Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение границ земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 19 ноября 2022 года применяется скорректированный механизм расчета платы за изменение вида разрешенного использования (далее – «ВРИ») земельного участка, которая может подлежать выплате в Москве частным собственником или арендатором публичного земельного участка (за исключением участков в федеральной собственности). Утверждение нового порядка расчета привело к существенному повышению платы за изменение ВРИ.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
В Москве повысилась плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка – что необходимо знать инвестору?
Разумеется, инвесторы еще до приобретения соответствующей площадки учитывают стоимость изменения ВРИ в финансовой модели планируемого проекта. В результате внесенные изменения негативно повлияют на инвестиционные показатели девелоперских проектов и увеличат стоимость строительства объектов, а значит, и стоимость покупки/аренды недвижимости для конечных потребителей.
Ниже мы более подробно расскажем о данных нововведениях.
История вопроса: что такое ВРИ и почему надо платить за его смену?
Одним из существенных аспектов девелопмента, с которого, можно сказать, начинается процесс строительства, является ВРИ земельного участка. Именно ВРИ определяет, какие объекты могут быть возведены на земельном участке.
Если текущий ВРИ, указанный для земельного участка в ЕГРН, не соответствует планируемому фактическому использованию участка (например, после реализации девелоперского проекта), то застройщику необходимо изменить такой ВРИ.
Застройщик – собственник земельного участка может самостоятельно выбрать требуемый ему ВРИ из перечня основных ВРИ, содержащегося в правилах землепользования и застройки, и внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН.
Когда строительство осуществляется девелопером на земельных участках, арендованных у государства, то для изменения ВРИ необходимо также внести изменения в договор аренды земельного участка.
По общему правилу изменение ВРИ как собственником земельного участка, так и его арендатором осуществляется бесплатно. Однако для Москвы законодательством предусмотрено исключение в виде необходимости вносить плату за изменение ВРИ на другой вид, допускающий строительство и(или) реконструкцию объекта.
В зависимости от статуса застройщика (собственник или арендатор земельного участка) при изменении ВРИ земельного участка, расположенного в Москве, ему необходимо будет внести:
- плату за изменение ВРИ – сумму, которая уплачивается собственником земельного участка за смену ВРИ; или
- арендную плату в увеличенном размере за находящийся в госсобственности земельный участок в связи с изменением порядка расчета размера арендной платы за земельный участок после смены ВРИ, выплачиваемой девелопером-арендатором такого участка.
Что изменилось?
Постановлением Правительства Москвы № 2019-ПП от 19 ноября 2022 года (далее – «Постановление № 2019») были скорректированы механизмы расчета связанных с изменением ВРИ платежей для каждого из указанных случаев. Таким образом, изменения различаются в зависимости от того, находится ли застраиваемый земельный участок в частной или государственной собственности.
Таблица 7. Соотношение стоимости права аренды и стоимости права собственности на земельный участок коммерческого назначения.
| Расстояние от МКАД | 1 | 10 | 20 | 30 | 40 | 50 | 60 | 70 | 80 | 90 | 100 | 110 | 120 |
| Среднее значение стоимости прав аренды на 49 лет (тыс.долл./га.) | 730,7 | 76,5 | 38,8 | 26,1 | 19,7 | 15,8 | 13,2 | 11,4 | 10,0 | 8,9 | 7,3 | 6,7 | 6,2 |
| Среднее значение стоимость полных прав собственности (тыс.долл./га.) | 884,4 | 84,5 | 41,7 | 27,5 | 20,5 | 16,4 | 13,6 | 11,6 | 10,1 | 9,0 | 7,4 | 6,7 | 6,2 |
| Соотношение | 0,826 | 0,91 | 0,93 | 0,95 | 0,96 | 0,96 | 0,97 | 0,98 | 0,99 | 0,99 | 0,99 | 1,0 | 1,0 |
РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Коэффициент капитализации для земельного участка может быть рассчитан несколькими методами.
1. Рассмотрение земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчет коэффициента капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты оценки. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка.
2. Условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельных участков.
3. Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. В данном случае коэффициент капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от коэффициента капитализации для улучшений, коэффициент капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.
4. Метод анализа сравнительных продаж (метод экстракции).
В расчетах Специалисты использовали при определении коэффициента капитализации для земельного участка метод кумулятивного построения.
Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет — 6,68%.
По методике, используемой Москомземом, региональный риск для Москвы и Московской области равен 3%.
Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка и составляет -3,8%.
Таким образом, ставка капитализации для земельного участка Rзем составит:
Rзем — ставка капитализации для земельного участка.
Отчет об оценке квартиры — часть 4 из 4
Таблица 6. Сравнительный анализ и корректировки предложений по продаже аналогичных квартир.
Ценообразующий фактор
Объект оценки
1.Качество прав.
Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
1.3. Вид использования объекта.
2. Условия рынка
2.1. Изменение цен во времени
Предложение о продаже было действительно на дату оценки
Предложение о продаже было действительно на дату оценки
Предложение о продаже было действительно на дату оценки
Предложение о продаже было действительно на дату оценки
Предложение о продаже было действительно на дату оценки
Предложение о продаже было действительно на дату оценки
2.2. Условия финансирования
Денежная оплата 100% по договору купли-продажи
Денежная оплата 100% по договору купли-продажи
Денежная оплата 100% по договору купли-продажи
Денежная оплата 100% по договору купли-продажи
Денежная оплата 100% по договору купли-продажи
Денежная оплата 100% по договору купли-продажи
2.3. Условия продажи
2.4. Специальные скидки
3. Местоположение.
3.1. Близость к центрам деловой и социальной активности и рекреационным зонам.
Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой
Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой
Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой
Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой
Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой
Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой
Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой
3.2. Транспортная доступность объекта, состояние подъездных дорог.
10 мин. пешком от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший.
2 мин. пешком от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка v
Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за более близкого расположения от станции метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.
10 мин. пешком от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший.
5 мин. пешком от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка v
Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за более близкого расположения от станции метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.
5 мин. пешком от станции метро «б-р Адмирала Ушакова». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка v
Корректировка вводится для учета некоторого увеличения привлекательности аналога из-за более близкого расположения от станции метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.
10 мин. Трансп. от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за боее дальнего расположения от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.
10 мин. Трансп. от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за боее дальнего расположения от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.
3.3. Качество среды (экология).
3.4. Состояние окружающей застройки.
Объект находится в жилом микрорайоне
Объект находится в жилом микрорайоне
Объект находится в жилом микрорайоне
Объект находится в жилом микрорайоне
Объект находится в жилом микрорайоне
Объект находится в жилом микрорайоне
Объект находится в жилом микрорайоне
4.Физические характеристики
4.1. Характеристики дома.
4.1.1. Тип дома (панельный, кир��пичный, монолитный)
4.1.2. Этажность дома.
4.1.3. Техническое состояние жилого здания (новое, не требуется ремонт, требуется текущий ремонт, выборочный капитальный ремонт, комплексный капитальный ремонт, ветхое).
Ремонт не требуется
Ремонт не требуется
Ремонт не требуется
Ремонт не требуется
Ремонт не требуется
Ремонт не требуется
Ремонт не требуется
4.2. Характеристики квартиры.
Корректировка ^
Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога за счет расположения квартиры на последнем этаже. Как правило, при прочих равных условиях, квартиры на последнем этаже стоят дешевле. Для отсутствия корректировки аналог должен быть расположен на равноценном с оцениваемым объектом этаже.
4.2.2. Общая площадь, кв.м.
При прочих равных, как правило, цена за 1 кв.м. в квартирах большей площади меньше.
Что считается использованием участка не по назначению и чем это грозит?
Земли находятся под охраной государства. Выявление нецелевого использования участка грозит применением административных санкций к нарушителю.
Под нецелевым использованием понимается:
- эксплуатация земли не в соответствии с установленной категорией или при неполном выполнении предусмотренных требований;
- уклонение от выполнения рекультивации и улучшения качества земель.
На виновное лицо налагается штраф в размере:
- от 2 до 5 тыс. рублей — для физического лица;
- от 80 до 100 тыс. рублей — для организаций.
Помимо штрафных санкций применяются следующие:
- повышение налоговой ставки до 1,5%;
- лишения права собственности на участок в судебном порядке;
- расторжение договора аренды, если пользование землей осуществлялось на основании договорных отношений.
Категории земель (включая ИЖС и ЛПХ)
Каждый земельный участок относится к одной из семи категорий. Условно вся территория России разделена по целевому назначению. Для чего это нужно? Во-первых, для определения правового статуса надела. Он определяется исходя из категории и разрешенного использования.
С практической точки зрения знание целевого назначения нужно для того, чтобы установить, можно ли построить на данной территории жилой дом, заниматься животноводством или другой отраслью сельского хозяйства.
Перечислим все семь категорий:
| Земли с/х назначения | Они составляют около ¼ всех земель России. Это самые плодородные земли, которые предназначены под пашни и для занятий всеми видами сельского хозяйства. |
| Населённых пунктов | На этих землях ведется застройка под жилые многоквартирные дома, инфраструктуры, ЛПХ и ИЖС. Составляют чуть больше одной десятой части всех земель РФ. |
| Промышленность | По площади немного отстают от второй категории земель. На этой территории расположены предприятия тяжелой и легкой промышленности, связи, транспорта. |
| Особо охраняемые | Их больше почти в три раза, чем промышленных территорий. К ним относятся заповедники, парки культуры, ботанические сады. |
| Лесные зоны | Лесные земли — самые обширные из всех категорий. Их могут предоставлять в аренду или бессрочное пользование при условии соблюдении Лесного кодекса России. |
| Водный фонд | К нему относятся территории расположения озер, природных и искусственных водоемов, русла рек. Также — сооружения, которые находятся на водных объектах. |
| Земли запаса | Они не имеют назначения и оставлены как резерв для предоставления в пользование или продажи. Такие земли могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. |
Земли можно перевести из одной категории в другую в рамках действующего законодательства. Но не все земли подлежат переводу. К примеру, достаточно просто будет перевести земли из сельскохозяйственной категории в земли населенных пунктов. Особенно, если участок расположен близко к городу. Еще проще перевести земли запаса в категорию. Но невозможно перевести особо охраняемые зоны или промышленные земли в с/х угодья.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
Расположение относительно красной линии в оценке это
Расположение объектов коммерческой недвижимости относительно дорожной сети характеризуется следующим образом:
В ходе анализа поправок на красную линию, объекты коммерческой недвижимости сгруппированы по следующим категориям:
Стоимостные коэффициенты по фактору «близость к красной линии автомагистралей» для различных типов коммерческой недвижимости
| Тип объекта недвижимости | 1-я линия крупных автомагистралей | 1-я линия второстепенных улиц | вдали от дорожной сети |
| Торгово-офисные помещения в торговых центрах | 1,00 | 0,77 | 0,57 |
| Торгово-офисные помещения формата «стрит-ритейл» | 1,00 | 0,84 | 0,70 |
| Офисные помещения в административных (офисных) зданиях | 1,00 | 0,85 | н/д |
Для помещений в торговых центрах фактор близости к 1-й линии автомагистралей оказывает наибольшее влияние на цены. Для торговых центров – близость к красной линии крупной магистрали является очень значимым фактором, т.к. влияет на узнаваемость торгового центра, поток потенциальных покупателей.
Для помещений «стрит-ритейл» (иначе называемых «магазин у дома») фактор близости к 1-й линии крупной автомагистрали менее значим, для данных объектов узнаваемость не так важна как для торговых центров. Для «стрит-ритейла» важное значение имеет число жителей в прилегающих жилых домах (плотность застройки жилого микрорайона).
Для офисных помещений в административных зданиях, как и для «стрит-ритейла», фактор близости к 1-й линии автомагистралей не настолько значим как для помещений в торговых центрах. Главное для офисных зданий – наличие удобных подъездных путей и парковки для посетителей, при этом не обязательно, чтобы офисное здание располагалось вблизи красной линии автомагистрали.
Правильное декларирование площади земельного участка
Сосед, назовем его Федор Никифорович, оформил свой садовый участок в 2012 году, не пожалел денег и на межевые работы.
В большинстве случаев, ЕГРН содержит сведения о границах таких участков и их площади, но эти сведения вносятся на основании оценочной описи участков, которая составляет по результатам инвентаризации муниципальных земель, проводимой органами местного самоуправления.
Так называемую декларированную площадь (площадь из правоустанавливающего документа) участок имеет в том случае, если местоположение его границ не установлено в соответствии с действующим законодательством (неуточненный участок).
Следовательно, поскольку кадастровый план является обязательным приложением к правоустанавливающему документу, представляемому для государственной регистрации прав, то при наличии расхождения площадей на плане и в документе регистрирующий орган вправе полагать, что представлен план не того объекта, на который заявляются права, и отказать в регистрации.
Как видно, в ЕГРН имеются сведения и о границах этого участка и о его площади. Но, эти границы не являются уточненными в отношении них не проводились кадастровые работы по уточнению на местности , соответственно и площади является декларированной — то есть условной. Сведения о площади этого участка внесены в ЕГРН на основании оценочной описи администрации г.
Либо, если такой размер не установлен, на величину, превышающую 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Уточнение границ и их декларация необходимы, если они не соответствуют кадастровым нормам, предписанным земельным законодательством.
Получить информацию о наличии или отсутствии сведений о границах земельных участков можно в офисах кадастровой палаты или на портале Росреестра, указав в поисковой строке кадастровый номер или адрес земельного участка.
S уточн. Чтобы исправить такую ситуацию, необходимо привести в соответствие координаты поворотных точек той системе, которая принята. Для этого следует обратиться в организацию, предоставляющую услуги по межеванию участков, с заявлением о выполнении корректировки земельного надела в части перепривязки координат его поворотных точек.
Уточнение по решению суда
Конфликтные ситуации по поводу координат границ с соседями нередко приводят к судебным тяжбам. В результате судебного разбирательства принимается решение об уточнении границ с уменьшением площади участка ответчика при самовольном захвате части соседского надела путем передвижения фактически выделенных границ. При уменьшении площади участка после уточнения границ более, чем на 1/10 часть от первоначального значения, для изменения к межевому проекту прикладывается обоснование уточнения от кадастрового инженера на отдельном листе.
Обращение в суд может следовать после нарушения правил согласования уточнения границ. К процедуре согласование привлекаются все заинтересованные лица, включая:
- инициатора – собственника земли;
- соседних землепользователей;
- кадастрового инженера, отвечающего за измерения.
По результатам работ по уточнению составляется межевой план, имеющий графическую и текстовую части. В графической схематично изображаются границы участка с указанием координат, текстовая предназначена для расчетных обоснований уточнения границ, сведения о наделе, категории земли и типе целевого использования. Акт согласования границ составляется на обратной стороне графической части межевого плана и заверяется подписями заинтересованных лиц. Если границы согласованы без присутствия всех участников, то последние вправе выдвигать требования в суде по повторному уточнению границ.
Пример расчета поправки на местоположение в оценке недвижимости
| Характе-ристики | Оцениваемый объект | Аналоги |
||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
||
| Местоположение Поправка на местоположение | Центр, ул. Черны-шевского | Центр, ул. Пугачева
| ул. Муромская +11% | ул. Малеева +5,3% | ул. Малеева +5,3% | Центр, пр.Ле-нина
|