Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок регистрации перехода права по договору купли–продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
Универсальной формы у данного документа нет, но он должен обязательно содержать в себе: предмет сделки и его наименование, стоимость приобретаемой недвижимости, порядок передачи квартиры и иные сведения данного характера. Если вы точно не знаете, правильно ли все было выполнено, то лучше за консультацией пойти к юристу, который оценит ваш договор. Нотариус может поставить свою печать на договоре, которая будет означать, что все сделано по правилам – это делать не обязательно, но для вашей уверенности можно провести данную процедуру.
Вот что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры в 2023 году:
- Процедура составления договора купли-продажи квартиры в 2023 году законом не регламентирована, но есть несколько обязательных требований, которые нужно учитывать всем.
- В большинстве случаев хватит простой письменной формы. Если продавец несовершеннолетний, недееспособный или если продается доля в праве на квартиру – придется обратиться к нотариусу.
- Шаблон договора можно скачать бесплатно на РЕНОВАР.РУ.
- Заполнять шаблон договора нужно в полном соответствии с официальными документами на квартиру, чтобы не было ошибки.
- К договору рекомендуется составить передаточный акт, чтобы зафиксировать факт передачи квартиры и ключей покупателю. Это не обязательно, если в договоре есть пункт о том, что договор сам имеет силу акта приема-передачи.
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
На какие пункты обратить особое внимание и почему?
В договоре следует предусмотреть следующие моменты:
- гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
- наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
- особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
- следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.
Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Регистрация купли-продажи недвижимости в МФЦ и другие способы подачи документов
Документы для регистрации можно направить разными способами:
- лично в любой регистрирующий орган или на выездном приеме;
- лично через МФЦ;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения;
- в форме электронного документа (через портал госуслуг, официальный сайт), который должен быть подписан электронной подписью;
- через нотариуса в электронном виде (услуга отправки документов в Росреестр по удостоверенным нотариусом договорам даже считается частью услуги по оформлению договора и отдельно не оплачивается),
При направлении документов почтой необходимо:
- нотариально удостоверить подпись лица на заявлении;
- нотариально удостоверить сам договор купли-продажи и доверенность, если его подписали представители по доверенности;
- приложить копии паспортов сторон сделки, заявителя, их представителей.
Особенности и стоимость курьерской доставки документов
Минэкономразвития приказом от 31.05.2016 № 337 утвердило специальный порядок (далее — порядок), в котором установило стоимость и основные правила курьерской доставки документов, подлежащих выдаче заявителю по окончании регистрации прав или уведомлений об отказе в такой регистрации. Доставка документов может быть осуществлена только в пределах субъекта РФ, в котором было подано заявление (п. 3 порядка). При этом курьер не выезжает на территорию:
- медучреждений;
- СИЗО и ИВС;
- закрытых территориальных образований;
- воинских частей.
О необходимости курьерской доставки делается указание в заявлении на госрегистрацию. Условием такого способа получения документов является внесение платы, которая в зависимости от региона составляет:
- 500–1 500 руб. для физлиц;
- 1 000–2 500 руб. для организаций.
При заключении договора на продажу квартиры образец юридически правильно оформленного документа – это только часть задачи.
Вторая значительная часть — это последующие этапы процедуры, в частности, вопрос передачи денег. На первичном рынке жилья этот вопрос решается элементарно — проводится расчет с юрлицом (застройщиком) безналичным способом по условиям, прописанным в изначальном соглашении с ним. А вот на вторичном рынке сложнее – тут уже речь идет о наличности, и вопросы безопасности денежных средств выходят на первый план.
Существует несколько способов решения данной проблемы, и участники могут выбрать расчет:
- наличными;
- с помощью банковской ячейки;
- через доверенность или депозит нотариуса.
Дистанционная сделка с участием банка
В настоящее время многие крупные банки предоставляют возможность совершить дистанционную сделку с недвижимостью. Банки соглашаются проводить такие сделки, если на приобретение недвижимости берутся заемные средства банка.
Конечно, подготовительный этап сделки, а именно, выбор недвижимости, нельзя назвать дистанционным. Если приобретается жилье на вторичном рынке, то мы настоятельно не рекомендуем доверять выбор недвижимости за вас третьему лицу, поскольку, осмотрев приобретаемый объект, вы, во-первых, точно убедитесь, что объект существует, во-вторых, будете знать, как именно он выглядит, в каком находится состоянии, где расположен, в-третьих, познакомитесь с собственником и договоритесь об окончательной цене.
Все дальнейшие действия уже можно проводить удаленно. Продавец и покупатель выбирают удобное для каждого из них отделение банка и договариваются о времени. Подготовкой сделки в таком случае занимаются менеджеры банков. В назначенное время продавец и покупатель приходят каждый в свое отделение банка, сотрудники банка устанавливают личности продавца и покупателя, после чего подписываются документы (обычно, кредитный договор и договор купли-продажи недвижимости).
Денежные средства за приобретаемую недвижимость переводятся покупателем на специальный счет (аккредитив), на котором они будут храниться до осуществления государственной регистрации сделки.
Далее сотрудники банка направляют все документы на регистрацию в Росреестр с помощью сервисов электронной регистрации.
Самостоятельное проведение сделки дистанционно
Оформить сделку с недвижимостью дистанционно можно самостоятельно, однако, данный способ мы не рекомендуем. Стороны сделки столкнутся здесь со всеми трудностями, которыми сопровождаются сделки с недвижимостью (проверка чистоты сделки, сбор всех документов, подготовка договора купли-продажи, решение вопроса о расчетах по сделке, подача документов на государственную регистрацию и пр.). Кроме того, чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр самостоятельно сторонам сделки нужны усиленные квалифицированные электронные подписи.
К сожалению, данная схема является наименее безопасной. Неоднократно встречались случаи совершения мошенничества и фактически хищения недвижимости у ее собственников. Поскольку для осуществления государственной регистрации сделки сторонам нужны ЭЦП, мошенники заказывали электронные подписи в удостоверяющих центрах по паспортным данным, получали ЭЦП и производили государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости.
Возможные проблемы, трудности и их решения
Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:
- незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
- арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
- продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.
✅ Существенные, обязательные условия договора
Несмотря на относительную свободу при составлении договора, существуют пункты, без указания которых значимость сделки будет под вопросом.
Это условия, устанавливающие сам факт купли-продажи:
- покупатель обязуется уплатить названную в документе сумму, в определенном порядке и формате;
- продавец — передаст имущество с перечисленными характеристиками покупателю (исключительно в заявленном виде);
- объект сделки всецело принадлежит продавцу (в противном случае этот момент необходимо расписать более подробно, не скрывая от покупателя);
- каждая из сторон обладает достаточными полномочиями для заключения договора.
Остальные пункты и условия утверждаются продавцом и покупателем по взаимному согласию.