Как купить новостройку у застройщика по ДДУ?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить новостройку у застройщика по ДДУ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Когда используется договор уступки права требования

Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.

Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.

Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.

На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:

• последняя квартира, завтра ее могут забрать;
• планируется повышение цен;
• ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
• такого выгодного предложения больше нет и не будет.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

• Иметь гражданство РФ.
• Быть старше 21 года.
• Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
• Иметь безукоризненную кредитную историю.
• Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

• Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
• Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
• Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
• Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом

Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:

• На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
• Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.

Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

В договоре должны быть предусмотрены существенные условия:

1. предмет (описание квартиры);
2. цена недвижимости;
3. сроки выполнения соглашения (передачи жилья в собственность);
4. гарантийные сроки выполнения обязательств и указание;
5. каким способом обеспечиваются их исполнение.

В договоре также должны быть:

• реквизиты сторон;
• юридические основания для ведения строительства;
• цена жилья в расчете на один квадратный метр общей площади;
• порядок пересмотра цены;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий договора.

Если договор не содержит существенных условий, то государственная регистрация такого документа в Росреестре будет невозможна. Условия договора должны полностью соответствовать проектной декларации.

Риски и подводные камни

При покупке квартиры на первичном рынке рисков обычно больше, чем в случае с «вторичкой». Главные из них:

• риск замороженной на неопределенный период стройки;
• исчезновение застройщика с деньгами инвесторов.

Чтобы этого не произошло нужно тщательно проверять застройщика:

1. изучить опыт строительства предыдущих проектов;
2. учредительные документы;
3. репутацию владельцев компании.

Риски при покупке квартиры:

• некачественное строительство;
• банкротство застройщика;
• двойная продажа (одна и та же квартира продается двум и более покупателям);
• изменение проектной декларации (например, увеличение метража с требованием доплатить);
• повышение стоимости квадратного метра.

Нюансы:

1. Для того чтобы избежать риска двойной продажи нужно обязательно зарегистрировать договор в Росреестре, т.к:
   • это требование законодательства;
   • наличие электронной записи в реестре блокирует возможность продажи той же квартиры другим желающим.
2. От некачественного строительства подстраховаться сложнее. Но есть определенные требования к качеству, которые прописаны в договоре и проектной декларации. Застройщик не вправе нарушать их. Если это произошло, то составьте список не соответствия обещанного по договору и настаивайте на устранении всех недочетов в короткие сроки.
3. Бывает, что застройщик меняет проектную декларацию самовольно, ставя дольщика перед фактом. Обычно это связано с увеличение площади квартиры или, наоборот, уменьшением. Если вас заставляют оплачивать дополнительные квадратные метры, хотя это не было оговорено, то вы вправе обжаловать это в суде. По закону более чем на 5% изменение площади квартиры — запрещено, а дольщики вправе требовать расторжения договора в суде и возврата вложенных средств.
4. Оспорено может быть также повышение стоимости квадратного метра в связи с ситуацией на рынке недвижимости, падением курса и другими факторами. Старайтесь еще во время обсуждения текста ДДУ (до подписания) предусмотреть такую возможность и минимизировать свои риски. Например, можно четко прописать в договоре, что повышение стоимости не может производиться в одностороннем порядке без согласия дольщика.

Сбор документов для заключения договора долевого участия

Этап сбора документов, не содержит каких-либо сложностей. Обычно, для заключения ДДУ, необходим стандартный пакет документов.

Паспорт гражданина РФ. В отдельных случаях могут предоставляться и другие документы, удостоверяющие личность. Например, удостоверение офицера или паспорт гражданина иностранного государства.

Если гражданин состоит в законном браке, то может потребоваться заверенное нотариусом письменное согласие супруги или супруга, сведения о детях, свидетельство о браке.

В случае если, ДДУ заключается с несовершеннолетними детьми, то необходимо согласие опекунов и свидетельство о рождении. Согласие опекунов нужно и при совершении сделки с не полностью дееспособным гражданином.

В некоторых, отдельно взятых случаях, законом предусмотрена необходимость предоставления различных справок, свидетельствующих о каком-либо обстоятельстве.

После того как собраны необходимые документы при покупке квартиры по ДДУ, появляется возможность заключить сделку.

Зачем нужно проверять регистрацию ДДУ

Договор ДУ не получает статус заключенного, пока он не зарегистрирован в госорганах. Даже если на нем есть все нужные подписи от участников и все требующиеся печати. Регистрация — это единственный способ подтвердить законность сделки. В суде ДДУ, которого нет в Росреестре, однозначно считается недействительным.

Только зарегистрированный ДДУ защищает ваши имущественные права. Кроме того, наличие договора в ЕГРН подтверждает, что:

• разрешительные и регистрационные документы стройкомпании успешно проверены;
• дублированная продажа исключена, так как ДДУ на одну и ту же часть определенного объекта в Росреестре можно оформить только однократно;
• застройщик работает в соответствии с законом №214-ФЗ;
• застройка идет по согласованному и утвержденному проекту на земельном участке, где разрешено жилое строительство.

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

• По цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья.
• У квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру.
• Если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше.
• Нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

• После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
• Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

• Оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик.
• Вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю.
• Процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.

Нужно ли получать согласие застройщика

Это зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ. Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется. Однако ДДУ может содержать требование о получении согласия от застройщика на смену дольщиков. Нужно учесть, что если договор долевого участия предусматривает наличие согласия, то его нужно обязательно получить, иначе сделка может быть признана незаконной.

Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить в строительное учреждение письменное уведомление о смене дольщика. Чтобы в дальнейшем избежать проблем с получением квартиры (когда вдруг при подписании акта окажется, что застройщик не в курсе, что поменялся участник), лучше его отправить заказанным почтовым отправлением.

Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии требуется подписать двустороннее соглашение между прежним и новым дольщиком о переводе долга на нового участника, в котором указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно она составляет от 1 до 5 % от суммы договора ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

ДДУ: дополнительные условия

Помимо обязательных условий в договор участия в долевом строительстве стоит включить условия дополнительные, которые определяют взаимоотношения заключивших договор сторон. К ним относятся права и обязанности сторон, порядок уступки прав требований по договору, условия и порядок расторжения договора, условия изменения договора.
Так, в договоре должно быть указано, когда и при каких условиях этот документ может быть изменен. Например, в договоре может быть определена стоимость квартиры и при этом дополнительно сказано, что в нее не входит стоимость окон, которые будут установлены в квартире. Что обязанность по оплате стоимости установки окон у участника строительства возникает по получении уведомления от застройщика о необходимости произвести их оплату. Тогда их стоимость будет определяться в результате дополнительного соглашения сторон.

Цена объекта должна быть согласованной. В случае, если в договоре прописана цена договора и отсутствуют положения о возможности ее изменения, у гражданина не возникнет обязанности по оплате дополнительных квадратных метров. Даже если в результате строительства окажется, что фактическая площадь объекта оказалась больше той, что была первоначально предусмотрена проектом.
Если же договор составлен таким образом, что в результате обмера органами технической инвентаризации площадь объекта изменена, и положениями договора предусмотрено, что стороны обязуются возместить друг другу возникшую разницу, то, если площадь квартиры увеличилась, гражданин должен произвести оплату дополнительных метров, а застройщик обязан возместить дольщику разницу при ее уменьшении.

Причем в данном случае совершенно неважно, на сколько именно уменьшилась площадь квартиры: на 10%, на 5% или на один квадратный метр. Перерасчет должен быть произведен. Даже если после завершения строительства квартиры ее площадь оказалась меньше на 0,5 кв. м той, что предусмотрена договором, участник имеет права требовать соразмерного уменьшения.

В некоторых случаях в договоре могут содержаться условия, исключающие возможность перерасчета цены договора, если разница между фактической и проектной площадью квартиры оказалась менее 5%. Такие условия признаются ущемляющими права потребителей и не соответствующими требованиям законодательства.

«Нужно понимать, что когда Регистрационная палата при регистрации договора проводит экспертизу документа, она прежде всего проверяет этот документ на соответствие законодательству о регистрации. Даже если в нем есть условия, которые в силу закона явлюятся недействительными, договор все равно могут зарегистрировать, — объясняет начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Хамардюк. — Так, в нем могут быть прописаны все существенные условия: указаны сроки передачи объекта, определена цена, порядок ее изменения, — но при этом в него внесены необязательные условия, исполнение которых ущемляет права потребителей. Участники строительства воспринимают факт регистрации как подтверждение того, что договор соответствует всем требованиям, предъявляемым законодательством».

Похожие записи:

• Виза на Гавайи для россиян: нужна или нет и порядок оформления
• Какие пособия на детей могут получить воронежцы
• Оформление загранпаспорта