоимости коммерческой недвижимости не проводится на глаз. Хотя так делает большинство собственников.
Чтобы правильно оценить стоимость коммерческой недвижимости, нужно учитывать множество критериев. Например:
- локация и наличие рядом транспортных развязок;
- тип недвижимости;
- этаж, на котором расположена недвижимость;
- наличие арендатора и договора на долгий срок;
- финансовое состояние арендатора;
- продолжительность владения площадью;
- состояние объекта недвижимости;
- суммарная стоимость эксплуатации здания;
- наличие или отсутствие посредников (риелторов, агентств недвижимости);
- оценка потенциального дохода и окупаемости;
- оценка рисков;
Продажа нежилой недвижимости: бухучет и налогообложение
Чтобы установить рекомендуемую цену, необходимо пригласить специалиста-оценщика из компании, имеющей право оказывать подобные услуги. Прежде чем приглашать специалиста, продавец должен произвести всяческие улучшения объекта: косметический ремонт, замена дверей и окон и т.д. Чем лучше внутренняя отделка помещения, тем на более высокую цену можно претендовать.
Важно! Вся документация, подтверждающая произведенные улучшения, должна быть сохранена (товарные чеки, договор подряда на ремонт помещения и т.д.).
Оценщик устанавливает рыночную цену объекта недвижимости – рекомендуемую для совершения покупки. Важность оценки заключается в том, чтобы продавец не смог «загнуть» слишком высокую стоимость.
Для оценки рыночной стоимости смотрят на следующие критерии:
- характеристика самого здания или помещения (площадь, этажность, его высота и внутренняя отделка);
- месторасположение – чем ближе здание находится к центру населенного пункта, тем выше оно оценивается;
- подъездные пути к зданию;
- возможность изменения коммуникаций.
- Улучшить внешний и внутренний облик здания. В первую очередь будущий покупатель обратит внимание именно на внешние данные объекта. Согласитесь, что облупленные стены и желтый потолок вызовут негативные впечатления.
- Цена не должна быть завышенной. Не стоит слишком отходить от цены, установленной специалистом. Ее значительное завышение отпугнет потенциальных покупателей. Для быстрой продажи недвижимости подойдет цена несколько ниже рекомендуемой. Однако и слишком низкую стоимость устанавливать нельзя: такую сделку сложно назвать выгодной и, как правило, это вызывает недоверие.
- Объявление о продаже должно привлечь покупателя. О том, как правильно его составить, будет рассказано ниже. Объявление должно отличаться или выделяться чем-либо из основной массы объявлений о продаже коммерческой недвижимости, которые будущий покупатель, вероятно, пролистает или вовсе не обратит внимание.
- Воспользоваться помощью риелтора. Самостоятельная продажа сэкономит эту часть расходов, но не сэкономит время продавца. Объявления, выкладываемые на сайтах и газетах, придется каждые пару недель подавать снова, а звонки и демонстрация здания очередному покупателю будут отвлекать от работы или других повседневных дел. Риелтор возьмет всю эту работу на себя.
Коммерческую недвижимость приобретает та категория лиц, которая в последующем собирается использовать объект с целью получения прибыли. Ими могут быть:
- физические лица (менеджеры и управляющий персонал организаций);
- ИП;
- юридические лица.
Для выгодной продажи недвижимости необходимо несколько сузить данную категорию в зависимости от основных характеристик здания, направить ориентир на кого-то определенного. Несколько примеров:
- Если объект находится в центре города, имеет несколько этажей, с большей вероятностью им заинтересуются те, кому важен статус организации. Такие объекты хорошо подходят как для бизнес-центров, так и для приобретения с целью последующей сдачи офисов в аренду.
- Здание имеет запасной выход, имеет хорошую подъездную площадку к нему? Такой объект хорошо подойдет для магазинов и салонов красоты. Акцент нужно сделать на ИП, связанных с торговлей или парикмахерскими услугами.
- Здание имеет 1 этаж (или продается только он), обладает большой площадью, имеет все необходимые коммуникации (вода, вентиляция и т.д.) и даже место для парковки? Оно обязательно привлечет внимание тех, у кого бизнес в сфере общественного питания.
Первое, что увидит будущий покупатель – это предложение купить нежилое помещение. Чтобы оно привлекло внимание, необходимо, чтобы объявление зацепило сразу, с первых слов.
- Составляем заголовок. Это не ошибка. Многие действительно не думают о нем и пишут простое «продается…». Как правило, на такие объявления мало обращают внимание. Идеальный заголовок должен быть:
- коротким;
- обращаться к конкретной целевой аудитории.
- В основной части объявления должна быть указана не только информация об объекте недвижимости (цена, площадь, технические данные, наличие ремонта, дополнительных выходов и т.д.), но и причины, по которым она отличается от схожих предложений. Продавец должен убедить покупателя в том, что именно его здание нужно приобрести.
- Наличие фотографий и плана помещений. Можно воспользоваться услугами профессионального фотографа, а можно произвести съемку самостоятельно. Помещение должно быть сфотографировано со всех ракурсов. Кроме него рекомендуется приложить фотографии внешней стороны здания, парковки и подъездной дорожки, если они имеются.
Как правильно оценить коммерческую недвижимость для продажи
Если Вы заключили контракт с агентством недвижимости, то Ваш объект оценит специалист. А вот при самостоятельной продаже этот этап один из сложнейших. Если Вы заинтересованы в том, как правильно продать коммерческую недвижимость, то обратитесь к оценщику. Он грамотно и быстро определит, что следует учесть при расчете рыночной стоимости объекта.
Коммерческую недвижимость оценивают по другим критериям, нежели жилой фонд.
Основные факторы, которые имеют влияние на стоимость объекта данного вида имущества:
- Назначение объекта.
- Возраст объекта.
- Техническое состояние и наличие ремонта.
- Размер полезной площади.
- Расположение, инфраструктура и близость дорожной развязки.
- Парковка.
Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК
Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.
Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.
Что такое коммерческая недвижимость
Статус единицы коммерческой недвижимости присваивается объектам, используемым владельцем в коммерческих целях и приносящим ему прибыль. К списку данной недвижимости относятся сооружения, подходящие для использования в качестве банков, кафе и ресторанов.
Также сюда можно отнести все нежилые объекты вроде цехов и других похожих производственных площадей. Важно отметить, что коммерческая недвижимость является капитальным сооружением.
Данная недвижимость, как и обычная, может быть куплена, продана, сдана в аренду или обменена. В современных реалиях, инвестиции в коммерческую недвижимость особенно привлекательны по той причине, что ее можно выгодно реализовать. У вас есть возможность не только сохранить свои деньги, но еще и получить дополнительные доходы.
Сделка: как правильно приготовится
Потенциальному покупателю важно знать, что коммерческая недвижимость проверена и является юридически чистым объектом. Необходимо подготовить документы, которые может запросить покупатель во время показа:
- Кадастровый и технический паспорт. В документе должна быть информация о перепланировке (если таковая была), а также о ее узаконенности. Технический план должен соответствовать на 100% с реальным объектом.
- Правоустанавливающие документы (договор приватизации, купли-продажи, мены, ренты).
- Выписка из ЕГРП на наличие обременения. Бывают случаи, когда собственник продает коммерческую недвижимость, которая находится в обременении арендой. Это значит, что новый владелец не вправе пользоваться купленным объектом, пока не истечет срок действия договора аренды.
- Проверка покупателя и юриста, отвечающего за сделку.
- Проконсультироваться с опытным юристом на наличие ошибок в документации. В некоторых случаях потенциальные покупатели скрупулезно изучают все бумаги, чтобы в случае ошибки требовать снизить цену (торг).
Расчет стоимости недвижимости
Первое, что следует сделать – рассчитать стоимость имущества, которое планируется продавать. При этом важно установить адекватную стоимость, не завысить ее. Именно завышенная стоимость – основная причина длительных продаж.
При расчете цены необходимо:
- Заранее изучить предложения конкурентов. Сравнить стоимость недвижимости, характеристики объектов. Обратить внимание на условия продажи. Для этого можно использовать информацию с рекламных площадок вашего региона.
- Оценить площадь помещения, его состояние, наличие ремонта. Чем больше площадь, чем качественнее ремонт, тем выше цена недвижимости.
- Необходимо определиться, на какую аудиторию рассчитана данная недвижимость, что в ней может находиться, а главное – какой доход принести. Во многом, именно срок окупаемости играет роль при продаже.
- Найдите дополнительные плюсы вашего здания или офиса – расположение в центре города, наличие парковки, оживленное движение возле офиса. Всё это существенно влияет на цену.
Различия в оформлении сделки между физическими лицами, юридическими и ИП
Различия в оформлении сделки купли-продажи коммерческой недвижимости физическим лицом, ИП и юридическим лицом физическим и юридическим лицам достаточно заметны. Если покупатель – юридическое лицо:
- Проверка всех документов будет проводиться долго и тщательно. Крупные компании поручают эту процедуру своим юристам. Будут проверяться данные на собственника объекта недвижимости (причем, предыдущего в том числе), сверяться данные из Росреестра, особое внимание будет уделяться правоустанавливающим документам.
- Изучается возможность оспорить сделку третьими лицами.
- Понадобится предоставить все учредительные документы компании.
Если покупатель – физическое лицо:
- Процедура продажи обычно происходит гораздо быстрее, чем юридическому лицу. Если покупателя устраивает цена, расположение и внешний вид объекта, то в скором времени и заключается договор.
- Потребуется дополнительно к стандартному пакету документов добавить нотариально заверенное согласие от второго супруга на покупку коммерческой недвижимости.
Подлежит ли государственной регистрации договор купли продажи нежилого помещения: нужно ли регистрировать
Согласно определению Гражданского кодекса России договор купли-продажи – это письменное официальное удостоверение согласие двух сторон о передачи недвижимого объекта от продавца покупателю. Сделка считается совершенной с момента скрепления ее подписями и печатями. Подлежит ли регистрации договор купли-продажи нежилого помещения? Стандартные правила говорят о том, что такая процедура не предусмотрена.
Регистрировать необходимо переход прав собственности. Даже если в тексте документа будет содержать пункт, в котором оговаривается, что сделка вступает в силу с даты госрегистрации, положение будет недействительным, так как противоречит законодательству. Условие будет считаться ничтожным в соответствии со статьями 168 и 180.
Подлежит ли договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации в том или ином случае, предусмотрено статьями 131 и 164:
- сделка, которая предусматривает изменения условий, после регистрации;
- если вид недвижимого имущества подлежит специальному учету.
Несмотря на то, что договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит регистрации, покупатель приобретает статус собственника с момента его заключения. Но пока переход прав не оформлен официально, продавец имеет право пользоваться недвижимым объектом. Поэтому необходимо сразу после заключения сделки передать пакет документов:
- паспорт нового собственника (если документацию подает представитель – заверенную нотариусом доверенность);
- сам договор, подтверждающий сделку;
- акт о том, что объект передан продавцом покупателю;
- экспликация объекта и кадастровый паспорт;
- порядок внесения платежей, если объект приобретен в рассрочку или на условиях кредита;
- документы по госрегистрации коммерческого помещения;
- документальные доказательства отсутствия обязательств долгового характера по объекту;
- дополнительная документация по договору, если таковая существует;
- квитанция об оплате государственных услуг.
В продаже первого поможет ремонт
Свежий ремонт не повредит ни одной квартире перед продажей, а тем более при реализации жилья на первом. Капитальный ли ремонт затевать или лёгкий косметический — каждый пусть решает самостоятельно в зависимости от кошелька и условий. Но одно можно сказать с уверенностью, даже лёгкая косметика в квартире на первом этаже привлечёт внимание потенциальных покупателей, сильно повысит шансы на успешную продажу и сократит сроки реализации. Всего лишь пара-тройка рулонов обоев, ведро белой краски, тряпка и ведро — могут дать в итоге ошеломляющий эффект. Советую всем перед продажей квартиры на первом этаже освежить ремонт, или как минимум сделать генеральную уборку. Ремонт на первом уровняет шансы с аналогичными квартирами на других этажах и позволит клиентам рассматривать их тоже.
Приведу яркий пример из моей практики: ко мне за услугами риэлтора по покупке 2-х комнатной квартиры на вторичке обратилась молодая мама с годовалым ребёнком. Основные требования, которые выдвигались при подборе жилья: пусть будет без балкона, но только не первый этаж и состояние полностью пригодное для полноценного комфортного проживания. Денег на покупку — кот наплакал, с первого же взгляда на ситуацию, стало понятно что мало где сможем пролезть по бюджету. Несколько месяцев и километры пробега по этажам подтвердили предварительные опасения. Запыхавшись и высунув язык на плечо, мы притормозили с поисками и решили подвести предварительные неутешительные для нас итоги: квартиры примерно подходящие есть, но все они в ужасном состоянии, напрочь убитые. В конечном счёте мною было выдвинуто предложение пройтись взглядом по первым этажам. Буквально сразу же, а точнее через 2 дня, искомый вариант нашёлся. Квартира на первом этаже кирпичной пятиэтажки с иголочки, муха не сидела, чистая, светлая, аккуратная — только после ремонта, с изолированными комнатами, просторной планировкой, удобной кухней. Клиентка вцепилась в продавца зубами мёртвой хваткой как цербер. Купила, ни разу не пожалела, живёт себе припеваючи. А изначально и подумать не могла, что когда-то будет жить на первом, а жизнь, а точнее обстоятельства распорядились иначе…
Продать квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость
Первая линия домов с высоким пешеходным трафиком как правило недалеко от станций метро, или выходящие на оживлённые автомобильные трассы — помещения с такими характеристиками являются самым ликвидным товаром под размещение объекта торговли или оказания услуг в сегменте коммерческой недвижимости. В связи с этим проводится множество маркетологических изысканий и исследований рынка консалтинговыми группами для экономического обоснования целесообразности такой покупки — одного только желания хозяина при этом явно будет не достаточно. Да, и действительно, не все квартиры на первом этаже могут похвастаться уникальной возможностью перевода в нежилой фонд и потенциально заинтересовать инвестора, а только избранные. Помещения расположенные на первых этажах в глубине жилого массива и скрытые от посторонних глаз как правило остаются не востребованы и не попадают в поле зрения предпринимателей. Однако стоит отметить, что случаи когда и такие объекты нашли своего покупателя не единичны, раз в год и палка стреляет…
Но гипотетическая и поистине уникальная возможность есть только у первого этажа, когда можно продать квартиру не просто подороже — в некоторых случаях и втридорога. Если в вашем доме уже есть магазин расположенный на первом этаже, то перевод под коммерческую недвижимость не должен составить особого труда, тогда как вскапывать целину и быть в доме первопроходцем в этом деле намного сложнее.
Всем выгодных сделок по купле-продаже жилья на первом этаже!
Вопрос: «Купить коммерческую недвижимость вместе с ООО или лучше отдельно?»
Ответ: Если коммерческая недвижимость используется для организации арендного бизнеса ее собственником, то целесообразно зарегистрироваться в качестве ИП или создать ООО. В остальных случаях сделать выбор поможет сравнение налоговой нагрузки.
По налогам при использовании объекта наиболее выгодно его приобретение на ИП или ООО, применяющими УСН.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.
Важно: На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги. В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество.
Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.
Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.
Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощенную систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.
Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период не должен превышать 200 млн.руб., а остаточная стоимость основных средств не должна превышать 150 млн.руб. (указанные суммы ежегодно индексируются на коэффициент-дефлятор).
Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.
Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить
Например, если в отношении продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости. Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего требования, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.
Как избежать?
Не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее риски банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.