Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уступка по ДДУ: Сыр, Мышь, Мышеловка(?) Кто есть что.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
Договор переуступки квартиры: как оформить сделку
Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.
В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.
«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.
Документы, необходимые для переуступки квартиры:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- документ об уплате госпошлины;
- зарегистрированный ДДУ;
- договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
- нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
- согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
- письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)
Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:
- к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
- квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
- сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
- кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
В каких ситуациях можно оформить уступку права на квартиру?
Сделки по переуступке прав требования достаточно распространены – они могут быть выгодны всем сторонам – как дольщику, так и приобретателю невидимости. Гражданский кодекс никак не ограничивает права физических и юридических лиц переуступать принадлежащие им права, потому причины для оформления цессии и ситуации, когда такие сделки заключаются, могут быть самыми различными.
Вот примеры наиболее распространенных ситуаций:
- дом строится слишком долго, сроки нарушены, участник ДДУ больше не может ждать передачи квартиры, а разрыв договора также потребует много времени и усилий, чтобы вернуть вложенные средства. В такой ситуации выгодным вариантом может быть переуступка прав требования на квартиру лицу, которое не спешит с получением недвижимости, и может дождаться завершения строительства. Дольщик в этом случае сразу получает средства (хотя обычно сумма несколько меньше, чем стоимость квартиры по договору долевого участия), и может их вложить в новое жилье;
- дольщик больше не заинтересован в получении квартиры по ДДУ, но разрывать договор с застройщиком невыгодно – в данном случае более удобным вариантом может быть договор цессии, согласно которому он сразу получает деньги, а покупатель – право требования на квартиру по окончании строительства;
- если подрядчик или другое лицо за определенные услуги получает от застройщика право на часть квартир в новом доме, то он может переуступить права на них третьим лицам еще до окончания возведения здания. В этом случае покупатели получат свои квартиры, когда дом будет сдан в эксплуатацию, а подрядчик конвертирует свои права в реальные деньги;
- ситуации, не связанные с новостройками – часто у лица могут оказаться права требования на недвижимость (например, по предварительному договору купли-продажи, при разделе наследства и т.д.), которые он также может переуступить третьей стороне, получив за это вознаграждение.
Переуступка — обычная практика
Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.
Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.
В общем, такие сделки проводят:
- инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
- дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
- подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве
Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:
- оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
- оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
- оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
- оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).
Плюсы покупки квартиры по переуступке
Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.
Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.
Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.
-
Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;
-
Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;
-
Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;
-
Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.
Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.
Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.
Возможные риски:
-
двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);
-
появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;
-
банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.
Об оплате за переуступку
Я крайне советую покупателям передавать деньги продавцам только после регистрации договора переуступки. Не стоит передавать деньги продавцам на руки и тем более до регистрации.
Способ оплаты заранее указывайте в договоре переуступки. Опишу 2 самых распространенных способа:
-
Банковская ячейка. В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку. Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку. После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц.
Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке. В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке. Обычно в течение 1-2 недель.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатели переводят деньги со своего счета на счет аккредитива. После сделки продавцы приносят в банк зарегистрированный договор переуступки, и сотрудник банка переводит деньги уже на их счёт. Цена услуги от 2 000 рублей + комиссии за перевод.
Текущий дольщик должен предоставить покупателю:
- оригинал ДДУ;
- паспорта всех дольщиков (или свидетельства о рождении, если они несовершеннолетние);
- согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом (если договор заключен в браке);
- разрешение органов опеки (если дольщиком является ребенок или недееспособный гражданин);
- согласие застройщика на оформление договора цессии;
- справка о сумме оплаты (от строительной компании);
- разрешение банка, если при заключении ДДУ использовались ипотечные средства.
Как проводится сделка по переуступке права требования:
- Выберите подходящую квартиру. Изучите общедоступную информацию о продавце и застройщике. Если денег на покупку не хватает, можно оформить ипотеку. Но подобные кредиты выдаются не везде – в первую очередь узнайте, с какими банками сотрудничает застройщик.
- Закажите правовую оценку сделки. Нужно проверить ее законность, полноту пакета документов, оценить возможные риски. При необходимости убедитесь, что получено согласие застройщика и банка.
- Подпишите договор цессии. Он составляется, как правило, в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Застройщик и банк, выдавший ипотеку, также могут затребовать этот документ или его копию.
- Передайте цеденту оговоренную стоимость квартиры – переводом на счет или наличными. Обязательно сохраните подтверждающий документ (платежное поручение, расписка).
- Заплатите государственную пошлину в размере 350 рублей – ее должен вносить покупатель.
- Сдайте договор на государственную регистрацию. Если квартира оплачена не полностью, на сделке должен присутствовать представитель строительной компании, так как задолженность переходит к новому дольщику.
- Получите документ с отметками Росреестра. Как правило, на регистрацию договора цессии уходит около 10 дней.
Преимущества и недостатки покупки квартиры у дольщика
Преимущества заключения сделки:
— можно получить хорошую скидку в случае, если дольщик хочет срочно продать объект;
— по уступке чаще всего можно купить квартиру дешевле, чем аналогичный объект от застройщика;
— если перепродать квартиру, купленную по договору уступки, можно получить больше денег, чем заплатили при заключении сделки. Чем больше степень готовности дома, тем больше стоит недвижимость.
Недостатки покупки квартиры по уступке:
— при заключении сделки нельзя купить объект — можно получить только право его требования;
— девелопера могут признать банктором. В результате этого строительство может затянуться. В некоторых случаях стройку могут заморозить и принять решение выплате средств из фонда долевого строительства;
— застройщик может нарушить сроки строительства. Покупатель в таком случае получит квартиру позже оговоренного срока;
— если не знать о непогашенных обязательствах дольщика, придется выплачивать его долги;
— если попасть на мошенников или на схему двойной продажи, можно лишиться и денег и права требования квартиры.
Что такое уступка права неустойки по ДДУ?
В юридической практике существует понятие переуступки прав требования, или цессия – это передача кредитором или другим лицом, имеющим определенные права на получение средств или иных материальных ценностей (цессионарием), другому лицу (цеденту) этих прав на основании заключенного договора. Цессия может проходить как безвозмездно (цессионарий не получает компенсацию за передачу прав требования), так и за определенное вознаграждение от цедента, которое оговорено в соглашении между сторонами.
Уступка права требования неустойки по ДДУ происходит аналогично: дольщик, который из-за несвоевременной передачи квартиры от застройщика имеет право на получение неустойки, передает это право третьей стороне, а взамен получает определенную соглашением денежную или иную компенсацию (обычно она меньше неустойки, рассчитанной по закону). В результате третья сторона получает право взыскать неустойку с застройщика вместо участника долевого строительства.
В результате сделка выгодна и для дольщика, и для того, кому уступаются права на получение неустойки: первый получает компенсацию сразу (чаще всего, хотя возможны и другие варианты – например, после того как застройщик выплатит компенсацию), а второй – перспективу получения прибыли, ведь компенсация дольщику меньше, чем итоговая неустойка от строительной компании.
Особенности заключения договора уступки права требования
- при уступке права требования действие первого договора долевого участия не прекращается, меняются только стороны договора (происходит смена лиц в обязательствах);
- все условия предыдущего договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними;
- права первоначального инвестора переходят к новому участнику в том же объеме на тех же условиях, на каких они были установлены с первым участником долевого строительства (если иное не предусмотрено в договоре);
- первоначальный инвестор отвечает перед новым кредитором только за действительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком.