Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самые распространённые вопросы об уточнении границ земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Под понятием уточнения границ подразумевается процедура точного геодезического определения местоположения участка с последующим занесением координат в ЕГРН. При этом проводится она только над территорией, ранее зарегистрированной в кадастре. В результате надел отобразится на официальной публичной карте с установленной площадью и конфигурацией.
После того как все требуемые документы собраны и при необходимости владельцы соседних земельных участков предупреждены о предстоящих работах по уточнению границ, выполняется следующий порядок действий:
- Посылается заявка на создание межевого плана в любую выбранную геодезическую компанию.
- При необходимости осуществляется консультация со специалистом.
- Непосредственно в офис или электронным путем передается собранный пакет документации.
- После анализа документов специалист связывается с заявителем и устанавливает дату посещения участка.
- В назначенный срок на место приезжают инженеры-геодезисты, передают договор на ознакомление и подписание, проводят необходимые измерительные работы. Проводится опрос владельцев смежных наделов.
- Составляет и подписывается акт согласования. При этом согласие помимо собственника должны дать соседи, представитель местного правления и сам инженер.
- Формируется межевой план. Далее вместе с актом согласования он выдается владельцу.
- Выполняется проверка в Росреестре.
- По истечении установленного срока (от 15 до 90 дней) заявителю выдается ответ.
Как уточнить границы участка?
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе “Государственный реестр кадастровых инженеров”. Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.
После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Действующее законодательство упоминает процедуру уточнения границ земельных участков в п. 1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ земельного участка).
Мне нравится определение, данное в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 12.08.2020 N 4-КАД20-10-К1, звучит оно попроще:
Уточнением границ земельного участка является государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах.
Таким образом, уточнение границ земельного участка – это уточнение описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
Если простыми словами, то
Уточнение границ земельного участка – это приведение неправильных или отсутствующих сведений о границах участка в Едином государственном реестре недвижимости в соответствие с правоустанавливающими (землеотводными) документами или фактическим расположением участка на местности.
В контексте уточнения границ земельного участка фактическую площадь участка изменять нельзя, это изменение именно сведений ЕГРН. Одновременно с уточнением границ земельного участка уточняются и сведения о его площади в ЕГРН.
Процедура уточнения границ земельного участка относится к разновидностям кадастровых работ и выполняется кадастровыми инженерами. Она не является обязательной, т. е. никто не вправе заставить собственника земельного участка уточнить его границы. Никаких штрафов или санкций за это не предусмотрено.
Как видно из п. 1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости, основанием для уточнения границ является отсутствие или несоответствие этих сведений требованиям, которые установлены для них законом.
В тоже время, в законе нет какой-то одной статьи, в которой после фразы «Сведения об описании местоположения границ земельного участка должно отвечать следующим требованиям:» был бы приведен перечень этих требований. Всё как всегда размыто и туманно.
В первую очередь, к таким требованиям относится п. 8 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости, который предписывает определять границы земельных участков посредством определения координат характерных точек таких границ.
Далее п. 13 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости отсылает нас к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (начал действовать с 01.01.2021 г.).
Этот приказ имеет специализированное описание и термины, поэтому выдержки из него цитировать не буду. Скажу лишь, что к определению координат характерных точек предусмотрен ряд требований по методам и точности их определения.
В третью очередь нужно понимать вообще любые нормы права, которые в разные периоды становления земельного законодательства определяли порядок образования и установления границ на местности.
На практике основания для уточнения границ земельных участков сводятся, как правило, к следующим случаям:
- Если участок стоит на кадастровом учете, но сведения о его границах в ЕГРН отсутствуют;
- Если внесенные в ЕГРН сведения о границах земельного участка являются недостоверными;
- Если внесенные в ЕГРН сведения о границах участка, определены в нарушении порядка образования участка, определения границ на местности, уточнения границ и т. п.;
- Если в сведениях о границах участка имеется реестровая (кадастровая) ошибка;
- Если координаты характерных точек границ участка определены с точностью ниже нормативной, либо сведения о точности координат в ЕГРН отсутствуют вообще;
- Если внесенные в ЕГРН сведения о координатах одной из характерной точки не позволяют однозначно вынести ее на местность.
Рассмотрим эти случаи подробнее.
Требования и документы
Согласно статье 22 пункт 10 ФЗ № 221 уточнение пограничных линий земельных наделов осуществляется на основании документа, подтверждающего право владения. При его отсутствии это может быть документ об образовании или выделении участка определенному лицу. Без этих бумаг нельзя подать заявку на установление точных границ земельной территории.
Для конкретизации размеров земельного участка потребуется вся имеющаяся на него документация:
- кадастровая выписка из Росреестра, которая содержит межевой план участка;
- свидетельство о праве владения;
- технический паспорт при наличии строений;
- паспорт и заявление собственника.
Исправление кадастровой ошибки
Ситуации, когда в результате проведения геодезических мероприятий выявляются случаи наложения границ участков, пересечения со смежными территориями, называют кадастровой ошибкой.
Для исправления несоответствия проводят дополнительные работы с межеванием, либо решают вопрос в судебной инстанции. Корректировка требуется не всегда, а лишь в случаях ощутимых расхождений.
Следующие обстоятельства требуют исправления кадастровых бумаг:
- Обнаружены противоречия в информации, имеющейся в базе данных кадастрового учета.
- Выявлено наложение участков по краям.
- Есть нарекания к качеству выполнения кадастровых работ.
- Естественное изменение территории вследствие происходящих с течением времени корректировок конфигурации участка с учетом особенностей рельефа и почвенного состава.
- Допущение ошибок в топографических измерениях кадастровым специалистом.
- Ошибки при обработке полученной информации и ее внесении в реестр.
Все работы проводятся при соблюдении определенного порядка. Прежде чем начнется процедура по уточнению границ участка, землевладелец должен написать заявление и принести квитанцию, где будет указано, что он оплатил данную услугу. Также собственник должен доказать, что участок состоит на учете.
Только после этого могут начаться работы по землеустройству.
Так, перед началом процедуры кадастровый инженер должен ознакомиться с документами на землю. И собственник не в праве ему мешать, напротив, он должен предоставить все требуемые бумаги. Это делается для того, чтобы избежать ошибок при выполнении работы, а также выявить недочеты в оформлении документов.
На этом же этапе кадастровый инженер определяется с объемами и видами работ. Возможно, ему понадобится провести еще какие-либо процедуры, которые потребуют дополнительных затрат.
Затем проводится съемка на местности. Это уже практический этап. После геодезических работ землевладельцу предлагают подписать акт. Если собственника все устраивает, и он согласен с результатами, то он ставит свою подпись в документах.
Это означает, что он согласен не только с проведением работ, но и с полученными результатами.
На основе информации, полученной в ходе геодезических работ, составляется план межевания. В конце данный проект предоставляется на рассмотрение в кадастровую палату, где специалисты его изучают. Инженеры изучают исходные данные и сопоставляют их с полученными после съемки местности. Они анализируют и сопоставляют факты.
При наличии ошибок и недочетов, выявляют их и вносят поправки в план.
Как проводится уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет?
Кадастровые работы по уточнению границ земельного участка проводятся в 3 этапа:
- Подготовительный.
- Основной – работа на местности.
- Камеральный или отчётный.
Как уточнить границы земельного участка на подготовительном этапе? На этом этапе кадастровый инженер получает кадастровую выписку из ГКН и изучает её. Если межевание ранее проводилось – изучаемо межевое дело и прилагаемую документацию, которая отражает факт нарушения, требующий уточнение границ.
На основании полученных сведений подготавливается предварительный план границ ЗУ, с планируемой расстановкой поворотных точек. После этого составляется техническое задание для геодезистов, которое передаётся им для изучения.
В назначенный день на участок прибывают все заинтересованные лица из числа:
- кадастровый инженер;
- группа геодезистов с оборудованием;
- заказчик работ;
- его соседи.
Изначально нужно разобраться с тем, что из себя представляет процедура межевания. Под ней понимается группа мероприятий кадастрового значения. В ходе проведения этих действий определяются точки земельного надела. Данные точки обладают поворотным значением. Кроме того, происходит установление четких размеров площади и пределы участка. Результатом указанного процесса становится то, что территория начинает отражаться на карте кадастра публичного значения. Она формируется сотрудниками Росреестра. Границы надел становятся учтенными и фиксируются органами государственной власти. Когда рассматриваемый процесс реализован, потребуется уточнить площадь.
Это необходимо потому как реальный размер территории может отличаться от того, что отражено в документации на участок. Действующие правовые акты указывают на то, что площадь надела может увеличиваться, но не более чем на десятую часть. Кроме того, необходимо понимать, что площадь может сокращаться. Гражданам относительно уточнения границ нужно знать несколько аспектов. В частности, это касается того, что межевание может проводиться только по отношению к тем землям, которые расположены на кадастровом учете. Данные земли именуются как учтенные. Положительным моментом становится то, что наделы, которые на протяжении длительного периода, состоят в собственности у населения, учтены органами государственной власти.
Если ранее человек проходил процесс получения кадастровой документации или регистрировал свои правомочия – это указывает на то, что его надел отражен в кадастрах. В ЕГРН по отношению к учтенным землям содержатся сведения в письменном виде. В том числе прописан номер, размер и адрес участка. При этом нет графического изображения территории. Это говорит о том, что для установления данных точек потребуется провести работы, связанные с уточнением.
ВНИМАНИЕ !!! Если в реестрах не содержится сведений о наделах – у гражданина имеется возможность подать заявление о постановке на учет. Для этого потребуется представить документацию, подтверждающую, что надел находится в бессрочном использовании.
Как пример, может быть представлен соглашение застройки, акт, выданный государством или свидетельство. Если в наличии нет рассматриваемой документации, то процесс установления границ будет реализовываться в ином порядке. Это происходит при помощи подготовки схемы, где отражено, как располагается земельный надел. Место нахождения указано относительно кадастрового квартала. В дальнейшем этот документ подлежит передаче сотрудникам муниципальной администрации с целью утверждения. Стоит помнить, что в некоторых ситуациях у муниципалитета есть основания для отказа в проведении утверждения. Это указывает на то, что не получится подготовить межевую документацию и присвоить наделу кадастровый номер.
В данном случае возникает сложность, при которой потребуется использовать индивидуальный подход. Это требует вмешательства профессионалов в сфере юриспруденции. Стоит учесть, что процесс реализуется один раз.
ВНИМАНИЕ !!! Важно помнить, что могут быть ошибки при определении линий участка. Тогда указанный процесс проводится второй раз.
Указанные действия именуются как исправление ошибок реестровой ошибки. Процедура практически не имеет отличий от первоначальных действий, проводимых для уточнения границ.
Аналогичные действия потребуется совершить для того, чтобы согласовать границы надела с лицами, обладающими правомочиями собственности на соседние участки. Стоит отметить, что между рассматриваемыми процессами имеются отличия. Закон указывает на то, что при исправлении данной ошибки нельзя изменить величину площади или конфигурацию участка. Если возникают спорные ситуации между гражданами, владеющими правомочиями собственности, для решения обращаются в судебные инстанции.
Изначально нужно разобраться с тем, что из себя представляет процедура межевания. Под ней понимается группа мероприятий кадастрового значения. В ходе проведения этих действий определяются точки земельного надела. Данные точки обладают поворотным значением. Кроме того, происходит установление четких размеров площади и пределы участка. Результатом указанного процесса становится то, что территория начинает отражаться на карте кадастра публичного значения. Она формируется сотрудниками Росреестра. Границы надел становятся учтенными и фиксируются органами государственной власти. Когда рассматриваемый процесс реализован, потребуется уточнить площадь.
Это необходимо потому как реальный размер территории может отличаться от того, что отражено в документации на участок. Действующие правовые акты указывают на то, что площадь надела может увеличиваться, но не более чем на десятую часть. Кроме того, необходимо понимать, что площадь может сокращаться. Гражданам относительно уточнения границ нужно знать несколько аспектов. В частности, это касается того, что межевание может проводиться только по отношению к тем землям, которые расположены на кадастровом учете. Данные земли именуются как учтенные. Положительным моментом становится то, что наделы, которые на протяжении длительного периода, состоят в собственности у населения, учтены органами государственной власти.
Если ранее человек проходил процесс получения кадастровой документации или регистрировал свои правомочия – это указывает на то, что его надел отражен в кадастрах. В ЕГРН по отношению к учтенным землям содержатся сведения в письменном виде. В том числе прописан номер, размер и адрес участка. При этом нет графического изображения территории. Это говорит о том, что для установления данных точек потребуется провести работы, связанные с уточнением.
ВНИМАНИЕ !!! Если в реестрах не содержится сведений о наделах – у гражданина имеется возможность подать заявление о постановке на учет. Для этого потребуется представить документацию, подтверждающую, что надел находится в бессрочном использовании.
Как пример, может быть представлен соглашение застройки, акт, выданный государством или свидетельство. Если в наличии нет рассматриваемой документации, то процесс установления границ будет реализовываться в ином порядке. Это происходит при помощи подготовки схемы, где отражено, как располагается земельный надел. Место нахождения указано относительно кадастрового квартала. В дальнейшем этот документ подлежит передаче сотрудникам муниципальной администрации с целью утверждения. Стоит помнить, что в некоторых ситуациях у муниципалитета есть основания для отказа в проведении утверждения. Это указывает на то, что не получится подготовить межевую документацию и присвоить наделу кадастровый номер.
В данном случае возникает сложность, при которой потребуется использовать индивидуальный подход. Это требует вмешательства профессионалов в сфере юриспруденции. Стоит учесть, что процесс реализуется один раз.
ВНИМАНИЕ !!! Важно помнить, что могут быть ошибки при определении линий участка. Тогда указанный процесс проводится второй раз.
Указанные действия именуются как исправление ошибок реестровой ошибки. Процедура практически не имеет отличий от первоначальных действий, проводимых для уточнения границ.
Аналогичные действия потребуется совершить для того, чтобы согласовать границы надела с лицами, обладающими правомочиями собственности на соседние участки. Стоит отметить, что между рассматриваемыми процессами имеются отличия. Закон указывает на то, что при исправлении данной ошибки нельзя изменить величину площади или конфигурацию участка. Если возникают спорные ситуации между гражданами, владеющими правомочиями собственности, для решения обращаются в судебные инстанции.
Увеличение и уменьшение площади при уточнении и изменении границ
Уточнение границ земельного надела с одновременным увеличением площади происходит при необходимости оформления прирезки из земель общего пользования. Такой вариант возможен, когда землепользователь самовольно передвигает фактические границы участка, к примеру, забор либо ограждение, за счет общественных земель – дорог, просек. Увеличение допустимо в случае, если площадь надела меньше нормы, если по документам нельзя определить площадь и ее рассчитают, исходя из фактического положения на протяжении 15 лет.
В результате проведения геодезических работ по уточнению границ возможно также уменьшение площади земельного надела. Основанием для уменьшения площади участка является одна из причин: ошибка в кадастровом и межевом плане либо факт незаконного вторжения на чужую территорию. Для земель различных категорий может быть разная предельная величина площади, и выше предельной увеличить ее не получится. Таким образом, увеличить или уменьшить площадь можно при присоединении либо разделении, выделении участка и при проведении работ по межеванию.
Основания проведения мероприятия
Уточнение границ проводится по основаниям:
- заявление, поступившее от собственника земельного надела;
- желание соседей;
- решение судебного органа;
- решение местной администрации;
- инициатива регистрирующей инстанции.
Кроме того:
- при приобретении земельного надела будущий собственник видит, что в документах на участок указано его расположение, но нужно уточнить его границы;
- возникновение конфликтов с соседями и решение вопроса о том, кому и какая земля принадлежит;
- подача искового заявления на соседа, если у истца существует обоснованное подозрение в том, что последний присвоил часть его земли.