Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры, доставшейся по наследству в 2022 и 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как уже было отмечено, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда удобна для наследников, так как создает неудобства при продаже такой квартиры. Один из вариантов решения — раздел наследства, который производится у нотариуса. Например, если в состав имущества входит квартира, загородный дом, гараж, автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором укажут, кому переходят конкретные объекты. При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или можно предусмотреть денежную компенсацию.
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.
Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Если квартира перешла по наследству, то когда ее можно продать
Когда наследополучатель поучает недвижимость, он становится собственником с того момента, как наследодатель ушел из жизни. Но речь здесь идет о праве пользования. То есть в квартире можно проживать, а также оплачивать коммуналку, налоги и прочие расходы. А вот право на распоряжение квартирой (дарение или продажу) возникает только после того, как будет получено свидетельство о праве на наследство, квартира встанет на кадастровый учет, а право собственности будет зарегистрировано в Росреестре.
Квартира может находиться в залоге или быть приобретенной в ипотеку. В этом случае для того, чтобы стать полноправным собственником, надо получить разрешение залогодержателя или закрыть жилищный кредит. В противном случае сделка купли-продажи считается недействительной.
Сама по себе перешедшая по наследству недвижимость не требует декларирования и уплаты налога, но в случае ее продажи владелец получает доход, с которого уже придется заплатить налог. Налогообложение в этом случае осуществляется на общих основаниях.
Если человек владел объектом недвижимости более 3 лет, то ничего платить не надо. Если менее 3 лет — 13% с превышающей 1 млн рублей суммы. Важный момент: период владения начинает отсчитываться не с момента регистрации права собственности, а с момента ухода из жизни наследодателя.
Право на получение налогового вычета тоже можно использовать. Во-первых, налогооблагаемая база уменьшается на 1 млн рублей, во-вторых, есть возможность получить вычет в размере стоимости имущества, если от наследодателя остались документы об этой стоимости (и в случае, если данный вычет не был использован им ранее).
Покупатель может понести также дополнительные накладные расходы от неудачной сделки купли-продажи наследной недвижимости.
Пример № 1: После выгодной покупки недавно унаследованной квартиры некто Р сделал в жилье дорогостоящий ремонт. А договор сделки вскоре был признан недействительным, и суд постановил все вернуть «на круги своя». Продавец оказался порядочным человеком и вернул покупателю стоимость квартиры. Однако за выполненный ремонт возвращать средства отказался, так как отделка была выполнена не в его вкусе. Несчастному Р пришлось идти в суд с этим вопросом, тратить свое время, деньги и нервы без особой надежды на положительное для себя решение.
Но вышеприведенная ситуация выглядит более-менее стандартно, а бывают из ряда вон выходящие случаи.
Пример № 2: Добросовестный покупатель Ж приобрел унаследованную квартиру, а затем продал ее с наценкой. И тут появилось решение суда, аннулирующее обе сделки. То есть жилье было возвращено истинным наследникам, отсудившим свои права у лженаследника. А последний уже потратил все деньги, полученные от реализации недвижимости и готовится к судебному процессу по обвинению в мошенничестве. При этом добросовестный покупатель Ж вернул средства, полученные от своих покупателей, а сам остался и без квартиры, и без денег.
А ведь многих проблем можно было бы избежать, если проявить осторожность и соблюдать хотя бы 3 простых правила:
- Не спешить с продажей собственности. Поскольку последующая продажа не сможет уберечь сделку от возможного оспаривания. И если не повременить, последствия будет еще сложнее купировать.
- Если задуман ремонт, следует собирать и хранить все документы, подтверждающие расходы по этому поводу. Чтобы потом все затраты можно было признать убытками, и взыскать их с продавца.
- В течение некоторого времени после приобретения недвижимости (полгода-год) стоит следить за ее состоянием, запрашивать выписки в Росреестре и о прописанных на жилплощади лицах. Чтобы вовремя среагировать на возможные проблемы. Порой время важно, а промедление влечет неисправимые последствия.
Сохранять спокойствие
Если сделка в итоге оказалась неблагополучной, нужно обязательно сохранять спокойствие и в дальнейшем действовать максимально хладнокровно. Не делать необдуманных поспешных шагов, ввязываясь в авантюры продавца или спорящих наследников.
Максимум участия в судебных спорах
Какие бы претензии не возникали у возможных правопреемников к продавцу недвижимости, покупателю и новому собственнику объекта недвижимости нужно быть в курсе происходящего. Присутствовать на всех судебных разбирательствах, ведь выносимые на них решения могут иметь самые разные последствия. И не просто присутствовать, а активно участвовать, заручившись поддержкой опытного квалифицированного (в данной области) юриста.
Взаимодействие с продавцом
С продавцом спорной недвижимости покупателю важно поддерживать постоянный контакт. Ведь в некоторых моментах у первого гораздо больше информации, чем у второго. Если диктуют обстоятельства, нужно объединять усилия, чтобы максимально эффективно противостоять истцу.
Важно: только действовать нужно очень аккуратно, сохраняя бдительность. А то, прикидываясь союзником, продавец вполне может оказаться противником.
Обращение в полицию, прокуратуру
Защищая свои права, следует использовать все возможные законные методы. А именно:
- Заявить в полицию об угрозе имуществу. Даже если они мало что предпримут, результаты проверки помогут в суде. Плюс полезная информация (например, по отказному делу), которую можно будет почерпнуть из отчета представителей власти.
- Заявить в прокуратуру. Их проверка может даже вспугнуть «истца», если продажа недвижимости и последующее обращение в суд явились действиями одной мошеннической схемы. Многие злоумышленники предпочтут отказаться от преступных планов, дабы не быть уличенными и наказанными.
Когда можно продать унаследованную квартиру
По закону, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя. Несмотря на то, что он еще не до конца оформил наследство, не зарегистрировал свое право в Росреестре, преемник все равно собственник. Поэтому налоги за коммуналку и другие платежи будут спрашивать с него.
Фактически распоряжаться недвижимостью с правом ее продажи, новоявленный хозяин сможет после оформления своего титула собственника по всем правилам.
В противном случае регистрационные органы не проведут сделку и даже не примут документы. В соответствии с законодательством 2023 года, будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.
В случае, когда объекты недвижимости находятся под залогом, он тоже переходит преемнику, при этом пока залогодержатель не даст письменное согласие на продажу квартиры, действия продавца будут незаконны.
Его сумма для резидентов РФ составляет 13% от общей стоимости продаваемой недвижимости. Оплачивается в территориальную налоговую инспекцию по месту жительства. Для нерезидентов сумма равна 30%. Владея собственностью более 5 лет после ее возникновения, налог можно не платить.
Для принятия наследственной массы необходимо получить свидетельство о наследстве. За выдачу документа предусмотрена уплата госпошлины, сумма которой зависит от стоимости наследуемого имущества.
Некоторые объекты освобождаются от уплаты государственной пошлины:
- помещение, в котором проживали и продолжают жить правопреемники;
- имущество, погибших при исполнении государственной службы;
- несовершеннолетний собственник.
Когда можно продать квартиру?
Унаследованное жилье можно продавать, дарить, передавать по наследству после осуществления ряда обязательных действий.
Когда можно продавать квартиру после вступления в наследство, рассмотрим детальнее.
После вступления в наследство, продажа квартиры может облагаться налогами или не повлечь за собой уплату обязательных платежей. Законом предусмотрены определенные условия продажи, позволяющие избежать уплаты налогов.
Распределение наследственной массы возможно по закону или завещанию. Права собственника недвижимости приобретаются наследником до полного оформления документов, однако, они не выражены неполноценно. Полноценное осуществление любых операций с объектом возможно после оформления полного пакета документов на квартиру.
Согласно законам Российской Федерации установлен трехлетний срок исковой давности, позволяющий претендентам на собственность оспорить права владения наследственной собственностью через суд. Максимальный срок для решения всех спорных вопросов, связанных с наследством, ограничен десятью годами.
Новый владелец может произвести отчуждение имущества сразу после получения свидетельства на объект и перерегистрации в Государственных органах, однако это повлечет за собой определенные затраты.
Когда можно продать квартиру, полученную по завещанию?
Оглашенное завещание и принятое наследство – только начало длинной дороги, ведущей к продаже завещанного жилья. Какие-либо сделки с имуществом, включая его реализацию, на законной основе разрешены по прошествии полугода. Только через 6 месяцев нотариус вручает наследнику официальную бумагу о факте вступления в наследство. Как быстро пройдет процедура дальнейшей регистрации имущества, зависит от действий будущего полноправного собственника.
Как отмечалось выше, он обращается в Росреестр и заявляет о своих правах на квартиру, подтверждая их документами:
- Свидетельством о наследственном праве.
- Паспортом или другим документом, удостоверяющим личность получателя наследства.
- Кадастровым паспортом на жилье.
Когда переход прав будет зарегистрирован официально, можно приступать к поиску покупателей.
Как проверить, открыто ли наследство
Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.
«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.
К заявлению прикладываются:
— свидетельство о смерти;
— документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
— документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.
«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Как продать наследственную квартиру и избежать налогов ?!
Договор купли продажи квартиры является обязательным документом, подтверждающим совершение сделки между продавцом и покупателем. Документ относится к гражданско-правовым, должен содержать следующие данные:
- Сведения продавца, покупателя, паспортные данные;
- Информация об объекте недвижимости, стоимости;
- Техническая информация, адрес объекта, кадастровые данные;
- Обязанности сторон, права;
- Информация по способу передачи оплаты, сроки;
- Данные по способу и срокам передачи объекта;
- Меры ответственности при несоблюдении условий;
- Дата составления документа, подписи покупателя, продавца.
Договор заверяется нотариально. Сумма указанная договором должна соответствовать действительности. Занижение сумму может позволить сэкономить средства продавцу, однако такой способ представляет риски для покупателя.
Свидетельство на наследство позволяет собственнику проживать в квартире, однако для совершения продажи недвижимости его недостаточно. Для совершения сделки купли-продажи необходимо наличие следующих бумаг:
- Документы, подтверждающие личность сторон;
- Свидетельство о праве на наследство;
- Выписку ЕГРП или Свидетельство о праве собственности;
- Техпаспорт на недвижимость;
- Выписка подтверждающая отсутствие обременений;
- Подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
- Выписка УВМ МВД РФ.
Потенциальному покупателю важно понимать все возможные риски, связанные с приобретением объектов наследования. Особенно это касается спорного имущества. Новый владелец может оказаться в весьма непростом положении. Многих интересует вопрос, когда можно продавать квартиру после вступления в наследство. Продажу наследственного имущества, недвижимости можно осуществлять после получения полного пакета документов, оформления в Государственных инстанциях.
Купля-продажу, осуществленную сразу после наследования, обременяют обязательным налогообложением. Продажа наследуемой квартиры после вступления в наследство может быть осуществлена без обременений, но после установленного законом срока.
Продать можно не только квартиру, но и долю в объекте. Продажа долевой собственности отличается огромной сложностью, связанной с правом налогового вычета. Налоговый вычет может раскладываться пропорционально на всех собственников, приравниваться к их долям.
Сделки связанные с приобретением наследственной недвижимости представляют особый риск для покупателя и продавца. Покупателю очень важно внимательно изучить пакет документов, желательно обратиться к опытным юристам, риэлторам.
Если объект унаследован ранее пяти лет, для покупателя такая недвижимость представляет особую опасность. Нелишней будет встреча с нотариусом, осуществившем выдачу свидетельства. Необходимо узнать существовали ли наследственные споры относительно данной квартиры. Визит можно осуществить вместе с продавцом, чтобы специалист понимал суть вопроса, не отказался предоставить информацию. Важно убедиться в отсутствии любых обременений связанных с квартирой.
При продаже долевого объекта, обязательно наличие удостоверения на право проведения сделки. Многие специалисты рекомендуют получить расписки об отсутствии претензий у всех наследников. При возникновении спорных ситуаций, бумаги станут доказательством для суда. Огромный риск для покупателей возникает в случае отмены сделки через суд. Судебное постановление может обязать покупателя доплатить определенную сумму.
При малейших сомнения от приобретения подобного объекта лучше отказаться.
Наследование без завещания недвижимости, как и получение по завещанию, предполагает необходимость оплатить госпошлину. Необходимости платить налог можно избежать, если продавать объект спустя пять лет после получения в наследство.
Если наследник решил продать квартиру ранее установленного срока, ему необходимо отчитаться перед налоговой инспекцией. Наследнику предоставляется вычет льготы в виде одного миллиона рублей от стоимости недвижимости. Размер налога для резидентов составляет тринадцать процентов, для нерезидентов тридцать.
Существуют группы лиц, которые не уплачивают подобные взносы:
- Инвалиды первой, второй группы;
- Инвалиды детства;
- Пенсионеры;
- Ветераны ВОВ.
Заявление об просьбе освободить от налогов, необходимо передать в налоговую инспекцию, приложить копию документов.
Подобные льготы по начислению обязательных взносов используются наследниками. Путем составления добровольного соглашения они могут оформить недвижимость на гражданина получающего льготы. После продажи квартиры поделить прибыль согласно договоренностей.
Продажа дома по наследству: когда можно продать, налог
Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.
В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.
Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.
Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.
При отсутствии завещания имущество передается людям, входящим в близкое окружение умершего. В зависимости от степени родства гл. 63 ГК РФ разделяет их на восемь очередей. Преимущественное право имеют наследники первой ступени: супруг, дети, а также родители.
Когда в свидетельстве о наследстве присутствуют все представители первой линии, то поводов для беспокойства нет, и сделка пройдет быстро и успешно. Однако существует такая деталь.
В документе от нотариуса иногда указываются не все дети наследодателя. Копия паспорта умершего человека, даст мало информации, поскольку родители вправе не вносить в него сведения о детях. Поэтому достоверно проверить, есть ли у наследодателя еще дети, не представляется возможным – это главный риск.
Когда собственность наследуется лицами из второй и последующих очередей преемников, нужно быть готовым к тому, что выявить родственников, которые не указаны в свидетельстве и имеют право на имущество, нереально. Соответственно, риски при покупке такой квартиры заметно возрастают.
И в этом также таится один из рисков для покупателей. Письменная воля умершего имеет приоритет перед наследованием по закону. И обязательно удостоверяется у нотариуса, выступающего своеобразным гарантом легитимности сделки.
Бывают ситуации, когда покойный составил завещание, находясь в неадекватном состоянии в связи с проблемами с психикой, которое визуально сложно определить.
В таком случае родственники умершего обращаются в суд с исковым заявлением о признании завещания недействительным и часто добиваются отмены сделок по имуществу.
Соответственно наследование происходит по закону и признается право собственности на спорный объект за истцом, о чем суд выносит решение.
Дополнительные важные детали:
- В тексте завещания могут быть не указаны обязательные наследники (иждивенцы, нетрудоспособные дети и родители). Между тем, они получат не менее 50% от части имущества, полагающейся им по закону.
- Составлено несколько вариантов документа, причем о последнем стало известно позже и в нем указан иной перечень приемников на имущество.
- Завещание спрятано умершим, а нотариус узнал о смерти наследодателя спустя годы (особенно если он находился в другом городе, селе). О его наличии не было известно родным покойного и все унаследовано по закону изначально.
Учитывая изложенное, необходимо тщательно проверить документы на квартиру. А также полезным станет обращение в нотариальную палату региона. Там имеются сведения о предыдущих завещаниях покойного, если таковые имелись.
Но и тут вероятны опасности. Ведь завещание может быть составлено и за пределами страны. Помимо этого, в некоторых ситуациях его удостоверяет не нотариус. Поэтому о волеизъявлении покойного становится “неожиданно” известно спустя продолжительное время.
Рынок российской недвижимости изобилует мошенниками. Практически каждый день появляются новые, все более изощренные приемы обмана. Причем, распознать подвох удается через месяцы, и даже годы.
В результате покупатель остается без денег и квартиры. Обращение в полицию не всегда приводит к положительному результату, поскольку злоумышленники тщательно готовят преступление. Поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.
Выгодное место дома и цена квартиры, должны отойти на второй план. Ведь в итоге можно потерять все.
Основные приемы мошенников при продаже:
- отчуждение с прописанным в квартире жильцом;
- совершение сделки по доверенности;
- злонамеренная договоренность с одним из наследников;
- обман собственника при жизни, с целью оформления завещания на афериста.
Данные комбинации успешно применяются злоумышленниками на практике. Добиться в судебном порядке справедливости сложно, а в некоторых ситуациях невозможно. Есть прямой смысл разобрать каждую схему подробнее.
Суть вкратце такова. В продаваемой квартире остается зарегистрированным человек, имеющий право на пожизненное пользование. Между ним и продавцом происходит сговор.
После того как договор купли-продажи заключен, гражданин отказывается освобождать помещение. Такие аферисты требуют от нового владельца денежной компенсации или предоставления иной жилплощади, обосновывая это тем, что им негде проживать.