Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Придомовая территория многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Что понадобится для оформления придомовой земли
Следует обратиться в Росреестр (лично или через МФЦ) с пакетом документов:
- заявление о регистрации права общей долевой собственности;
- паспорт представителя собственников;
- протокол общего собрания собственников;
- межевой план территории;
- технический паспорт дома (можно взять в управляющей компании);
- постановление об утверждении схемы расположения участка (выдается администрацией);
- квитанция об уплате госпошлины (составляет 200 рублей);
- документы, подтверждающие права всех собственников на помещения в доме;
- документ, где в свободной форме будут указаны сведения о собственниках, их долях в праве общей собственности, площадях квартир и дома.
Если все прошло успешно, то в течение 30 дней Росреестр предоставит выписку из ЕГРН, которая даст собственникам помещений право распоряжаться придомовой территорией.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Что говорят законы о придомовой территории
К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.
Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.
Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.
Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.
Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.
По обыкновенной логике эта территория обязана быть собственностью жителей выстроенного на ней здания, так как придомовая земля с ее палисадниками, скамейками и спортивными площадками первоначально предполагалась для развлечения людей, живущих в доме. В статье 16 Федерального закона по Жилищному Кодексу №-189, обозначено:
- Территория вокруг дома, на которой выстроен многоэтажный жилой дом и другие входящие в число этого здания объекты и конструкции, которые связаны с территорией и созданы до вступления в действие закона и в касательстве которого проведен правительственный расценочный учет, передается свободно в единое (коллективное) долевое имущество владельцев квартир.
- Участок, на котором размещено многоквартирное жилое здание и другие входящие в его структуру объекты и конструкции, которые связаны с территорией являются совокупной (коллективной, общей) долевое имущество владельцев (правообладателей) квартир.
- Если территория, на которой размещено многоквартирное жилое здание и другие входящие в структуру подобного строения объекты и конструкции, которые связаны с территорией, не создана до внедрения в действие ЖК, то каждый владелец имеет право прибегнуть с соответствующим заявлением в органы общегосударственной власти либо регионального управления с просьбой о создании земельной зоны.
Личное использование придомовой территории
Определив, кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома, можно определить, можно ли использовать ее для личных целей.
На практике собственники используют общий участок в следующих целях:
- возведение жилой пристройки (объект капитального строительства);
- строительство нежилой пристройки (некапитальный объект);
- выделение участка для личных посадок.
Чтобы возвести пристройку к квартире, расположенной на первом этаже, на придомовой территории многоквартирного дома по нормативам 2018 года (закон) можно действовать следующими способами:
- самовольная постройка;
- возведение законного объекта.
Порядок и правила пользования придомовой территорией
Проживающие в многоквартирном доме могут использовать прилегающую к нему территорию по собственному усмотрению, однако с учетом следующих нюансов:
- нельзя проводить в ее пределах работы, не связанные с ее эксплуатацией (например, разбирать и ремонтировать машину);
- запрещено оставлять машину с включенным двигателем – это касается такси и транспорта курьеров;
- машины можно оставлять только в специально отведенном месте – на парковке;
- нельзя возводить забор вокруг придомовой территории выше 60 см без соответствующего разрешения от администрации города;
- мусорные баки должны быть установлены в специально выделенных местах;
- расширить стоянку для машин за счет уничтожения зеленых насаждений допускается только с разрешения администрации города.
Как узнать границы придомовой территории?
Поскольку все придомовые территории проходят специальную регистрацию в государственных органах, то узнать их границы можно, воспользовавшись соответствующими базами данных. Самой доступной из них является Публичная Кадастровая Карта, доступная на сайте Росреестра.
Более точную информацию можно найти в кадастровом паспорте, который должен храниться у председателя домоуправления. Другой вариант — подать запрос в государственный единый реестр прав на недвижимости. Он поможет узнать не только внешние границы участка, но и его площадь, дату регистрации в реестре и другие полезные сведения.
ВАЖНО. Соответственно 36 статье ЖК к такому участку прилагаются тротуары, проезды, различные озелененные места и т. п., созданное для того, чтобы обеспечить многоквартирный дом комфортом.
Законодательное регулирование вопроса
Внимание! Чтобы определить понятие придомовой территории, необходимо обратиться к следующим нормативным документам:
- строительные Нормы и Правила (СНиП III-10-75) описывают правила устройства придомовой территории и порядок расположения коммунальных объектов на ней,
- Жилищный Кодекс РФ (статьи 36-37 и др.) устанавливает, каким образом объекты расположены на придомовой территории, чтобы обеспечить комфорт и безопасность проживания,
- Гражданский Кодекс в части права собственности на недвижимость,
- Земельный Кодекс в части распоряжения недвижимым имуществом,
- КоАП (гл. 7) в части нарушений при эксплуатации территории, прилегающей ко дому. Если нарушен порядок пользования собственностью, то лица, совершившие противоправные действия, будут оштрафованы. Размер штрафа зависит от площади территории, использованной не по назначению.
Придомовая территория передается в пользование жильцам многоквартирного дома на безвозмездной основе, но подлежит оплате налога. Сумма, подлежащая оплате, складывается из количества жильцов, проживающих в квартире. Стоимость услуг пользования придомовой территорией относится к услугам ЖКХ.
Таким образом, поддержание чистоты и эксплуатация придомовой территории является ответственностью жильцов дома. Территория является общей собственностью.
Учтите! Как правило, обязанности по уходу и обслуживанию территории, прилегающей к дому, возлагаются на:
- управляющую компанию, с которой жильцы установили договорные отношения,
- товарищество собственников жилья, которое работает за счет собственников жилья.
Собственники обязаны самостоятельно следить за эксплуатацией и состоянием придомовой территории. Жильцам следует проявлять инициативу и корректировать деятельность УК и ТСЖ в части контроля за состоянием придомовой территории. Жильцы вправе потребовать от уполномоченных организаций выполнять взятые на себя обязательства согласно договору.
При покупке квартиры жильцы также получают права и обязанности по уходу и использованию территории рядом с домом, а после продажи недвижимости лишаются этого права.
При этом для продажи квартиры потребуется только договор купли-продажи объекта недвижимости, а придомовая территория переходит в распоряжение автоматически. Также невозможно отдельно продать часть придомовой территории без продажи квартиры, поскольку передача прав в таком случае невозможна.
Когда придомовая территория предоставлена ТСЖ, ЖСК, УК на праве пользования, то торопиться с созданием парковок, спортивных площадок и т. п. не стоит. Тем более если в договоре с городом у землепользователей нет такого права. Иначе любой желающий сможет оспорить в судебном порядке любые инициативы жильцов.
В этом случае на общем собрании собственников следует принять решение об оформлении придомовой территории в общедолевую собственность и избрать уполномоченное лицо, которое приступит к сбору необходимых документов. В ТСЖ, ЖСК обычно это члены правления. В УК – специалисты этой организации.
В районных судах Петербурга ежемесячно рассматриваются три-пять дел по оспариванию законности создания парковок. В половине случаев суд встает на сторону истца
Стоит признать, что чиновники не слишком охотно оформляют в общедолевую собственность придомовые участки в центральной части города, а также в районах давно сложившейся застройки – здесь зачастую собственникам предлагается межевать участки под обрез жилого здания. Не исключено, что для дома с историей необходимо будет поднимать множество архивных справок, и придется отстаивать свои права на землю в судебном порядке. Лучше всего в таких случаях прибегнуть к услугами юристов.
Грамотное оформление надела в общедолевую собственность позволит, помимо всего прочего, избежать таких неприятностей, как уплотнительная застройка, вырубка деревьев и т. д. Нюансов в использовании собственниками придомового участка более чем достаточно, но отстаивать свои законные интересы можно и нужно.
Границы земельного участка многоквартирного дома
Жилищный кодекс, ст. 36 говорит, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
По нормам земельного права, границы земельного участка должны быть определены и зарегистрированы в Росреестре. То есть, по сути, земля под МКД должна иметь координаты, по которым можно точно определить, где заканчиваются границы земельного участка, находящегося в собственности жителей дома. Однако реалии таковы, что не у всех МКД, есть обозначенные и зарегистрированные границы, но тем не менее примыкающую территорию к дому считают общей долевой собственностью, по отношению к которой у жильцов есть как права, так и обязанности.
Благоустройство дома придомовой территории
Конкретных норм, регламентирующие точный размер придомовой территории, отсутствует. В среднем для многоквартирного дома приравнивается 3-6 метров (может быть и больше).
Согласно ст. 36 ЖК РФ, в состав придомовой территории входят:
- отмостки (водонепроницаемые покрытия, расположенные вокруг здания);
- проезд, тротуар, полоса озеленения вдоль дома, а также та, которая расположена возле фасада без входов (ее предназначение – обеспечение проезда пожарных машин);
- детские игровые, спортивные площадки, а также те пешеходные дорожки (тропинки), которые соединяют данные объекты друг с другом;
- площадки, на которых расположены мусоросборники;
- участки земли под нежилыми хозяйственными зданиями и сооружениями;
- парковки, на которых стоят машины жильцов многоквартирного дома;
- выезды, въезды подземных гаражей и автомобильных стоянок.
Нормативная база, регулирующая правоотношения по рассматриваемому вопросу
Всем владельцам недвижимости в многоквартирных домах следует помнить, что согласно ст. 16 ФЗ от 29.12.2004№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», территория, на которой располагаются многоквартирный дом и различные объекты недвижимости, входящие в состав многоквартирного дома, должны перейти в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме на безвозмездной основе.
Однако, несмотря на четкое постановление закона, нередки случаи появления на придомовой территории станций заправки или магазина, а также сокращения территории дворов, мини-скверов, детских площадок и «зеленых» зон отдыха.
После приватизации земельная территория под многоквартирным домом, а также придомовые территории и относящиеся к дому пристройки переходят в собственность всех владельцев.
В соответствии с п.1 ст. 37 Жилищного кодекса, с момента приватизации доля на землю в праве коллективной собственности становится пропорциональной общей площади помещения.
Кроме того, ни один из владельцев квартир не может продать, сдать в аренду или отдать под залог свою долю земли, которая относится Жилищным кодексом к общедолевому имуществу.
Впрочем, есть два варианта, когда можно передавать придомовую территорию в пользование или аренду.
В обязательном порядке благоустраиваются следующие участки:
- Свободный проезд для пожарных или машин скорой помощи.
- Парковка под автомобили.
- Скамьи для отдыха, беседки, крытые павильоны.
- Огороженная территория для детских игр.
- Клумбы, альпийские горки, иного типа декоративные зеленые насаждения.
- Огороженный участок для складирования мусора.
- Газон для выгула собак.
Дополнительно территория может быть оснащена:
- Парковкой для велосипедов, колясок.
- Уличные сушилки для белья.
- Площадка для спортивных игр (баскетбол, бейсбол, футбол).
- Площадка для игр в домино, шахматы.
- Голубятня, либо место для кормления птиц.
- Уличные тренажерные комплексы.
Это важно знать: Приобретательная давность на земельный участок по ст. 234 ГК РФ
Если участка достаточно по площади, то можно обустраивать и дополнительные объекты в благоустройстве придомовой зоны.
Разрешено делать изгороди, но только следующего типа:
| Название ограждения | Описание |
| Временное | Ставится на период проведения ремонтных, строительных, иных работ (напр., когда кидают снег с крыш, либо сбивают сосульки). Должно обязательно снабжаться сигнальными флажками красного, красно-белого цвета. |
| Специализированное | Загораживаются: — зона временного складирования ТБО (твердых бытовых отходов); — детские площадки; — спортивные площадки; — сушка белья; — зона для мытья, выбивания ковров; — газон для выгула собак, иное. |
| Живое, растительное | Живые изгороди из облагороженного кустарника. Они не могут быть выше 0,5 м. |
| Декоративное | Целевое назначение – украшение. Материал: — дерево; — пластик; — металл (часто применяется кованая конструкция секций изгороди). В основном это низкие сооружения, не выше 0,5 м. Делается ставка также и на крепость. |
| Шлагбаум | Разграничитель, не позволяющий проезжать автомобилям. Он может быть наземным, а может быть надземным, мобильным. |
Работы по межеванию помогают установить точные границы участков в частном секторе и понять, сколько метров от дома считается придомовая территория частного дома в деревне. Без этого невозможны любые значимые действия с землей (покупка, продажа, аренда). Межевание проводится с учетом прав собственников, а результаты оформляются юридически; к нему прибегают в следующих случаях:
- Если вы собираетесь выкупить участок с оформлением его в собственность.
- При оформлении аренды.
- Когда между соседями возникает спор по поводу границ.
Межевание проводят по следующему плану:
- Заключают соглашение о границах участка со всеми заинтересованными соседями. Лучше оформить его письменно, чтобы кто-то из сторон не смог внезапно изменить свое мнение.
- Специалисты проводят межевание.
- Проводят собрание собственников-интересантов, на котором согласовывают результат межевания. Важно, чтобы все участники знали о месте и времени сбора за 30 дней.
- Составляют Акт согласования границ земельного участка. Если кто-то из заранее приглашенных отсутствует на собрании, межевание все равно будет считаться согласованным.