Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доходы от аренды недвижимости. Как заплатить налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Наиболее популярная схема налоговой оптимизации — занижение стоимости аренды. Со съемщиками жилья заключается договор аренды, в котором указывается минимальная сумма (с которой и платится налог в 15%), а остальное платится «в конверте». Для подстраховки подписывается дополнительный договор, в котором закреплено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке и без предупреждения изменить сумму путем выставления счета. Таким образом, собственник жилья спокоен: если квартиранты вдруг прекращают платить «нал», им всегда можно предъявить второй договор и истребовать на его основании остальную сумму. Но занижение налогооблагаемого дохода незаконно и может повлечь за собой даже уголовную ответственность.
Есть еще схема — ссуда, когда помещение передается в пользование вообще бесплатно, а оплата происходит «устно» из рук в руки. И снова заключается дополнительный договор, который позволяет арендодателю в любой момент изменить условия передачи жилья в пользование и тем самым выгнать жильца, который отказывается платить.
Как можно сдавать жилье в аренду
Владелец квартиры физическое-лицо в зависимости от порядка налогообложения может сдавать в аренду жилье двумя способами, описанными ниже.
1. При сдаче в наем по договору арендодатель платит налог на доходы физических лиц. В этом случае он выполняет фискальные обязательства по правилам статьи 170 НКУ:
— доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом по ставке 18% от указанной в договоре суммы;
— ежемесячная арендная плата не может быть меньше суммы, которую рассчитывают, умножая площадь квартиры на нормативную стоимость одного квадратного метра жилья. Этот норматив устанавливают местными властями;
— физические лица-арендодатели при нотариальной регистрации сделки аренды обязаны уплатить военный сбор — 1,5% договорной арендной платы.
2. Владелец жилья сдает его в аренду в порядке коммерческой деятельности, которую ведет в статусе физического лица-предпринимателя (ФЛП). В этом случае он имеет право зарегистрироваться в одной из групп плательщиков единого налога. Выполнять фискальные обязательства необходимо по правилам выбранной группы.
Как купить квартиру и не прогадать
Для более выгодной покупки квартиры нужно учитывать некоторые нюансы:
- Для сдачи очень хорошо подойдет 40 кв.м.;
- Больше 70 кв.м. не стоит брать, так как коммунальные платежи в Украине в отопительный сезон очень большие и сдать такую квартиру тяжелее наших реалиях;
- Чем ближе до центра города тем лучше;
- Вблизи до метро или же остановки;
- Обязательно не первый и не последний этаж;
- Лучше купить новострой в проверенного застройщика чем старый строй (там очень много нюансов);
- При покупке смотрите куда выходят окна. Целый день на солнце не очень хорошо, но когда его вообще нет — это очень большой минус.
Особенности подготовки квартиры для долгосрочной или посуточной аренды
В первую очередь человек, который собирается сдавать собственное жилье в аренду, должен понимать, что аренда может быть не только долгосрочной, но и посуточной.
В случае посуточной аренды в квартире должно быть всё для комфортного проживания жильцов. Помимо того, что здесь в обязательном порядке должна быть техника и мебель, также нужно предоставить возможность использования постельного белья, полотенца, кухонные принадлежности, шампунь и мыло в ванной комнате. Для удобства и комфорта жильцов должны быть созданы максимально комфортные условия для проживания.
При наличии кондиционера и возможности подключения к интернету, обязательно нужно проверить работоспособность, чтобы не было сюрприза, как для жильцов, так и для вас. Важно позаботиться о преждевременном включении холодильника для того, чтобы до момента заселения он был достаточно холодным. Перед запуском в квартиру жильцов рекомендуется заблаговременно проветрить помещение и открыть все окна, чтобы избавиться от посторонних запахов, если они существуют. Не стоит забывать об обязательной влажной уборке и необходимости пропылесосить помещение. Также нужно полить цветы в том случае, если они имеются в квартире.
В том случае, если планируется сдача квартиры на длительный период, помимо всех вышеперечисленных действий нужно освободить помещение от хлама или же лишних вещей. При этом отличия в долгосрочной аренде от посуточной будут, так как здесь нет необходимости в обеспечении такими предметами, как полотенца, мыло и шампунь, так как зачастую жильцы все это уже имеют. Лучше позаботиться о том, чтобы в квартире присутствовали различные кухонные принадлежности, но это не обязательно. Перед тем, как принимать жильцов в обязательном порядке нужно убедиться в работоспособности холодильника, кондиционера, микроволновки, телевизора и прочего оборудования, которое есть в квартире.
Арендатор – физическое лицо
Совсем другое дело сдавать недвижимость физическому лицу. В этом случае ответственным за начисление и уплату (перечисление) налогов в бюджет, является сам арендодатель.
Ему придется самостоятельно начислять и уплачивать налоги в бюджет. Делать это нужно в течение 40 календарных дней после окончания квартала. Суммы уплаченных в течение года налогов отражаются в годовой налоговой декларации.
То есть, если вы сдаете недвижимость в 2017 году, то подать налоговую декларацию нужно будет до 1 мая 2018 года.
При этом четыре раза в год, в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного (налогового) квартала, необходимо:
• подсчитать доходы от аренды квартиры;
• высчитать сумму налогов (НДФЛ по ставке 18% и военный сбор – 1,5%);
• в налоговой по месту регистрации узнать реквизиты для уплаты и осуществить оплату.
Перечисление с собственника как физического лица
Если квартира сдается в аренду физическим лицом, который не имеет статуса индивидуального предпринимателя (в т.ч. пенсионером) – размер подоходного налога составит 13% от полученных от арендаторов средств.
Важно! Применяемая для исчисления НДФЛ ставка изменится, если гражданин в текущем году проживал на территории РФ менее 183 дней и составит 30% от суммы полученных доходов.
Пример: в 2020 году гражданин сдавал в аренду 2 квартиры, и общий доход от этого составил 400 тысяч рублей за отчетный год.
Так как гражданин имеет статус налогового резидента – НДФЛ будет рассчитан по ставке 13% и составит 52 000 рублей.
Эту сумму необходимо перечислить в бюджет.
Куда обращаться при незаконной сдаче жилья
Чаще всего арендодатели сдают квартиры, не заботясь о последствиях и не составляя договор. Но из-за этого может нести убытки не только государство, но и соседи. Не всегда жильцы ведут себя адекватно. Или в квартиру может быть заселено много иностранцев.
Если квартиросъемщики ведут себя шумно, доставляют неудобства соседям, нужно обращаться к участковому. У него есть полномочия получить сведения, на каком основании граждане проживают в квартире.
Обращение к участковому
Обратите внимание! Если будет установлено, что в квартире проживают лица без гражданства, мигранты без регистрации, иностранный гражданин, будет вынесено постановление о вынесении административного штрафа.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
Что будет, если не платить налог с аренды квартиры
Средняя цена сдачи квартир по городам РФ очень сильно варьируется, естественно, что в столице она максимальная, в регионах значительно меньше, но даже в самых глухих провинциальных городишках это сумма не меньше МРОТ. И у многих предприимчивых граждан возникает соблазн не уплатить налоги с этого дохода. Некоторые думают, что если не регистрировать аренду жилья, то и не надо уплачивать налоги. Однако это ошибочное заблуждение.
По закону гражданин обязан подать налоговую декларацию не позднее 30 апреля следующего года за предшествующий год, в котором были получены какие-то доходы. При этом подавать декларацию гражданин обязан даже если сдавал квартиру всего 1 день и получил при этом доход. Доходы от сдачи в аренду жилья в России относятся к наиболее популярному методу получения пассивного заработка. Для многих это вообще основной и даже единственный доход на протяжении многих лет, особенно если квартира (или несколько квартир) достались по наследству. Достаточно посмотреть, как растет рынок хостелов.
Но те, у кого сдается одна квартира или даже комната, чаще прибегают к помощи онлайн сервисов. Удобнее всего найти жильцов через букинг или airbnb, поскольку этими сервисами пользуются продвинутые и наиболее платежеспособные люди. Доска объявлений Авито пользуется популярностью в городах поменьше. Проект анализа больших данных, разработанный Правительством Москвы, уже начал свою работу. В частности, московские чиновники жалуются на то, что за 9 месяцев прошлого года всего 27 000 арендодателей легально заплатили налоги от сдачи своих квартир, хотя по сведениям независимых аналитиков недвижимости, в Москве сдается не менее 250 000 квартир.
Этот способ с одной стороны самый удобный, потому что не нужно регистрироваться в налоговой в качестве ИП и заниматься разными бухгалтерскими делами. Но с другой стороны этот способ может оказаться не самым выгодным для собственника квартиры из-за того, что нужно будет заплатить государству 13% со всех доходов от аренды. Это подоходный налог или НДФЛ.
Налог при сдаче квартиры в аренду 2022
«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.
Платить сборы в государственную казну или уклоняться от этих обязательств – личное дело каждого. В России мало кто задумывается о последствиях и необходимости официально сдавать внаем жилье, поэтому большинство собственников не спешат подавать декларации и аренда квартиры без налогов вполне процветает.
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов чем грозит
Если будет выявлено, что в квартире живут мигранты или лицо без регистрации, представитель уполномоченного органа вынес постановление о наложении административного штрафа. Такое правило закреплено в статье 19.15.1 КоАП РФ. Если в помещении незаконно живут иностранные граждане, рекомендуется обратиться в миграционную службу. Представители налоговой службы заинтересованы в сообщениях о нелегальной сдаче помещений в аренду. Потому жаловаться на незаконное предпринимательство можно и в ФНС. По факту обращения представитель уполномоченного органа вызовет собственника для дачи пояснений и проведет проверку. Если вину гражданина докажут, в его отношении будут применены штрафные санкции. Дополнительно он должен будет заплатить все начисленные налоговые платежи. Если представители ФНС не выполняют возложенные на них обязательства, можно подать жалобу в прокуратуру.
Если арендатором является физическое лицо, необходимо оформить договор найма жилья. Если арендовать помещение хочет компания, нужно составить договор аренды. Каждое из бумаг оформляется в письменном виде. Если соглашение заключается более, чем на 1 год, сделка должна быть зарегистрирована в установленном порядке.
Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов 2020
> > Зачастую, даже если люди заключают договор найма, чтобы обезопасить себя в случае спорной ситуации, о существовании этого документа знают только арендодатель и жилец.
В этом и заключается проблема для налоговых органов.
- Участковому. Жалобу лучше всего оформить в письменном виде, чтобы сотрудник органов провел официальную проверку квартиры, выявил нарушения и прислал ответ на заявление.
- Роспотребнадзор. В данную инстанцию стоит обращаться в том случае, если по соседству живут нечистоплотные квартиранты.
Если хозяин жилья получает доход от аренды, то он обязан подавать налоговую декларацию формы 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего за отчетным периодом.
Если собственник сдал квартиру на срок более 12 месяцев, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре (ст.674 ГК РФ). В этом случае заключение договора является обязательны условием.
Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения
- Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Оплата в казну государства должна быть произведена до 15 июля.
Ответственность за неуплату налогов
Налоговым законодательством закреплена финансовая ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду в виде штрафа за:
- Неисполнение обязанности по уплате налога (статья 122 НК РФ) – от 20 до 40% (если правонарушение совершено умышленно) от суммы неуплаченного налогового платежа;
- Непредставление декларации (статья 119 НК РФ) – 5% от взноса, подлежащего перечислению за каждый месяц задержки, но не более 30% и не менее тысячи рублей.
За значительные нарушения требований налогового законодательства, выразившиеся в неуплате налогов в крупном размере (более 600 тысяч рублей в пределах 3 лет – для граждан и 2 млн рублей – для юрлиц) и исходя из степени тяжести преступления, введена уголовная ответственность (статьи 198, 199 УК РФ) в виде:
- Штрафа;
- Принудительных работ;
- Ареста;
- Лишения свободы.