Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток при покупке квартиры — необходимость или компромисс». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
В каких случаях возможно возвращение залога при покупке квартиры?
В статье 381 ГК РФ указано, что покупатель может получить свой задаток обратно в случае неисполнения продавцом обязательств. Если хотя бы один из пунктов нижеприведенного списка оказался верным, то возвращения задатка не избежать:
- владелец по какой-то причине отказался продавать жилое помещение;
- в квартире прописаны люди – если у них есть соответствующие документы, то они имеют право на проживание;
- по недвижимости имеются долги до совершения сделки – закон запрещает выставлять на продажу такое жилое помещение;
- собственник сознательно указал ложную информацию – в помещении прописаны жильцы или хозяев у него несколько;
- продавец сознательно не позаботился о подготовке документов по недвижимости – это нарушение договора;
- владелец не явился на встречу и не выходит на связь, когда пришло время ставить подписи в основном документе купли-продажи недвижимости.
Во всех этих случаях виноват продавец. Соответственно, покупатель может быть уверен в возвращении задатка. Но и это еще не конец. Задаток возвращается, а продавец обязан выплатить дополнительную сумму пострадавшему лицу (она будет эквивалентной размеру задатка).
Лучше заранее узнать, в каких случаях возвращается задаток. Если продавец нарушит одно из условий договора, то покупатель может потребовать от него возвращения денежных средств. Если просьба была проигнорирована, то следует обратиться за помощью в суд, ведь закон в этом случае на стороне покупателя.
Есть некоторые советы, которые помогут избежать обмана и потери денег. Прописывание суммы задатка обязательно. Прежде чем передать задаток, стоит:
- Пересмотреть всю документацию на недвижимость. Вы имеете право потребовать предъявления документов. Если какого-то документа нет, или человек отказывается их показывать, то это повод усомниться в безопасности сделки.
- Обременение. Стоит убедиться, что желаемая недвижимость не находится под обременением. Его необходимо снять – до этого передавать деньги не стоит.
- Согласие супруги/супруга. Бывают такие случаи, что один супруг хочет продать жилплощадь, а его вторая половинка об этом и не в курсе. Стоит получить разрешение на продажу (оно должно быть заверено у нотариуса). В противном случае вы будете спокойно жить, и вдруг объявится супруг/супруга человека, продавшего вам квартиру, с требованием освободить помещение. И суд не примет вашу сторону.
- Жильцы. Неприятным сюрпризом будет прописка в вашем будущем доме каких-то людей. Жильцы должны быть выписаны, а иначе они имеют право на проживание, а избавиться от них вы не сможете, особенно, если это несовершеннолетние дети.
Стоит заранее разобраться с этими вопросами, чтобы в дальнейшем не возникло проблем, а также для сохранения финансов.
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: существенные условия
Не все граждане проинформированы как это сделать, ввиду отсутствия базовых понятий юриспруденции. Любое возникающее правоотношение, особенно имущественного характера имеет свои принципы, на которых строится.
В рассматриваемом случае деньги передаются из рук в руки, а величина суммы предварительно обсуждается между будущими участниками сделки.
Законом предусмотрено, что производимые действия должны быть оформлены в письменной форме. Для этого, сторонами совместно разрабатывается и подписывается соглашение о задатке при покупке квартиры.
Документ необходимо озаглавливать таким образом, чтобы в его названии присутствовало рассматриваемый термин – задаток, что прямо будет указывать на его смысл. Когда это слово не прописано в подзаголовке, то обязательство уже будет считаться авансом, а это уже несколько другое понятие.
Затем следует приступить к составлению текста документа. Он должен содержать ряд обязательных параметров.
В нем непременно следует указать:
- Полные паспортные данные его участников.
- На основании чего вручаются деньги (в счет предстоящей купли-продажи), отразив наиболее важные условия сделки.
- Его размер (цифрами и прописью).
- Цену объекта.
- Пояснения, на что пойдут деньги – либо в зачет стоимости жилья, или за предстоящее переоформление в государственных органах (оплата услуг риэлтерской компании).
- Время, на которое он вручен.
- Ссылки на статьи № 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ разъясняющие, какие наступают последствия в случае неисполнения сторонами подписанного обязательства. Здесь рекомендуется подробно расписать все, что указано в них.
Соглашение может быть оформлено в простой письменной форме или заверено у нотариуса. Человек выбирает наиболее выгодный для себя способ, при этом оба варианта имеют достаточную юридическую силу.
Нотариус при его заключении будет играть роль официального свидетеля передачи денег одним человеком другому. Это важно, так как в случае если кто-то из сторон обратиться в суд с иском – должностное лицо будет подтверждать законность передачи денег.
Как пишется расписка при передаче задатка
После того как обязательство подписано сторонами и продавцу были переданы деньги на руки, он должен взамен написать расписку о том что их получил. Документ составляется от руки на бумаге ручкой.
Лучше чтобы присутствовали свидетели при этом со стороны покупателя. Они не должны являтся его родственниками, а быть посторонними или малознакомыми людьми. Это станет дополнительной гарантией достоверности расписки.
Документ должен содержать обязательные реквизиты:
- название, где обязательно присутствовать слово «расписка»;
- в рамках какого договора или соглашения он составлен (его номер);
- число, месяц и год ее оформления;
- установочные (паспортные) данные сторон;
- сумма (числами и буквами);
- общие сведения о недвижимом имуществе, которое планируется приобрести (что из себя представляет);
- подпись с расшифровкой фамилии получателя, идентичная той, которая у него в гражданском паспорте.
Все должно быть написано разборчиво без ошибок и помарок. Если решили участники напечатать текст на компьютере, то ее лучше все затем все заверить у нотариуса.
Рекомендации при составлении соглашения о задатке при покупке квартиры
Приобретение недвижимости весьма серьезный процесс, к которому следует подойти ответственно. Ведь речь идет о крупных вложениях денег в недвижимость. Поэтому предварительно нужно все тщательно продумать и взвесить.
Чтобы все прошло грамотно и юридически правильно рекомендуется придерживаться следующих советов:
- Покупателю лучше оформить задаток, а не аванс.
- Вносимая сумма должна составлять не менее 50 тыс. рублей.
- В соглашении четко прописать условия предстоящей сделки.
- Деньги передаются в присутствии свидетелей.
- Если обязательство нарушено по вине продавца и вторая сторона не хочет возвращать финансы – следует обратиться в суд, написав исковое заявление к которому должны быть, приобщены составленные ранее документы по этому соглашению.
Когда соблюдены все формальности, шансов что сделка сорвется минимальны. В противном случае покупатель получит компенсацию потраченных средств в увеличенном размере, что тоже выгодно.
Аванс не несет таких функций и после его возврата гражданин только потеряет время, отведенное на приобретение жилого помещения.
Вернут ли задаток за квартиру
Взять заранее задаток за квартиру равноценно согласию на обоюдные обязательства, которые нарушить беспричинно нельзя. После получения возможны следующие варианты событий:
- Стороны подписывают ДКП, удостоверяют нотариально сделку, производят денежный расчет. В таком случае средства остаются продавцу как часть общей покупной стоимости.
- Участники достигают обоюдной договоренности, расторгают сделку до заключения договора купли-продажи. Тогда деньги полностью возвращают покупателю.
- Продажу отменяют по требованию или вине покупателя. Тогда финансы остаются у продавца полностью.
- Сделка расстраивается по вине владельца. В подобной ситуации переданные финансы в двойном размере полагается вернуть покупателю.
Все варианты действий после внесения задатка за квартиру строго прописаны в ГК РФ. Отступать от них не рекомендуется, если стороны желают в дальнейшем избежать правовых споров.
Понятие задатка закреплено в Гражданском кодексе. Говоря простым языком, задаток – это средства, которые передаются от покупателя к продавцу в качестве подтверждения намерения совершить сделку.
Как правило, сумма задатка включается в счет стоимости квартиры и учитывается при оформлении основного договора купли-продажи. Для продавца задаток – это гарантия того, что покупатель не изменит свое решение в последний момент перед заключением сделки, а для покупателя – это способ удержать продавца от продажи квартиры кому-то другому.
Сумму задатка стороны сделки определяют самостоятельно, никаких специальных требований закон к сумме не устанавливает. Сумма задатка может быть абсолютно любой и зависит от стоимости приобретаемого жилья и личной договорённости между продавцом и покупателем. Чаще всего задаток составляет около 5% от стоимости квартиры, но это необязательное правило. Задаток может составлять как 10000 рублей, так и 100000 рублей и выше.
Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?
Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, и даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».
Как показывает практика, клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — и часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры. Смысл при этом остаётся неизменным — материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае, авансом.
Порядок действий до внесения денег
Передача любой суммы денег постороннему лицу всегда сопряжено с рисками. Поэтому к процедуре внесения задатка за квартиру необходимо подойти разумно. Чтобы убедиться, что продавец не испарится вместе с задатком, предварительно нужно:
- Проверить документы на квартиру. Собственник должен представить выписку из ЕГРН, чтобы покупатель смог убедиться, что соглашение о задатке составляется с законным владельцем помещения. Можно также запросить технический паспорт на квартиру.
- Убедиться, что это жилое помещение не имеет ограничений в виде обременений и арестов, препятствующих совершению сделки. Такие сведения содержатся в выписке из ЕГРН.
- Если квартира была приобретена собственником в период брака, то необходимо, чтобы продавец представил нотариальное согласие супруги на продажу.
- Желательно, чтобы перед внесением задатка у продавца не было задолженностей по оплате коммунальных платежей. Подтвердить факт отсутствия долгов можно оплаченными квитанциями или справкой от организации соответствующей коммунальной услуги.
- Обратите внимание на зарегистрированных граждан. В договоре необходимо упомянуть, в какой срок они должны быть выписаны. Особенно это важно в отношении прописанных несовершеннолетних граждан.
- Договоритесь об ответственности сторон при форс-мажорных обстоятельствах. Допустим при болезни продавца, он вернет задаток в одинарном размере или при отказе банка в выдачи ипотечного кредита наступит ли у покупателя ответственность.
К этапам перечисления задатка (аванса) можно отнести составление соглашения между сторонами (оформляется в письменном виде), а также заполнение расписки, которая подтверждает факт передачи наличных при покупке жилья. Главные правила:
- В соглашении прописывается сумма средств, которые отданы продавцу, а также условия и день выплаты всех средств. Здесь же оговаривается дата заключения базового соглашения.
- Человек, который продает недвижимость, подтверждает право собственности на нее.
- В процессе оформления участвуют все владельцы реализуемого объекта (если их 2 и более).
Закон допускает передачу денег при покупке квартиры с участием двух сторон. Но лучше, если присутствует третье лицо — к примеру, работник нотариальной конторы, юрист или представитель агентства недвижимости. При появлении спорных моментов упомянутые лица выступают в роли свидетелей.
Тонкости составления договора
Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства. Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации. Как правило, упомянутые структуры размещают образец расписки и договора, подразумевающего передачу авансового платежа при покупке жилья.
Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).
Составление документов при покупке недвижимости в ипотеку ничем не отличается от классической сделки:
- Соглашение составляется в двух вариантах — для одной и другой стороны.
- Делается копия упомянутой выше бумаги, которая направляется в банк-кредитор.
- Покупатель выдает финансы в оговоренном объеме.
- Получатель средств (продавец) составляет расписку.
- Банку-кредитору передается копия расписки.
Соглашение оформлено с учетом законодательства, если в нем прописаны хозяева недвижимости, указаны стороны сделки, упомянуты сведения о стоимости жилья и размере задатка (аванса). Кроме того, в документе должна быть информация о самой недвижимости и ответственности за невыполнение условий.
Условия соглашения (или договора) о задатке
Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке». Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора. Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).
Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.