Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 550. Форма договора продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.

Как составить договор купли-продажи

Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.

✓

Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.

✓

Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.

✓

Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.

✓

Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.

✓

Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.

Все договора по приобретению недвижимости должны иметь существенные условия, без которых он не будет соответствовать Гражданскому кодексу РФ, а также дополнительные условия.

Существенные условия Договора купли-продажи, обязательные для заполнения приведем ниже:

• Дата и место составления договора. Обязательно указываются в верхней части договора. Ставится дата на момент заключения договора и место его подписания.
• Стороны сделки. В ДКП о покупке недвижимости физические лица указываются с датой рождения, паспортными данными и пропиской. Юридические лица указывают наименование организации, ИНН, КПП, место нахождение юридического лица, кто действует от имени компании и на основании чего.
• Предмет договора купли продажи недвижимости. Раздел, которому следует уделить особое внимание и прописать всё очень внимательно. Также, возможно приложить и графическое расположение объекта недвижимости на плане. Для объекта недвижимости указывается кадастровый номер (при наличии ранее присвоенный, условный и инвентаризационный БТИ), адрес, площадь (можно указать жилую и нежилую). Далее указываем документ, на основании которого недвижимость получена в собственность продавцом (договор покупки, свидетельство о собственности, акт приема передачи), номер и дату регистрации права. Указываем откуда взято описание. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельство о собственности и указываем их номер и дату.
• Цена договора купли продажи недвижимости. Стоимость предмета договора (объекта недвижимости) обязательно прописывается цифрами и словами. Указывается кто, кому и за сколько передает объект недвижимости.

Другой комментарий к статье 550 ГК РФ

1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.

В соответствии со ст. 7 Вводного закона впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК (например, купля-продажа жилого дома, дачи — ст. 239 ГК 1964). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы. 1994. N 5. С. 63 — 64).

2. Комментируемая статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 — 168 ГК).

Составление договора купли-продажи жилой недвижимости

Сразу отметим, что в договоре купли-продажи недвижимости жилого назначения должно быть оговорено дополнительное существенное условие — перечень лиц, имеющих право пользования продаваемым жильем (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Такое право возникает:

• у граждан, отказавшихся от приватизации (постановление Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П);
• по решению суда или соглашению с собственником у бывших членов семьи собственника (ст. 31 Жилищного кодекса РФ);
• по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и в некоторых других случаях.

Зачастую одним из собственников квартиры является ребенок. Продажа его доли в праве на квартиру требует:

• Получения предварительного согласия органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
• Нотариальной формы договора (об этом упоминалось выше).
• Особого способа подписания. За несовершеннолетнего до 14 лет подпись ставит его законный представитель, ребенок в возрасте от 14 до 18 лет расписывается сам, но договор должен содержать отдельную графу о согласии на сделку законного представителя (см. п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Продавцом может быть только предприниматель (индивидуальный или коллективный – организация), а покупателем – только субъекты, приобретающие товар для использования его не в предпринимательских целях. Для розничной торговли некоторыми видами товаров (напр., алкоголем, легковыми автомобилями) требуется наличие лицензии у продавца. Для покупки товаров, ограниченных в обороте, требуется специальное разрешение у покупателя (предположим, для приобретения оружия) либо другой документ (напр., для покупки медицинского препарата, обладающего наркотическими свойствами, требуется соответствующий рецепт).

Предметом договора могут быть любые вещи, не изъятые из оборота используемые только для бытового потребителя: личного, семейного, домашнего. Они могут быть как индивидуально определенными, так и определяться родовыми признаками, как существующими в момент заключения договора, так и находящимися в этот момент в процессе производства. Товары, в стандартах на которые установлены требования по безопасности, подлежат обязательной сертификации. Товары, причиняющие вред здоровью, не могут быть предметом продажи (такие товары должны быть изъяты из продажи, а производство их должно быть остановлено).

Цена договора является существенным условием договора. Она не может быть изменена покупателем в момент заключения договора и является одинаковой для всех покупателей. Цены на отдельные виды товаров устанавливаются государством, они обязательны не только для покупателей, но и для продавца. Оплачивается товар, как правило, в момент договора.

Срок договора определяется сторонами. Это условие является существенным в договоре только при продаже товара в кредит.

Порядок заключения договора: договор считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю чека, свидетельствующего об оплате товара, а оплата товара понимается как достижение соглашения сторонами (ст. 493 ГК). Публичный характер этого договора определяется порядком его заключения: оферентом выступает продавец, а публичной офертой являются работа автомата, демонстрация товаров или их образцов, описание товаров и их фотоснимки, а также реклама товара, если она содержит все существенные условия договора (в противном случае она является лишь предложением неопределенному кругу потребителей делать оферту).

Форма договора определяется по правилам о форме сделки (ст. 159–161 ГК): в устной форме совершаются лишь сделки между гражданами на сумму менее 10 МРОТ либо сделки, исполняемые в момент их совершения. Продажа товара с использованием автомата происходит путем совершения конклюдентных действий, т. е. действий, выражающих волю установить правоотношение в форме поведения, из которого очевидно следует такое намерение – оплатой товара. В остальных случаях договор должен быть оформлен письменно (несоблюдение письменной формы договора лишает продавца права ссылаться на свидетельские показания), но не лишает этого права покупателя.

Порядок заключения договора имеет особенности: одна из сторон будущего договора направляет контрагенту оферту – предложение заключить с ней договор, а другая сторона направляет акцепт – согласие на заключение договора. В случае если акцептант в своем ответе изменил условие договора, данный ответ считается не акцептом, а офертой, на которую контрагент должен ответить в течение 30 дней. Сторона, нарушившая это правило, должна будет возместить другой стороне убытки (это правило предусмотрено ст. 507 ГК, называемой «Урегулирование разногласий при заключении договора»).

Процедура передачи товара:

• товар передается путем отгрузки его поставщиком либо самому покупателю, либо лицу, указанному им;

• товар может быть передан на месте нахождения поставщика (выборка) на основании отгрузочной разнарядки, которая должна быть направлена поставщику за 30 дней до момента поставки (п. 2 ст. 509 ГК);

• товар может также передаваться и на месте нахождения поставщика, такая передача называется выборкой (ст. 510 ГК);

• право выбора транспорта для доставки товара принадлежит поставщику (п. 1 ст. 510 ГК);

• многооборотная тара и средства пакетирования, в которых доставлен товар, подлежат возврату поставщику (ст. 517 ГК);

• товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующий период (ч. 2 п. 3 ст. 508 ГК);

• при недопоставке товаров поставщик обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующий период (п. 1 ст. 511 ГК);

• поставка товаров одного наименования в большем количестве, чем предусмотрено договором, не засчитывается в покрытие недопоставки товаров другого наименования и подлежит восполнению (п. 2 ст. 512 ГК) и т. д.

Следует обратить внимание на то, что условия передачи товара по договору поставки сформулированы законодателем в виде прав и обязанностей соответствующих сторон.

Основаниями прекращения договора поставки являются:

• ненадлежащее исполнение договора;

• соглашение сторон о расторжении договора;

• односторонний отказ от исполнения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 523 ГК).

Основаниями для одностороннего отказа от исполнения договора поставки являются:

• нарушения, допущенные поставщиком;

• поставка товаров с недостатками, не устранимыми в приемлемый для покупателя срок (п. 2 ст. 523 ГК);

• неоднократное нарушение сроков поставки товаров (п. 2 ст. 523 ГК);

• поставка недоброкачественного или некомплектного товара (п. 1 ст. 518, ст. 519, п. 2 ст. 480 ГК).

Передача недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Отличия договора купли-продажи от договора поставки

Ближе всего к положениям договора купли-продажи договор поставки, поэтому надо знать об их сходствах и различиях. Если между продавцом и покупателем возникнут споры о договорных правах и обязанностях, то, при наличии оснований, суд может переквалифицировать заключенный договор купли-продажи в договор поставки и наоборот. Чтобы снизить риски переквалификации договора, надо учитывать основные отличия сделки купли-продажи (в общем смысле) и поставки:

1. С какой целью приобретается вещь? По договору купли-продажи цель использования приобретаемой вещи не является квалифицирующим признаком, но по договору поставки — это условие принципиально. При осуществлении поставки имущество реализуется для использования его покупателем в предпринимательской деятельности, а также в других, не связанных с личными, целях. Договор купли-продажи можно заключать при продаже имущества как в личных, так и предпринимательских целях. Надо сказать, что закон не обязывает продавца выяснять или отслеживать, в каких целях покупатель будет использовать приобретенные вещи, и не налагает не него ответственности за это. Тем не менее, для продавца, работающего на ЕНВД, риск в неправильном выборе договорной конструкции заключается в том, что налоговики обвинят его в ведении вместо розничной торговли оптовой. Это, в свою очередь, грозит продавцу пересмотром налоговой базы и штрафами.
2. Субъектный состав договора. Здесь имеется в виду характеристика сторон договора, в частности, являются ли они хозяйствующими субъектами (ИП или юридическое лицо) или нет. Дело в том, что договор поставки могут заключать только лица, ведущие предпринимательскую деятельность, а для обычного договора купли-продажи ограничений по составу сторон нет.
3. Срок передачи товара. Это спорный момент, на который обращают внимание некоторые судьи. Традиционно считается, что передача товара по договору купли-продажи происходит одновременно с заключением (или сразу после заключения) договора, а передача товара по договору поставки происходит позже заключения договора. Это не совсем так. Действительно статья 506 ГК РФ оговаривает, что поставщик обязуется передать товар в обусловленный срок, однако это условие не является определяющим для квалификации договора как поставки. На практике же случается, что по договору поставки имущество может быть передано сразу при заключении договора, а по договору купли-продажи, наоборот, вещь передается через какое-то время. Тем не менее, существует судебная практика, когда судьи указывают, что отсутствие в договоре срока передачи товара классифицирует его как договор купли-продажи.
4. Длительность договорных отношений сторон. Опять же, традиционно считается, что договор купли-продажи имеет разовый краткосрочный характер, а по договору поставки отношения сторон длятся на протяжении какого-то времени. Однако законодательство не содержит норм, которые бы ограничивали возможность заключения договора поставки товаров для разовой реализации. Скорее, речь может идти об удобстве для сторон заключения именно договора поставки как рамочного договора, позволяющего вести длительное стабильное сотрудничество.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка. Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы. Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Внимание! Мы настоятельно рекомендуем проверить недвижимость перед заключением договора. Первое и самое главное, это справка из ЕГРН , потом уже можно комплексно проверить недвижимость с помощью нашего сервиса, c заключением опытных юристов и полной проверкой собственника .

Договор продажи недвижимости по современному российскому гражданскому праву

Нормы о договоре купли — продажи недвижимого имущества объединены в ГК РФ в отдельном параграфе исходя из специфики предмета купли — продажи, предопределяющей особенности договора купли — продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли — продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Специфические черты недвижимости — прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т.п. — диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. В первой части ГК РФ предусмотрен ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).

Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.

Что должен содержать документ?

Россияне знают, что общепринятой формы договора купли-продажи не существует, при его составлении приходится руководствоваться здравым смыслом и юридической практикой. Не лишено логики и утверждение, что в договор стоит вписывать все, что можно зафиксировать на бумаге.

Покупка недвижимости, несмотря на все усилия по проверке юридической чистоты, остается потенциально опасной сделкой, поэтому каждой стороне хочется уберечь себя от неприятностей. Грамотно составленным считается договор купли-продажи, в котором присутствует исчерпывающая информация по нижеуказанным элементам сделки.

1. Сведения о всех сторонах, договаривающихся о продаже.
2. Характеристика предмета договора.
3. Цена сделки.
4. Перечень лиц, сохраняющих право пользования.
5. Дата и место заключения сделки.
6. Реквизиты правоустанавливающих документов.
7. Порядок расчета сторон.

Кроме предмета существенным условием договора являются цена. В цену зданий, сооружений или другого недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, включена стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом определенной части земельного участка или права на нее. Если в договоре отсутствует цена недвижимости, он считается незаключенным.

Так как в большинстве случаев недвижимость неразрывно связана с земельным участком, при переходе права собственности на недвижимый объект необходимо разрешать вопрос о праве на земельный участок. Таким же образом, если меняется собственник земельного участка, тут же встает вопрос о праве на объекты недвижимости, которые расположены на нем.

В тех случаях, если цена недвижимости в договоре была установлена на единицу ее площади или другого параметра ее размера, общую цену подобного недвижимого имущества, которая подлежит уплате, определяют в соответствии с фактическим размером переданного покупателю объекта недвижимости.

Общие риски предварительного договора

У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.

Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.

ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.

Похожие записи:

• Пенсия по инвалидности: III группа, II группа, I группа — индексация в 2023 году
• Утилизационный сбор в 2022 году
• Льготная пенсия для педагогов по выслуге лет в 2022 году