Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдать квартиру на длительный срок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Столица привлекает людей из ближайших и дальних регионов, потому что здесь высокооплачиваемая работа, тысячи предприятий и организаций, учебных заведений, курсов для повышения квалификации и личностного роста. Естественно, у каждого приезжающего возникает насущная проблема – как найти квартиру в аренду в Москве.
Определить нежелательных арендаторов
Самостоятельно или при помощи риэлтора следует определить целевую аудиторию для аренды вашего жилья.
Например, если это 3-комнатная квартира самой низкой ценовой категории, то, скорее всего, сдать ее удастся покомнатно разным арендаторам или группе жильцов, которые будут платить вскладчину. Соответственно, вложения в ремонт и уют должны быть минимальными, впрочем, как и требования к составу жильцов.
Если вы сдаете ухоженную квартиру для одного-двух человек или для одной семьи, уместно ввести принципиальные ограничения. К примеру, вы решили, что в вашей квартире не должны проживать:
- студенты;
- арендаторы с домашними животными;
- арендаторы с детьми.
Какая стоимость сдачи квартир в Москве
На рынке съёмного жилья масса предложений.
Цена складывается на основе следующих факторов:
- престижность района;
- близость к станции метро и доступность альтернативных видов транспорта;
- расположение в шаговой удалённости основных для проживания объектов: магазины, поликлиника, детские учреждения;
- жильё первичное или вторичное;
- состояние квартиры;
- площадь объекта, планировка, этаж;
- перечень мебели, бытовой техники;
- благоустройство и безопасность территории: достаточность мест для парковки, пост охраны, консьерж, качество детских площадок;
- уровень экологической чистоты и спокойная обстановка на районе, места для прогулок.
Наши сотрудники регулярно отслеживают состояние рынка, поэтому умеют определять адекватную цену на аренду жилья, чтобы за короткий срок найти квартиросъёмщиков.
Стоимость услуг риэлтора по сдаче
| — Консультации, оценка | Бесплатно |
| — Сдать студию, квартиру, апартаменты, комнату | Бесплатно |
| — Сдать недвижимость стоимостью выше 70 000 | 30-50% |
| — Сдать дом, дачу, таунхаус, коттедж | 50% |
| — Доверительное управление недвижимостью | от 10% в месяц |
Ошибки собственников в аренде
1 Частая ошибка собственника жилья — обзвонить много агентств по сдаче квартир в Москве.В итоге нездоровая конкуренция, гонка, демпинг. В борьбе за клиента недобросовестные риэлторы сильно снижают цену объекта. Это самый быстрый и, увы, не самый выгодный способ для собственника квартиры.
Для эффективности сотрудничать нужно с 1 компанией. Если ничего не получается, то ОТКАЗЫВАТЬСЯ от предыдущих и пробовать дальше.
Естественно, риэлтор должен отчитываться о своей деятельности, чтобы владелец жилья понимал, что агент действительно работает.
2 Вторая по популярности ошибка — сдать квартиру друзьям, знакомым, коллегам по работе. Можно навсегда испортить хорошие отношения. Взаимное недовольство может спровоцировать конфликт или даже окончание дружеских отношений.
Чужому человеку можно смело высказать претензии при несвоевременной оплате, порче имущества или даже попросить съехать с квартиры. Со знакомыми такие действия без последствий не пройдут.
3 Нельзя засчитать страховой депозит в счет проживания последнего месяца. Иначе собственник может обнаружить при выезде нанимателя большие долги по коммуналке, испорченную мебель/технику или неубранную квартиру. А компенсировать ущерб уже нечем…
Сдать квартиру через агентство?
В том случае, если у вас нет времени и желания на самостоятельный поиск нанимателей, и вы хотите сдать квартиру через агентство недвижимости, мы к Вашим услугам, схема сотрудничества с нами состоит их 5 простых шагов:
- Заявка. Оставьте заявку у нас на сайте, с указанием вашего контактного номера телефона, с кратким описанием вашей квартиры (район, количество комнат, наличие мебели, стоимость на которую вы рассчитываете) наш специалист перезвонит вам в ближайшее время, для уточнения необходимых данных о квартире, а так же выслушает ваши пожелания к будущим нанимателям. Так же вы можете прямо сейчас позвонить по номеру телефона: 8 (495) 790-57-01 и наш специалист немедленно приступит к работе.
- Выезд специалиста. Сдать квартиру проще, если клиент располагает полной информацией о квартире. В этом отлично помогут качественные фотографии. Как показывает практика, мало кто из потенциальных Нанимателей желает тратить время на просмотр квартир, о которых не имеют представления.
- Реклама. Сотрудник агентства составит текст рекламного объявления, который в дальнейшем будет размещен в СМИ.
- Показ и переговоры. Показы квартиры могут быть назначены в любое удобное для Вас время, так же вам необходимо быть готовым к показу квартиры в выходные и праздничные дни, а также вечерние часы.
- Подписание договора. При появлении Желающих снять квартиру, следующим шагом будет заключение договора Найма жилого помещения.
Каталог компаний Москвы
Каждая компания каталога имеет свою страницу или отдельный сайт, созданный через конструктор Cataloxy, где расположена вся информация, которая может быть полезна потребителю: подробное описание деятельности, ссылки на сайты, телефоны и адреса. Отзывы и оценки клиентов помогут сориентироваться, и решить, стоит ли обращаться за помощью в данную компанию. Если у вас есть что добавить, вы можете написать отзыв, основанный на собственном опыте. Многие фирмы Москвы публикуют свои новости, каталоги товаров и услуг, открытые вакансии или видео о своей продукции.
В каталоге также можно найти режим работы и расположение на карте. Связаться с представителями организаций можно не только по телефону, но и непосредственно через наш сайт: написать письмо, воспользовавшись специальной формой обратной связи, которая есть на страничке каждой компании. Чтобы не потерять нужную информацию воспользуйтесь функцией «Распечатать».
На выплату налогов местонахождение владельца квартиры влияет только в плане того, является ли он резидентом или нет. В последнем случае налогообложение по НДФЛ увеличивается. Но делать отчисления в пользу государства нужно в любом случае.
Стоит отметить, что у собственника при получении такого дохода есть 2 варианта, оптимизирующих его налогообложение:
- оформить себя в качестве ИП и выплачивать налоги по ставке 6% с оборота или 15% – по системе «доходы минус расходы». В последнем случае в траты можно записать коммунальные платежи, а также деньги, которые будут идти на текущий или капитальный ремонт. Аналогично в отношении клининговых услуг. Что же касается ставки 6%, то она берётся с совокупного дохода. Как правило, деньги, связанные с предпринимательством, просто поступают на специальный расчётный счёт. И налоговая будет обращать внимание именно на совокупный доход;
- зарегистрироваться в качестве самозанятого и указывать доход, полученный от сдачи квартиры в аренду. В этом случае если прибыль вам будет поступать от физических лиц, налог придётся выплачивать по ставке 4%. А вот если от юридического лица, то ставка – 6%. Такой вариант выгоднее. Но учтите, что самозанятый не может иметь наёмных работников.
Документальное оформление сделки
Независимо от того, будет ли это самостоятельный поиск клиентов или обращение за услугой в риелторское агентство, необходимо собрать стандартный пакет документов.
Потребуются следующие бумаги:
- Свидетельство или выписка ЕГРН о праве собственности. Хорошо, если будет один хозяин, в противном случае совладельца необходимо будет пригласить на финальный этап сделки — момент заключения договора.
- Паспорт собственника. Копия документа тоже нужна, так как она передается вместе с договором нанимателю.
- Письменное согласие на сдачу от прописанных в квартире граждан.
- Квитанции об отсутствии долгов по ЖКУ.
Настоятельно рекомендуется всегда заключать договор — как при длительной аренде, так и посуточной. Грамотно составленный документ является гарантом спокойствия и защитой интересов арендодателя. В случаях возникновения конфликтов, споров или несвоевременной оплаты договор всегда можно расторгнуть досрочно.
Обязательные пункты:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Сумма и сроки оплаты.
- Кто будет проживать в квартире (список).
- Обязанности собственника и арендатора. Дополнительные требования оговариваются индивидуально и также прописываются в договоре.
- Находящееся в квартире имущество, ответственность за его сохранность, состояние жилого помещения на момент заселения.
- Форс-мажорные ситуации.
- Возможность досрочного расторжения договора в случае несоблюдения условий проживания.
Договор — это свидетельство гражданско-правовых отношений между заключающими его сторонами.
В случае возникновения спорных моментов собственник имеет право:
- выселить жильцов в течение 3–7 дней без возмещения арендной платы,
- в случае повреждения имущества — не возвращать сумму залога,
- согласно соответствующему пункту договора взыскать средства за причиненный ущерб,
- в более сложных ситуациях — обратиться в суд.
Отсюда можно сделать вывод о необходимости заключения договора, даже если арендаторами являются хорошие знакомые или приятели. Это нужно в первую очередь владельцу недвижимости.
Современные реалии рынка арендного жилья таковы: спрос превышает предложение, и сдать квартиру гораздо легче, чем ее снять, особенно это характерно для крупных городов. В связи с этим собственники находятся в более выигрышном положении, а потому могут диктовать свои условия сотрудничества потенциальным квартирантам.
Большинство собственников квартир – это физические лица, которые успели получить это жилье бесплатно еще в советские времена, а сегодня успешно зарабатывающие на сдаче этих квартир в аренду. Но для того, чтобы получать прибыль и при этом свести к минимуму любые риски, связанные как с непорядочностью квартиранта, так и с нарушением российского законодательства, необходимо продумать все: от того, где искать потенциального жильца, до тонкостей подписания договора и уплаты налогов.
Собственников волнует все: где найти порядочного квартиранта и как определить, что ему можно доверять, как защитить себя от обмана и стоит ли опасаться налоговой инспекции. О том, как не получить вместо дохода головную боль и массу проблем – в этой статье.
Рынок аренды жилья — один из самых теневых сегментов недвижимости. Почти все операции проходят вне какого-либо учета, достоверной информации очень мало. В целях определения правильной стоимости аренды, пожалуй, не достаточно просто открыть газету в поиске аналогов — почти вся информация в СМИ — это реклама от агентств недвижимости, которая на деле оказывается обычной заманухой доверчивых читателей.
Поэтому, чтобы не установить заниженную или завышенную ставку аренды, собственнику необходимо сделать несколько звонков риэлторам для консультаций, а лучше всего представить себя как квартиросъемщика — вам тогда точно будут названы реальные варианты и вы сможете сформировать хоть какое-то представление.
Цена определяется состоянием рынка, сезонностью, местоположением, статусом квартиры. Если цена для съема квартиры в Москве одна, то для сдачи квартиры в Подмосковье она может или почти совпадать, или отличаться на 5-10 тысяч рублей в месяц. Часто бывает, что квартира в области обходится с учетом дороги дороже московской — просто не все жильцы это осознают.
Многие собственники, определяя стоимость, руководствуются лишь советами знакомых. При этом они требуют за убогую квартиру в хрущевке столько же, сколько стоит вполне достойное жилье, мотивируя цену тем, что все дорого. Рынок реагирует соответствующе —
либо агенты с вами работать не будут, либо, пару раз съездив неудачно, повезут к вам совсем не «адекватных» людей, которые хотя и готовы платить столько, но по ряду причин не подошли другим хозяевам.
Нюансы подписания договора найма
Если поиск квартиранта осуществлялся через агентство недвижимости, собственнику могут предложить подписать два договора – один с посредником, другой с нанимателем. Договор с агентством недвижимости обязательно содержит пункт, где указаны размеры суммы вознаграждения за посреднические услуги. Оплата работ агентства должна производиться после подписания договора найма с квартирантом. Агент должен выдать расписку о получении денег и получить копию подписанного между собственником и нанимателем договора. Но чаще комиссия оплачивается новым жильцом в полном объеме и, соответственно, договор составляется между ним и агентством, а собственник квартиры подписывает только прямой договор с своим квартирантом (договор найма). Это важный документ, определяющий права и обязанности сторон. Рассмотрим его подробнее.
Договор найма заключается между физическими лицами. Если нанимателем является юридическое лицо, необходимо подписание договора аренды с государственной регистрацией. Также существует договор поднайма, который заключает гражданин, не являющийся собственником жилья, но проживающий по договору коммерческого или социального найма.
Договор найма должен содержать в себе все достигнутые по сделке договоренности.
Во-первых, в договоре описывается предмет сделки и другие существенные условия — какие права, на что именно и на каких условиях предоставляются.
Во-вторых, в договор можно включить разнообразные дополнительные договоренности сторон.
В-третьих, к договору могут прилагаться иные документы, например, ведомость расчетов, опись имущества и т.д.
В договоре найма прописываются фамилия, имя и отчество собственника и нанимателя, паспортные данные, адрес квартиры и адреса регистрации обеих сторон. Также собственнику рекомендуется узнать телефон, место работы и другие данные, которые помогут в случае чего отыскать квартиранта, если тот, к примеру, съедет без предупреждения, оставив за собой долги. Часть этой информации вполне можно отразить и в договоре — в разделе контакты сторон.
Далее, должен быть прописан размер арендной платы, срок, в течение которого она останется неизменной, а также порядок внесения оплаты. Плата за аренду жилья состоит из фиксированной и переменной частей. Первая – это арендная ставка, вторая – стоимость потребляемой электроэнергии, домофона, интернета и т.д. Оплата коммунальных платежей может включаться как в фиксированную, так и в переменную часть.
Еще один важный пункт – указание сроков действия договора найма. Если он не указан, то по закону считается, что он будет действовать в течение пяти лет. Это означает, что наниматель оказывается в выигрышном положении и может проживать в квартире полгода, фактически не оплачивая ее. Если в договоре указан срок менее года, неплательщик может быть выселен после двухмесячной задержки оплаты
В договоре найма необходимо указать всех, кто будет проживать в сдаваемом жилье. Согласно статье 679 ГК РФ, прочие лица могут быть заселены в квартиру только с согласия собственника, квартиранта и проживающих с ним лиц.
При заключении договора на срок более года наниматель имеет право поселить временных жильцов на срок не более шести месяцев с согласия тех, кто уже проживает в квартире, и лишь поставить собственника в известность. Запретить заселение временных жильцов собственник может лишь в том случае, если не соблюдаются требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Для защиты своих интересов и обеспечения сохранности имущества собственник имеет право включить в договор требования о залоге.
В договоре должно быть указано, за что вносятся эти деньги и почему могут быть удержаны с квартиранта (порча имущества, неоплата телефонных счетов и др.), а также условия возврата залога после окончания срока действия договора. Собственнику необходимо составить опись мебели, техники и других ценных вещей, находящихся в квартире, их состояние.
Если квартира сдается на длительный период, не лишним будет оговорить и вопросы, относящиеся к ремонту. Ремонт может быть плановым, то есть заранее согласованным, так и необходимым в связи с новыми обстоятельствами. Если в договоре не прописано, какая из сторон будет производить ремонт в квартире, то согласно статье 681 ГК РФ эта обязанность ложится на плечи нанимателя. Собственник же, не важно, дешево или дорого сдающий квартиру, должен осуществлять только капитальный ремонт.
Один из вопросов — способ оплаты — также может быть включен в договор. Самый популярный способ оплаты тем, кто решил сдать квартиру в Москве или любом другом городе, это передача наличных непосредственно владельцу. Однако в качестве альтернативы нанимателю может быть предложено перечисление денежных средств на расчетный счет владельца. Это удобно собственникам, уезжающим в командировку, долго отсутствующим и не имеющим возможность регулярно встречаться с нанимателем.
Впрочем, это удобно обоим сторонам, потому что обеспечивает двусторонний контроль и доказательство оплаты.
Многих терзают опасения, что жильца они пустят, а тот будет платить не регулярно, а то и вовсе начнет жить в долг. Такое действительно иногда случается. Собственнику стоит иметь в виду, что по закону выселить нанимателя можно лишь в случае двукратной (при краткосрочной сдаче) или шестимесячной задержки оплаты, в зависимости от указанных в договоре сроков аренды (напомним, краткосрочной считается аренда со сроком по договору менее года, в остальных случаях — долгосрочная). Поэтому мы рекомендуем составлять и подписывать договор на 11 месяцев, а затем его просто продлевать.
Иногда собственники боятся подписывать договор найма, опасаясь ответственности перед государством. Наличие письменного договора между собственником и квартирантом не является документом, подтверждающим факт совершения платежей, поэтому не может быть доказательством того, что собственник обманывает государство (в том случае, если арендодатель не платит налоги). Тем не менее, владелец жилья, имея такой договор на руках, может наказать непорядочного квартиранта и взыскать с него за порчу имущества или неоплаченные телефонные счета. Так что в договоре однозначно больше плюсов, чем минусов.
Также прописывать в договоре надо и вполне обычные, естественные вещи, так как отношение к тому или иному вопросу потом у сторон сделки может оказаться разным.
Например, рекомендуется указать время и частоту посещений квартиры собственником и возможность наличия у него ключей от квартиры.
Наконец, касаемо условий расторжения договора найма российское законодательство в большей степени находится на стороне нанимателя, который имеет право расторгнуть договор, не объясняя причин, уведомив владельца за три месяца. Владелец же может раньше времени расторгнуть договор лишь при условии задержек оплаты или не соблюдения условий проживания. И, если собственник захочет выселить из квартиры порядочного нанимателя, тот может игнорировать такое требование до момента окончания действия договора.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Советовать какие-то конкретные сайты или группы в соцсетях по аренде жилья мы вам не будем – во-первых, не хотим делать им рекламу, а, во-вторых, их так много, что вы наверняка найдёте свой идеал, если постараетесь. Известность в интернете и количество пользователей и подписчиков тут уже сами по себе служат гарантом надёжности. Сложно найти не агрегатор предложений, сложно среди разнообразия этих предложений найти самое лучшее. Чтобы это сделать, посоветуем вам ещё до начала поиска записать свои желания и возможности и постараться сильно от них не отходить – а то велик риск на час залипнуть на фотографиях квартиры, которая вам не по карману. Это, впрочем, всё равно лучше, чем квартира без фото вообще – что же в ней такого страшного? Да, кстати, если фотографии жилья наоборот чересчур привлекательные, тоже не спешите радоваться
Пробейте их через “Гугл Картинки” – возможно, арендодатели просто привлекают к себе внимание. Им сейчас важнее всего, чтобы вы позвонили – а оправдания себе они придумают потом.
Оплата: какие нюансы надо учесть
Порядок совершения платежей фиксируется в договоре, здесь же можно указать то, в какой форме предпочтительнее их совершать (безналичной или наличной). Во втором случае рекомендуется попросить арендодателя сделать форму расписки в двух экземплярах, которая будет подтверждать получение денежных средств. Один экземпляр оставьте себе, помните, что юридическую силу будет иметь только оригинал, но не ксерокопия.
Расписка обязательно должна содержать такую информацию, как паспортные данные, период оплаты и сумма прописью с указанием валюты. Юридическая сила расписки действует в течение трех лет. Если оплата будет идти через банковский перевод, сохраняйте все подтверждающие документы.
Плата за аренду может быть фиксированного регулярного типа (каждый месяц) или переменной, что подразумевает в том числе ежемесячную оплату счетов за коммунальные услуги. Также будет полезным прописать периодичность того, как часто собственник может повышать арендную плату (например, раз в квартал, в полугодие и пр.) и на какой именно максимальный процент он может это делать (например, не более чем на 15%).
Осуществляться оплата должна или по распискам арендодателя, или в безналичной форме на указанный в договоре номер карты (данный вариант является предпочтительным).