8.2 Методы оценки земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «8.2 Методы оценки земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
текущее использование земельного участка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Данный метод оценки стоимости земель применим для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой предполагают следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, методами и правилами указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Виды оценки стоимости земли

В мировой практике оценки выделяют два вида оценки рыночной стоимости земельных участков: массовую (в основном, для государственных целей) и индивидуальных объектов собственности на земельные участки (индивидуальную оценку). Модели массовой оценки прежде всего ориентированы на воспроизводство рынка вариантов землепользования на значительной по площади географической территории. Для осуществления массовой оценки земли во всех субъектах Российской Федерации необходимы хорошо подготовленные специалисты-оценщики, работающие по методике расчета Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру рыночной оценки большого числа объектов собственности на определенную дату в разрезе категорий земель.

Массовая оценка стоимости или оценка единичных земельных участков на конкретную дату осуществляется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, несколькими оценщиками. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В переходный период рыночной экономики отдельная оценка рыночной стоимости земли становится особенно необходимой, ввиду того что этот подход к оценке объектов недвижимости позволяет с меньшими затратами времени и средств:

• способствовать нормализации процесса рыночного ценообразования;
• обеспечивать в сжатые сроки возврат бюджетных денежных средств муниципалитетов на выполненное ими благоустройство территорий и общественные улучшения;
• объективно оценивать реальную стоимость ущерба, упущенную выгоду и другие компенсационные платежи в случаях, предусмотренных законодательством;
• определять вовлеченными сторонами договорные цены, включая плату аренды, размер ипотечного кредита и т.д.

Как производится оценка земельного участка?

Земельная собственность предоставляет своим владельцам право на получение дохода от использования данного объекта недвижимости. Вследствие этого оценка земельного участка и его возможной доходности становится крайне актуальным вопросом.

Оценка стоимости земельного участка – с одной стороны, один из наиболее часто встречающихся и необходимых видов оценочной деятельности, с другой, – в условиях плохо развитого рынка купли-продажи довольно трудоёмкий процесс. Это связано с тем, что земельный участок как объект оценки достаточно трудно оценивать по ряду причин:

• недостаточно разработанная законодательная база;
• специфика местоположения и назначений оцениваемого объекта недвижимости;
• малоразвитость локального рынка земли в целом.

Наиболее востребованными видами оценок земельных участков являются:

;
• определение кадастровой стоимости.

Методы оценки земельных участков

Независимая оценка земельного участка осуществляется специалистами-оценщиками, которые получили образование в области оценочной деятельности, и состоят в Саморегулируемой организации оценщиков. Независимые эксперты-оценщики действуют согласно установленным стандартам и не зависимо от цели оценки земельного участка, применяют в своей деятельности методы оценки земельных участков реализуемые с использованием трех подходов.

1. Доходный подход:

• метод капитализации;
• дисконтирование денежных потоков;
• техника остатка дохода.

2. Сравнительный подход:

• метод сравнения продаж;
• метод коэффициентов.

3. Затратный подход:

• метода изъятия;
• метода определения расходов на освоение;
• оценка расходов на инфраструктуру;
• оценка согласно по типовым инвестиционным договорам.

В практике оценка земельных участков редко осуществляется с использованием всех подходов оценки. Однако применяя различные методы оценки стоимости земельного участка, удается получить результаты, на основании которых выводится более точная стоимость земли.

Методика проведения оценки земельных участков

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

• Расчет показателя капитализации земельной ренты.
• Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
• Методика исчисления остатка.
• Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

• Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
• Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
• Расчет показателя организационных расходов.
• Расчет показателя ставки дисконтирования.
• Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

• Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
• Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
• Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
• Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
• Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Метод выделения в оценке земли

Выделение – метод оценки стоимости земли, используемый при доходном подходе для расчета ставки дисконтирования. При этом ставка определяется, основываясь на информации о заключенных сделках по аналогичным объектам недвижимости. Метод выделения в оценке земли является достаточно трудоемким и предполагает построение предположений о размере будущих доходов и их сопоставление с ценой приобретения.

Но ставка дисконтирования не может быть получена исключительно из информации по аналогичным сделкам. Используя технику выделения, необходимо также определить ожидания потенциальных покупателей (инвесторов) об используемой ставке при вычислении цены продажи и касательно прогнозируемых в будущем денежных потоков.

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ННЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости — физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

 стоимость зданий (сооружений) на данном земельном участке;

 чистый операционный доход, приносимый землей и зданиями (сооружениями);

 ставки капитализации для земли и зданий (сооружений);

 ставка капитализации для земельного участка.

При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:

 расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

 расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

 расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;

 расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

 расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Более подробно определение чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости изложено в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».

При оценке стоимости застроенных земельных участков в расчете прямо используют ставки капитализации 2-х типов: ставку капитализации для земли и ставку капитализации для улучшений, и косвенно учитывают ставку капитализации для единого объекта недвижимости.

Ставка капитализации для улучшений применяется в рамках метода остатка для земли, когда возникает необходимость распределять чистый операционный доход, создаваемый единым объектом недвижимости на доход от земельного участка и доход от зданий. В этом случае из общего дохода, создаваемого единым объектом недвижимости вычитают доход, который условно приписывается зданиям и рассчитывается умножением их стоимости воспроизводства (замещения) на ставку капитализации для улучшений.

Следовательно, при реализации данного метода, возникает необходимость разделения (распределения) ставки капитализации для единого объекта недвижимости на две составляющих: ставку капитализации для улучшений и ставку капитализации для земли.

Для расчета ставки капитализации для улучшений путем распределения можно воспользоваться алгоритмом метода распределения, в частности формулой 3, при этом должна быть известна доля земли (или доля улучшений) в едином объекте недвижимости.

R_{real estate} = R_L * L + R_B * B_{real estate} = R_L * L + (R_L ± ∆) * B

или_L = R_{real estate} ± ∆ * B _B = R_L ± ∆

Более подробно о расчете ставки капитализации для единого объекта недвижимости см. в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».

Что касается ставки капитализации для земли, то ее способы ее расчета были рассмотрены в пункте 7.5. раздела II настоящего пособия. Отметим, что данная ставка обычно меньше ставки капитализации для единого объекта недвижимости на величину нормы возврата капитала, привлеченного в улучшения. Это объясняется тем, что необходимость учета нормы возврата капитала возникает в случаях оценки изнашиваемых, стареющих, имеющих конечный срок службы объектов. Поскольку земельный участок является не истощаемым, не подвержен физическому износу (важное замечание — только при условиях грамотной эксплуатации земельного участка), то и не требуется откладывать деньги на его воспроизводство (физическое возмещение), следовательно, и норма возврата капитала не учитывается.

Таким образом, при оценке застроенного земельного участка для расчета необходимых ставок капитализации ка�� один из вариантов может применяться следующая последовательность (если используется метод определения ставки капитализации для единого объекта недвижимости с учетом возмещения капитальных затрат):

. Определяется ставка дисконтирования (ставка доходности на собственный капитал) для единого объекта недвижимости.

. Определяется норма возврата капитала для улучшений.

. Определяется ставка капитализации для единого объекта недвижимости в зависимости от темпов роста или снижения стоимости недвижимости (формула 3.9. пункта 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости»).

. Определяется доля земельного участка и улучшений в едином объекте недвижимости.

. Согласно формуле 9. рассчитывается ставка капитализации для земельного участка.

. Согласно формуле 10. рассчитывается ставка капитализации для улучшений.

Рассмотрим пример по расчету рыночной стоимости земли методом остатка.

Пример расчета рыночной стоимости земли методом остатка.

Условие. Рыночная стоимость построенного здания равна 2 680 000 у.е. Ставка капитализации для единого объекта недвижимости составляет 0,1753, норма возврата капитала равна 0,01. Чистый операционный доход от эксплуатации земельного участка со зданием составляет 4 600 000 у.е. Среднерыночная доля земельного участка в составе единого объекта недвижимости равна 0,6. Решение задачи представлено в таблице 5.

Таблица 5. Пример расчета стоимости земельного участка методом остатка для земли

№ п/п	Наименование	Обозначение	Значение, у.е.	Примечание
1	Чистый операционный доход	NOI	4 600 000	Доходный подход к оценке недвижимости
2	Стоимость улучшений	VB	2 680 000	Затратный подход к оценке недвижимости (стоимость воспроизводства или замещения)
3	Ставка капитализации для единого объекта недвижимости	Rreal estate	0,1753	Доходный подход к оценке недвижимости
4	Норма возврата капитала	∆	0,01	Доходный подход к оценке недвижимости
5	Доля земельного участка в едином объекте недвижимости	L	0,6	Оценка стоимости земельных участков (метод распределения)
6	Доля улучшений в едином объекте недвижимости	B = 1 — L	0,4	Оценка стоимости земельных участков (метод распределения)
7	Ставка капитализации для земельного участка	RB	0,1713	RL = Rreal estate ± ∆ * B 0,1753 + 0,01 * 0,4 = 0,1713
8	Ставка капитализации для улучшений	RB	0,1813	RB = RL ± ∆ 0,1713 + 0,01 = 0,1813
9	Доход на улучшения	IB	518 518	п. 2 * п. 7 2 680 000 * 0,1813 = 518 518
10	Доход на земельный участок	IL	4 081 482	п. 1 — п. 9 4 600 000 — 518 518 = 4 081 482
11	Рыночная стоимость земельного участка	VL	23 826 515	п. 10 / п. 7 4 081 482 / 0,1713 = 23 826 515

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Наиболее важными характеристиками, определяющими спрос и, соответственно, стоимость участка, являются:

1. Особенности самого участка.

• Площадь, рельеф, конфигурация, ландшафт;
• Данные по инженерно-изыскательным работам на участке, если такие проводились;
• Целевое назначение, разрешенное использование участка;
• Данные по улучшениям. Какие здания, строения, объекты инфраструктуры находятся внутри самого участка. Какие материалы использовались;
• Информация по состоянию участка (застроен, расчищен, с насаждениями и др.).

1. Описание прилегающей территории.

• Легкодоступное местоположение, возможность подъезда непосредственно к самому участку, качество дорожного покрытия;
• Уровень шумового загрязнения;
• Озеленение территории;
• Использование соседних участков (активное или участки заброшены);
• Близость к транспортным линиям;
• Инфраструктура. Удаленность коммуникаций (электро-, газо-, водоснабжение и другие) и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры (школы, больницы, офисы, магазины);
• Возможное негативное воздействие природных факторов (затопление вследствие разлива реки, сейсмозона).

Цели и виды оценки земли

Цели оценки земли могут быть разными. Поскольку значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является товаром (при этом не переставая оставаться важнейшим природным ресурсом) для полноценного функционирования земельного рынка, как было сказано выше, жизненно необходима оценка рыночной стоимости земли, т. е. денежная оценка земли. Например, при определении цены для совершения сделки купли-продажи участка.

Согласно ЗК РФ платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства. Принцип платности призван стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования. Основным способом его реализации является налогообложение. А чтобы рассчитать размер налога на землю, необходим универсальный базовый показатель, каковым на данный момент установлена кадастровая оценка земли (земельных участков) в РФ. Поэтому налоговая нагрузка как плата за землю и оценка земли тесно связаны между собой. Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, применяется нормативная цена земли.

Нормативная оценка земли дает повод вспомнить о Законе РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». С 1 января 2004 года этот закон признан утратившим силу за исключением статьи 25, в которой говорится о нормативной цене земли: «Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

Обязательным к применению при определении кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки, является Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508.

Государственная оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Кадастровая оценка земли основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Проведение государственной кадастровой оценки земель учитывает данные земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Знать стоимость земли необходимо в целом ряде других случаев. В частности:

• при передаче участка в аренду или залог;
• кредитовании;
• страховании;
• внесении в уставный (складочный) капитал;
• принятии управленческих решений;
• составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
• изъятии для государственных нужд;
• определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
• разрешении имущественных споров.

Кадастровая оценка земель промышленности

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденная Приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. № П/49, подразумевает группировку различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков. Всего предусмотрено шесть групп. Для каждой из них предусмотрен свой порядок определения кадастровой стоимости.

Первоначально в России оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Развитие рыночной экономики на современном этапе привело к многообразию форм собственности и возрождению класса собственников, в т. ч. собственников земли. Оценочная деятельность превратилась в необходимое условие становления и развития новой экономики, зачастую оказывая непосредственное влияние на принятие без преувеличения судьбоносных для участников рынка решений.

Помимо этого, оценка стоимости недвижимого имущества служит одним из эффективных способов государственного регулирования экономических процессов, в первую очередь касающихся государственной и муниципальной собственности.

Для производства работ по оценке использовались:
— Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости» (НЦПО – 2004 г.);

1. Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости» (НЦПО – 2004 г.).

Анализировалось изменение прибыли предпринимателя и появление внешнего износа для производственно – административных зданий, расположенных на территории единого производства (промзона) на территории города Москвы.
Интерес представляла динамика изменения прибыли предпринимателя в зависимости от:
— выхода площадей;
— времени строительства объектов;
— увеличения средней высоты помещений
Проекты зданий – типовые.
Основные расчетные данные приведены в табл.2

Таблица 2

№ п/п	Характеристики	Конструк-тивная система	Время стр-ва, мес.	Строи-тельный объем, куб.м.	Общая площадь, Кв.м.	Площадь застройки, Кв.м.	Выход строительных площадей, Кв.м./кв.м.застр.	Средняя высота, М.	ПП	Внешний износ
Анализ участка как застроенного
1	1-этажный комплексный производственно — складской корпус	КС- 6	4	1 131,8	289,7	337	0,86	3,91	56,0	—
2	2-х этажное с подвалом производственно – административное здание	КС-2	13	5 302	1 232,5	715	1,72	4,30	18,4	—
3	2-х этажное здание экспериментальных мастерских	КС-2	13	6 304	1 124,3	812	1,38	5,60	—	9,1
4	3-х этажный с подвалом производственно – административный корпус	КС-1	25	12 094	2 748,7	1850,5	1,48	4,40	34,4	—
5	4-х этажный с подвалом и техническим этажом производственно – складской корпус	КС-1, 4	33	25 625	5 098,1	1 696,6	3,00	5,03	—	27,8
6	4-х этажный с техническим этажом производственно – административный корпус	КС-1	33	39 422	5 474,5	1 665,5	3,28	7,20	—	32,6
Анализ участка как незастроенного
1	Офисное здание 5 — этажное	КС-4	18	32 000	8 186	1 860	4,37	3,44	58,9	—
2	Офисное здание 9 — этажное	КС-4	24	59 000	15 545	1 963	7,92	3,34	54,2	—
3	Офисное здание 12 — этажное	КС-4	28	80 000	20 645	1 955	10,56	3,41	51,1	—

Рассмотрим данные, представленные в Кадастре Москвы и ограничимся только первыми кадастровыми номерами для каждого административного округа:

Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 3 июня 2003 г. N 417-ПП

УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ ПО КАДАСТРОВЫМ КВАРТАЛАМ ГОРОДА И ВИДАМ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

(руб. за кв. м)

Номер кадастрового квартала	Виды функционального использования земель
Земли под жилыми домами многоэтаж- ной и повышенной этажности застройки	Земли под домами индивиду- альной жилой застройки	Земли гаражей и авто- стоянок	Земли под объектами торговли, обществен- ного питания, бытового обслужива- ния, АЗС и газонапол- нительными станциями, предприя- тиями автосервиса	Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохра- нения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами	Земли под администра- тивно-управ- ленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирова- ния, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения	Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально- технического, продоволь- ственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи	Земли под воен- ными объек- тами	Земли дачных и садовод- ческих объеди- нений граждан	Земли под объектами оздорови- тельного и рекреа- ционного назначения	Земли сельско- хозяйст- венного исполь- зования	Земли под лесами в поселениях, под древесно- кустарнико- вой раститель- ностью, не входящей в лесной фонд	Земли под обособ- ленными водными объектами	Прочие земли поселе- ний улично- дорожная сеть и земли резерва
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15
Центральный административный округ
77-01-01001	22972	11064	22398	49089(12,24)*	13253	34890	9074	8600	4006	4057	2129	3565	3572	6159
Северо-Восточный административный округ
77-02-01001	1120	1120	1120	1189	1539	1120	2525 (2,254)	2054	1120	1120	1120	1120	1120	1120
Восточный административный округ
77-03-01001	5679	2566	2873	9288(4,537)	3075	7224	2972	2640	2047	2159	1309	2174	2165	1622
Юго-Восточный административный округ
77-04-01001	2842	1868	2423	6688(5,971)	3309	4134	3830	3394	1120	1120	1120	1120	1120	1756
Южный административный округ
77-05-01001	6347	6517	4640	15221(6,976)	8083	10571	6942	6218	2220	2182	1260	1790	1850	3639
Юго-Западный административный округ
77-06-01001	11414	6450	5154	20872(5,970)	6929	16456	4196	3496	3516	3703	1237	3447	3489	2338
Западный административный округ
77-07-01001	6542	3516	2208	7240(3,980)	2944	5016	1819	1854	2733	2915	1168	2858	2825	1713
Северо-Западный административный округ
77-08-01001	2221	1595	1480	2690(2,301)	1278	1167	1372	1300	1377	1475	1141	1557	1544	1087
Северный административный округ
77-09-01001	4348	1669	1706	4496(3,406)	1539	2498	1418	1341	1320	1389	1120	1444	1432	1166
Зеленоградский административный округ
77-10-01001	1341	400	860	1867(4,667)	655	1367	1063	1014	400	400	400	400	400	526

Таблица 15. Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли

Показатель	Значение
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), долл.	$13 2 099
Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул )	16,63%
Чистый доход, приходящийся на улучшения ( ЧОДул ), долл.	$21 968
Чистый доход от единого объекта недвижимости ( ЧОДоб ), долл.	$56 640
Чистый доход, приходящийся на земельный участок ( ЧОДзем ), долл.	$34 672
Коэффициент капитализации для земельного участка ( Rзем )	16,22%
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , долл.	$21 3 761
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , руб.	6 4 63 064 р.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

1. спрос на рынке на конкретные участки;
2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Применение методики распределения

Третья методика сравнительного подхода – метод распределения. Он базируется на принципе сбалансированности, предполагающем наличие нормального соотношения между стоимостями земли и единого имущественного комплекса (земля строения).

В связи с этим оценка земельного участка методом распределения применяется лишь в отношении застроенных объектов, причем должны совпасть три условия:

• доступность информации о сделках в отношении аналогичных имущественных комплексов;
• возможность определения доли земли в совокупной рыночной цене комплекса;
• соответствие застройки наиболее эффективному использованию объекта.

Использование такой информации позволяет проводить оценку в двух разных последовательностях:

1. Анализ рыночной стоимости, корректировка цен на имущественные комплексы и последующее определение рыночной стоимости земли.
2. Изначальное определение рыночной цены в сравнении с аналогичными объектами, за которым следует ее корректировка в соответствии с долей строений в общей цене.

Этапы применения методики идентичны схеме, характерной для двух других методов сравнительного подхода. Единственная разница заключается в том, что впоследствии для получения объективных данных оценщик должен выявить наиболее вероятную долю земли в совокупной стоимости имущественного комплекса.

Похожие записи:

• Документы для сотрудника при увольнении в 2023 году
• Как правильно рассчитать отпускные в 2021 году: описание расчета с примерами
• Как оформить квартиру после смерти родственника?