Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое жилищно-строительные кооперативы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ со дня внесения всей суммы паевого взноса член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение. Таким образом, кооперативная квартира переходит в частную собственность гражданина не в порядке приватизации, а по иным основаниям — на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ и ст. 129 ЖК РФ «Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива», согласно которой член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Приобретение права собственности на жилые помещения в домах ЖК (ЖСК)
Как правило, члену ЖК (ЖСК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖК (ЖСК) о том, что он полностью оплатил свой пай. На основании такой справки выдается свидетельство о собственности на квартиру. После оформления права собственности на квартиру член ЖК (ЖСК) вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, который по договору купли-продажи или в качестве наследника получил в собственность квартиру в доме ЖК (ЖСК), вправе вступить в его члены.
Член ЖК (ЖСК) имеет право на раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива. Согласно ст. 127 ЖК РФ раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
Раздел возможен и в тех случаях, когда жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат и путем переоборудования и переустройства их можно превратить в изолированные.
При разделе жилого помещения и пая учитываются: размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления; интересы детей и других членов их семей, имеющих право пользования жилой площадью; планировка квартиры и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. При несовпадении выделяемого бывшему супругу помещения и его доли в паенакоплении возможно применение денежного перерасчета.
Если в паенакоплении принимали участие другие члены семьи пайщика путем внесения своих средств, то эти члены семьи приобретают право требовать выплаты им соответствующей части средств.
В том случае, если предметом раздела является квартира с неизолированными жилыми помещениями, раздел такой квартиры может быть произведен при условии возможности перепланировки или переоборудования неизолированных жилых помещений в изолированные.
Если же раздел квартиры вообще невозможен по техническим причинам или невозможен без несоразмерного ущерба квартире или жилому дому, то выделяющийся сопайщик имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками общей долевой собственности в соответствии с правилами гражданского законодательства (ст. 252 ГК РФ).
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива соответствующее заявление, которое должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо для признания членом жилищного кооператива после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) должны уплатить вступительный взнос. Такому гражданину или юридическому лицу предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Паевой взнос определяется право на пай члена жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.
Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены законом (ст. 80 ЖК РФ).
Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть или все занимаемое им жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату. Жилищный кооператив вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения.
Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
• выхода члена кооператива;
• исключения члена кооператива;
• ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
• ликвидации жилищного кооператива;
• смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Законом определено преимущественное право на вступление в жилищный кооператив наследников умершего члена жилищного кооператива.
Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных законом или уставом жилищного кооператива. Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в срок не более чем 2 месяца со дня его исключения. После этого он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить его в течение 2 месяцев. В случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Что такое справка и зачем она нужна?
В процессе проведения процедуры государственной регистрации объекта недвижимости, который входит в жилищно-строительный кооператив, уполномоченный орган потребует от собственника квартиры специальное подтверждение наличия прав владения – им является Справка о членстве в ЖСК.
Данный документ выдается на основании письменного или устного запроса члена ЖСК на имя председателя кооператива при условии соблюдении всех правил и произведении регулярных членских взносов.
В справке содержатся ключевые сведения о правоотношениях участника и кооператива: данные члена, название ЖСК, дата принятия в кооператив и полной оплаты паевой доли. Справка подписывается председателем и заверяется печатью организации.
В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:
- общее собрание членов жилищного кооператива;
- конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с ЖК РФ. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствующих на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствующих на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом. Согласно ч. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).
Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ).
Председатель правления жилищного кооператива:
- обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
- без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
- осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен добросовестно и разумно действовать в интересах кооператива. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии не могут одновременно являться членами правления жилищного кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
- в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
- представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
- отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференции) о своей деятельности.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности и иметь доступ ко всей документации кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.
Как уже было отмечено, нормативную базу деятельности жилищно-строительных кооперативов составляют следующие нормы:
1) Статья 116 Гражданского кодекса РФ
2) Раздел 5 Жилищного кодекса РФ
В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Более общей является статья 116 Гражданского кодекса, дающее понятие потребительского кооператива: «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов».
Для того чтобы определиться с правовым статусом жилищно-строительных кооперативов, необходимо подвергнуть системному толкованию норму статьи 116 Гражданского кодекса РФ. Данная норма расположена в параграфе 5 главы 4 Гражданского кодекса РФ — «Некоммерческие организации». Следовательно, жилищно-строительные кооперативы(как и иные потребительские кооперативы) является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между участниками.
В соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствуют этим целям. Однако это правило не распространяется на потребительские кооперативы, и на жилищно-строительные кооперативы в частности. Жилищные кооперативы вправе распределять полученную прибыль между своими членами (п. 5 ст. 116 Гражданского кодекса РФ, является lex specialis по отношению к п. 1 ст. 50 Гражданского кодекса РФ). Еще одной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что к ним не применимы положения ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 (п. 3 ст. 1 указанного закона).
Таким образом, жилищные кооперативы занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями. С одной стороны, они являются некоммерческими организациями и на них распростроняются соответствующие положения Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, в отличие от других некоммерческих организаций (в том числе товариществ собственников жилья) они вправе распределять полученную прибыль между своими членами (это указывает на их коммерческий характер), кроме того, в отношении жилищно-строительных кооперативов не применяются положения ФЗ «О некоммерческих организациях».
При создании жилищно-строительных кооперативов необходимо руководствоваться статьями 111 и 112 Жилищного кодекса РФ, а также общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах (параграф 1 главы 4).
В соответствии со статьей 112 жилищного кодекса жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов жилищно-строительных кооперативов не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме. Решение о создании жилищно-строительных кооперативов принимается собранием учредителей. Порядок проведения такого собрания Жилищный кодекс РФ не устанавливает, однако указано, что будущие члены жилищно- вправе принять участие в таком собрании (видимо, в качестве учредителей кооператива). Решение о создании жилищно-строительных кооперативов считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив. Решение о создании кооператива и принятии его устава должно быть оформлено протоколом.
Отдельно стоит осветить вопрос о том, кто вправе вступить в жилищный кооператив. Статья 111 Жилищного кодекса РФ установил, что правом на вступление в жилищно-строительный кооператив обладают все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическим лицами. Если кооператив создается при содействии органов государственной власти РФ, субъектов РФ или органов местного самоуправления, то граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и стоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют преимущественное право на вступление в такие кооперативы.
Единственным учредительным документом жилищного кооператива является устав. Устав принимается одновременно с решением об организации жилищно-строительных кооперативов. С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов жилищно-строительных кооперативов, а также для самого кооператива. На основании устава жилищно-строительный кооператив будет выступать в коммерческом обороте, а участвовать в отношениях с государственными и муниципальными органами. При разработке устава можно руководствоваться примерными уставами жилищных кооперативов. Так, ранее действовал Примерный устава жилищно-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.1965 № 1143. В настоящее время он отменен, однако может послужить в качестве модели для разработки собственного устава кооператива. С учетом того, что правовые статусы жилищно-строительны кооперативов и товариществ собственников жилья во многом совпадают (в частности, и жилищно-строительные кооперативы, и товарищества собственников жилья являются управляющими организациями в многоквартирном доме), при разработке отдельных положений (о порядке созыва и проведения общего собрания, подсчете голосов и т.д.) можно взять за основу примерный устав товарищества собственников жилья, разработанный нашими юристами. Примерный устав товарищества собственников жилья (с учетом нового жилищного кодекса РФ) также был утвержден Распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 01.03.2005 № 22-р «Об утверждении примерной формы устава товарищества собственников жилья».
Устав жилищно-строительного кооператива в обязательном порядке должен содержать сведения, перечисленные в статьях 52 и 116 Гражданского кодекса РФ, статье 113 Жилищного кодекса РФ, а именно:
— наименование жилищно-строительного кооператива (например, жилищно-строительный кооператив «Гарант», жилищно-строительный кооператив«Строим вместе», жилищно-строительный кооператив «Молодая семья» и др.; наименование в обязательном порядке должно содержать )
— место его нахождения
— порядок управления деятельностью жилищно-строительного кооперватива (должны быть указаны органы управления, органы контроля, компетенция органов, и порядок принятия решений органами жилищно-строительного кооператива )
— предмет и цели деятельности жилищно-строительного кооператива (с этим пунктом необходимо быть очень осторожным, поскольку жилищно-строительный кооператив как некоммерческая организация обладает специальной правоспособностью и вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо предусмотрены уставом)
— порядок вступления в жилищно-строительный кооператив
— порядок выхода из жилищно-строительного кооператива и выдачи паевого взноса
— размер вступительного и паевого взноса
— состав и порядок внесения вступительного и паевого взноса в жилищно-строительный кооператив
— ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов
— порядок покрытия членами убытков жилищно-строительного кооператива
— порядок реорганизации и ликвидации жилищно-строительного кооператива.
Государственная регистрация жилищно-строительного кооператива (как и других юридических лиц) осуществляется по его месту нахождения, под которым признается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа (правления) жилищно-строительных кооперативов. Государственная регистрация производится в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ. В частности, за государственную регистрацию уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей, для государственной регистрации предоставляются документы, перечисленные в статье 12 указанного закона (заявление по установленной форме с нотариально заверенной подписью заявителя, решение о создании жилищно-строительного кооператива, оформленное протоколом, подлинник или нотариально заверенная копия устава, документ об оплате государственной пошлины).
Государственную регистрацию в настоящее время осуществляют территориальные органы Федеральной налоговой службы РФ. В частности, в Санкт-Петербурге государственную регистрацию производит Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы РФ № 15 (Единый регистрационный центр).
Формы документов, представляемых на государственную регистрации, и требования к их заполнению утверждены Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц…».
Вместе с заявлением о регистрации также подается заявление о постановке на учет в налоговом органе, поскольку в настоящее время государственная регистрация осуществляется одновременно с постановкой юридического лица на налоговый учет.
Регистрирующий орган обязан принять решение о регистрации или об отказе в ней в течение 5 рабочих дней со дня сдачи документов; а в течение 5 дней со дня государственной регистрации налоговый орган обязан выдать свидетельство о постановке на учет. Государственная регистрации считается состоявшейся в момент внесения записи о регистрации жилищно-строительного кооператива в Единый государственный реестр юридических лиц. С этого момента жилищно-строительный кооператив считается созданным и вправе осуществлять свою деятельность.
Согласно ст. 118 ЖК РФ правление ЖСК избирается из числа его членов общим собранием или конференцией в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Соответственно, оно подотчетно общему собранию или конференции.
Порядок осуществления деятельности правлением ЖСК и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом).
Правление ЖСК осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя правления и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания его членов.
Председателя правления ЖСК выбирает уже не общее собрание или конференция, а само правление из своего состава на срок, определенный уставом ЖСК (ст. 119 ЖК РФ).
Правовой анализ всех форм кооперативов, предусмотренных законодательством РФ для строительства жилого дома
опубликовано: 29.07.2016
Согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Пунктом 6 ст. 116 ГК РФ установлено, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах.
Вышеуказанная норма является общей отсылочной. Т.е. деятельность конкретного кооператива может регулироваться иными нормативно-правовыми актами. В частности речь идет о: кредитной кооперации, жилищных накопительных кооперативах, сельскохозяйственной кооперации, потребительской кооперации (потребительские общества и союзы).
Кроме того, статьей 110 Жилищного кодекса РФ установлена возможность регистрации жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Также ст. 107 ГК РФ установлена возможность создания потребительского кооператива.
Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.
Виды жилищных кооперативов
Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.
В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:
- ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
- Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
- ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.
Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.
Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.
Другой комментарий к Ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее — жилищные кооперативы) являются некоммерческими организациями в форме потребительских кооперативов, их организация и деятельность регулируются ст. 116 ГК РФ. Согласно этой статье потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей граждан.
2. Целями создания жилищного кооператива являются:
удовлетворение потребностей граждан в жилье;
управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Комментируемая статья определяет две формы жилищной кооперации: жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
Жилищный кооператив на средства членов кооператива приобретает жилой дом, готовый к заселению.
Жилищно-строительный кооператив на средства членов кооператива ведет строительство жилого дома с последующим заселением по завершении строительства.
Жилищные кооперативы обоих видов в дальнейшем содержат и ремонтируют приобретенный или выстроенный жилой дом, а в случае необходимости — осуществляют его реконструкцию.
3. Поскольку жилищный кооператив является разновидностью некоммерческой потребительской кооперации (ст. 50 и 116 ГК РФ), он не может ставить целью его создания — извлечение прибыли из своей деятельности. ГК РФ предусматривает возможность осуществления потребительским кооперативом предпринимательской деятельности, но при условии, что это служит достижению целей, ради которых он создан, и соответствует этим целям (п. 3 ст. 50 ГК РФ). Доходы, полученные от такой деятельности, распределяются между членами кооператива (п. 5 ст. 116 ГК РФ).
4. Положения ЖК не применяются к жилищно-накопительным кооперативам, которые создаются в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» . Данные кооперативы действуют строго в рамках этого Закона. Не распространяются нормы ЖК и на иные (создаваемые для удовлетворения жилищных потребностей граждан) специализированные потребительские кооперативы, действующие на основе специального федерального закона.
———————————
СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 41.
Что такое жилищный кооператив? Виды кооперативов
Многие ли из граждан, создающих кооператив, вникают во все тонкости законодательной базы функционирования кооперативов в России? Вряд ли. Между тем, легкомысленное отношение к юридическим вопросам может повлечь за собой множество проблем.
С тем, какой юридический смысл содержит в себе понятие жилищного кооператива, можно ознакомиться, прочитав статью 110 ЖК РФ. Существуют различные юридические виды кооперативов, вступив в которые можно стать владельцем жилья. Объединение лиц, в основе которого лежит общее желание построить и получить в собственность жилье, может быть юридически оформлено в форме жилищного, в форме жилищно-строительного либо в форме жилищно-накопительного кооператива.
В принципе, совместная жилая собственность, строительство и управление которой являются задачами кооператива, отнюдь не обязательно должна быть только многоквартирным домом. Тем не менее, в силу того, что в юридическом плане любой способ управления жилым имуществом не зависит от конкретного вида этого имущества, то для удобства далее будет предполагаться, что перед любым кооперативом стоят проблемы управления многоквартирным домом.
Что такое договор паенакопления?
Договор паенакопления это когда Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома. Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.
При договоре долевого участия застройщик привлекает дольщиков заключая с ними договор, в котором четко прописывается срок передачи жилья порядок, сроки оплаты и общая стоимость квартиры, причем последняя должна складываться из тоже обязательно прописанной в документе цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь квартиры. Особое внимание стоит обратить на четкое описание физических параметров квартиры — место ее расположения: метраж, количество комнат, этаж, адрес.Также включается и гарантийный срок эксплуатации жилья.Договор долевого участия регистрируется в Росреестре.
Заключение договора долевого участия в строительстве имеет много положительных сторон:
цена на начальном этапе строительства намного ниже, чем на вторичном рынке;
оплату доли можно производить в рассрочку;
возможность выбрать любой вариант планировки и параметров помещения.
При договоре паенакопления образовывается ЖСК. В соответствии с вышеназванным договором Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома.
Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.
Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, создаваемый учредителями кооператива и пополняемый за счет новых, вступающих в кооператив пайщиков.
Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.
Нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть и там, и там. В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК.
При негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом.
Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.
Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем – сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.
Договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра. Значит, есть риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214.
Договор долевого участия и паенакопления
В современное время стали предельно популярны договоры, которые утверждают первоначальное внесение денежных средств девелоперу с целью будущего получения квартиры, после непосредственного строительства жилого дома. Договор долевого участия и паенакопления – наиболее распространенные типы подобных сделок. В данной статье рассмотрим основные различия между такими документами и положениями, которые они в себе несут.
Сторонами данной сделки выступают:
— С одной стороны – жилищно-строительный кооператив;
— С другой – физическое лицо.
Как известно, вступление в подобную организацию предполагает внесение определенной материальной составляющей – пая. В данной конкретной ситуации, пай будет служить либо полной оплатой жилого помещения, либо первоначальным взносом. После того как весь пай будет внесен в уставный фонд организации, квартира перейдет в собственность участника ЖСК.
Во многом договор паенакопления схож с соглашением о долевом строительстве, но, по сути, они разнятся как в части участников договора, так и материальных взносов, ведь речь идет не о простых выплатах в долевом размере, а внесении пая в фонд ЖСК.
По такому соглашению одна сторона (застройщик) обязана произвести строительство жилого дома, в то время как другая сторона (дольщик) обязана внести определенные по договору выплаты в счет получения квартиры.
Таким образом, договор долевого участия тоже направлен на то, чтобы получить жилье. Однако здесь и стороны иные, нежели в договоре паенакопления. Речь идет совершенно о других отношениях, ведь долевое строительство не приносит участникам дополнительных прав и обязанностей, которыми наделяются члены ЖСК.
Получить более детальную информацию можно у юристов по земельным вопросам нашей фирмы. По желанию клиента может предоставляться индивидуальная консультация или полная правовая поддержка, которая включает представительство интересов в различных инстанциях.
Узнайте на нашем сайте: кадастровый учет объектов недвижимости. ЛУчшие юристы по земельным вопросам тут.
Организационная форма
Жилищно-строительный кооператив добровольно создается гражданами для удовлетворения своих материальных и прочих потребностей при помощи вносимых паевых взносов, что относит его к потребительским кооперативным организациям по ГК РФ.
ЖСК – некоммерческое предприятие, получение прибыли не является основным видом деятельности, но может осуществляться на законных основаниях в процессе работы. Кооператив имеет право сдавать в наем принадлежащие ему жилые помещения сторонним организациям. Средства, полученные таким способом, делятся между пайщиками.
Права и обязанности ЖСК должны быть подробно описаны в главном учредительном документе – Уставе кооператива (Постановление N 558, утверждающее типовой Устав ЖСК). О функциях Устава ЖСК и правилах его составления читайте здесь.
Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:
Это важно знать: П 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ: право залога у продавца на квартиру
| Плюсы | Минусы |
| У жилищно-строительных кооперативов обычно есть программы рассрочки – есть возможность не брать ипотеку и выплачивать стоимость квартиры в течение пары лет | Та же ипотека – скорее всего, вы не сможете получить ипотечный займ у банка. Причем у любого, как крупного, так и самого небольшого. Самый вероятный вариант – для участия в жилищно-строительном кооперативе вам предложат потребительский кредит. Дело в том, что банк также понимает все риски деятельности ЖСК – и не хочет получить в залог квартиру, которую не достроят. |
| В случае с договорами долевого участия застройщик связан массой обязательств. Это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и масса других расходов. Есть и гарантии, четкие сроки строительства. Поэтому ценник по ДДУ обычно выше цены, чем та, которую за аналогичную квартиру готов предложить ЖСК. | Да, цена на начальном этапе в ЖСК достаточно низкая. Но при этом нужно обязательно осознать, что такое договор ЖСК. Это не договор на право требования квартиры. Это инвестирование, взнос, не более того. В договорах ЖСК обычно прописано, что сумма паевого взноса может увеличиться за счет инфляции или других оснований. Поэтому сначала ценник маленький, зато потом может возникнуть необходимость платить еще несколько раз за ту же квартиру. |
| Вы как пайщик можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома | Несмотря на то, что право участвовать в судьбе дома есть, это и плюс, и минус. Так, вы должны будете нести ответственность за решения ЖСК – а это может вылиться в неплохие суммы |
| Есть особенность – при покупке пая вы можете как вступать в ЖСК, так и не вступать. Это вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат | Но в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Да, вы не вступите в ЖСК – и не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите – придется заплатить как одномоментный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство. Сразу оплата обычно идет в размере 1-3% от ценника за пай (квартиру) |
Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.