Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать компенсацию за недостатки в отделке с застройщика в 2022-2023 г.?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Ответственность за некачественно выполненный ремонт квартиры
Закон о защите прав потребителей позволяет потребителю выбрать меру ответственности, к которой следует привлечь нерадивого подрядчика.
Руководствоваться следует статьей 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которой, при обнаружении недостатков в ремонте квартиры вы вправе потребовать:
- Устранить дефекты бесплатно
- Уменьшить цену ремонтных работ
- Возместить расходы на самостоятельное (или с привлечением сторонней организации) исправление этих недостатков
Инструкция: 7 шагов, как получить компенсацию с девелопера
Сначала попробуйте договориться с застройщиком мирным путём. Если он устранил все недостатки за свой счёт в кратчайшие сроки, а качество работ вас устраивает, можете подписывать акт приёма-передачи квартиры и оформлять на неё право собственности в Росреестре. Если девелопер не признаёт свои недостатки в работе и не собирается их устранять, следуйте нашей инструкции.
Обращение за помощью к строительному эксперту
Обычно независимые оценочные компании прописывают прямо на сайте диапазон своих услуг. Необходимо подобрать эксперта, который хорошо разбирается именно в строительно-технической оценке. Чтобы выбрать специалиста, изучите его документы, почитайте отзывы: обращайте внимание на профильное образование, обязательную регистрацию в реестре НОСТРОЙ или НОПРИЗ и членство в одной из саморегулируемых организаций (СРО) — специализированных компаний, которые контролируют и отвечают за работу своих участников.
Когда эксперт найден, заранее согласуйте с ним время осмотра объекта. Предупредить о проведении экспертизы нужно и застройщика — не менее чем за три дня. Если объект расположен в другом регионе, оповестите девелопера минимум за пять дней до осмотра квартиры. Найти его почтовый адрес можно на сайте налоговой, это самый надёжный способ оповещения.
Проследите, чтобы отправлению был присвоен регистрационный номер — так можно будет доказать, что застройщик был извещён в положенный срок.
После проведения экспертизы будет подготовлен оценочный отчёт с причинами появления дефектов и ценой восстановительного ремонта.
Направление претензии к застройщику
Перед отправкой претензии девелоперу внимательно изучите ДДУ. В некоторых договорах застройщики прописывают возможность снижения цены за квартиру только после того, как они не устранили дефекты при сдаче жилья. То есть право на уменьшение стоимости будет действовать только в том случае, если девелопер никак не отреагирует на замечания.
В подобной ситуации важен срок, в который строительная компания должна исправить брак. Если он нарушен — отправляйте застройщику претензию. Тут тоже лучше всего написать письмо, указав: ДДУ, дефектный акт, отчёт строительно-технической экспертизы — всё это в дальнейшем станет доказательствами в случае судебного разбирательства. Необходимо также обозначить срок, в который должен уложиться девелопер. Например, разумным для устранения дефектов в ремонте считается период в десять дней после получения письма. Если строительная компания игнорирует обращение — смело обращайтесь в суд.
Подача искового заявления
Если претензии не принесли результатов, самое верное решение — подать иск. Важно определиться, в какую инстанцию обращаться: если сумма вашего требования менее ста тысяч рублей, достаточно написать заявление мировому судье. Когда больше — в районный суд. Обычно инстанция, в которую нужно подать иск, прописана в ДДУ. Это может быть суд по месту расположения новостройки, юридическому адресу застройщика или проживания дольщика.
Расчёт стоимости иска
В исковом заявлении указывается сумма, которую необходимо взыскать с девелопера. По законодательству можно требовать:
— компенсацию за принесённый моральный вред — окончательный размер определит суд;
— возмещение расходов за строительные материалы — опираясь на заключение независимого эксперта или судебной экспертизы;
— неустойку за несоблюдение сроков выплаты части стоимости по ДДУ — если девелопер согласился на снижение цены квартиры;
— штраф по Закону о защите прав потребителей.
Если стоимость иска менее одного миллиона рублей, то госпошлину оплачивать не придётся. Это право отражается в подп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ. Если сумма в исковом заявлении больше одного миллиона рублей, то нужно заплатить 0,5% от суммы, превышающей это значение, но не более 60 тысяч рублей, а также дополнительно 13 200 рублей. Например, общая сумма иска полтора миллиона рублей — в таком случае, размер госпошлины составит 15 700 рублей.
Сбор документов
Вместе с иском в суд подаются копии документов, которые подтверждают претензии к девелоперу. В стандартный пакет обычно входят:
— договор долевого участия (ДДУ);
— финансовые документы о покупке квартиры;
— отчёт независимого специалиста по строительно-технической экспертизе;
— претензия к девелоперу и подтверждение её получения;
— квитанция об оплате госпошлины, если требуется.
Обязательно отправляйте копию иска девелоперу с перечислением приложенных документов. Лучше послать пакет с курьером или почтой с уведомлением. Так можно будет доказать, что застройщик был предупреждён о поданном иске.
Судебные заседания
После подачи иска назначается судебное заседание. Помощник судьи высылает обеим сторонам извещение о дате и времени проведения процедуры. Истец должен взять с собой оригиналы документов. Во время суда необходимо опираться на статьи Гражданского кодекса и Закон о правах потребителей. Если не будет представителя от застройщика, рассмотрение дела перенесут. Как правило, проводится от двух до четырёх заседаний до оглашения решения.
Ожидание решения суда и получение компенсации
После того, как суд вынес положительное решение, можно требовать от девелопера компенсацию. Имейте в виду: документ вступает в силу через тридцать дней после его составления. За этот период стороны могут обжаловать решение. Обычно в апелляционную инстанцию обращаются ответчики для пересмотра дела. Если решение будет обжаловано, новое постановление вступает в силу в день его вынесения.
Чтобы взыскать деньги с девелопера, дольщик должен получить на руки исполнительный лист. По этому документу он вправе обратиться в банк, где у застройщика открыт расчётный счёт. Кроме исполнительного листа потребуется написать заявление, в котором необходимо указать банковские реквизиты застройщика. Их можно узнать в налоговой службе или базе судебных приставов.
Как правило, взыскание средств со строительной компании — процесс длительный. Редко выходит, чтобы дольщик сразу после обращения в банк получил деньги. Если у застройщика на счёте недостаточно средств, его будут проверять судебные приставы на наличие имущества — на него и наложат арест, пока строительная компания не рассчитается по своим долгам перед дольщиками.
Если просрочка по выплате компенсации длится больше трёх месяцев, а сумма превышает 300 тысяч рублей, то дольщик может направить в суд новый иск с просьбой признать застройщика банкротом. Судя по практике, подача такого заявления — эффективный способ заставить девелопера быстрее закрыть задолженность. Однако у подготовки иска о банкротстве есть свои особенности, поэтому лучше заранее проконсультироваться со специалистом.
Несколько важных нюансов
Рассмотрение дела о компенсации судом может затянуться на несколько месяцев, поэтому не надо спешить делать ремонт в квартире, пока идёт процесс. Если в квартире чистовая отделка, то можно переехать в неё — это не должно помешать судебной экспертизе.
А если строительные дефекты были обнаружены уже после приёмки-передачи объекта, то и в этом случае покупатель может потребовать от застройщика компенсацию.
Дело в том, что девелопер обязан дать гарантию на свои работы согласно Закону №214-ФЗ. Гарантийный срок обычно не превышает пяти лет, а на коммуникации и оборудование — три года. Если в ДДУ не указывается конкретный период на гарантию, он ограничен двумя годами. При направлении претензии к строительной компании и обращении в суд опирайтесь на ГК РФ и Закон о защите потребителей, ведь квартира — это тоже товар.
Получение компенсации с застройщика — процесс достаточно трудоёмкий и сложный. С другой стороны, это право покупателя — отстаивать свои интересы и вернуть деньги, которые были потрачены на покупку квартиры. Если сомневаетесь в своих силах, доверьте составление документов юристу. Так можно сберечь своё время, нервы и получить с девелопера компенсацию в полном объёме.
Что можно дополнительно взыскать с подрядчика
Когда организация не выполнила или выполнила работы плохо, то заказчик получает право не только восстановить свое право, но и требовать дополнительных выплат.
Заметьте! Так, например, заказчик вправе требовать:
- выплаты неустойки, размер которой равен 3% от общей стоимости выполнения работ и за каждый день просрочки удовлетворения требований по полученной претензии,
- выплаты морального вреда, размер которой определяется судом с учетом всех фактических обстоятельств дела,
- судебных расходов, которые понес заказчик в случае обращения в суд и направления претензии. В этом случае заказчику компенсируются расходы на юриста, расходы по составлению экспертных заключений или иные расходы,
- штраф, размер которого составляет 50% от той суммы, которая будет взыскана с ответчика судом.
Куда обращаться в случае некачественного ремонта в квартире
Получив отказ от подрядчика на устранение недочетов в ремонте, заказчик должен составить претензию. В ней нужно указать все недочеты и дефекты, выявленные в момент приёмки результатов работы. Они могут быть обнаружены на начальном, промежуточном или конечном этапе ремонта.
Важно: Составляется претензия в двух экземплярах. Один остаётся у клиента, второй бланк передаётся подрядчику для принятия решения. На нём он должен написать ответ и расписаться, поставив текущую дату. Чтобы зафиксировать, что подрядчик видел претензию на некачественный ремонт, ее стоит отправить заказным письмом.
Если заказчик получил письменный отказ, то нужно сохранить этот бланк и начать процесс сбора документов для обращения в суд.
Важно: Прежде, чем подавать иск, необходимо документально зафиксировать факт некачественно выполненных ремонтных работ. Для этого нужно обратиться за экспертизой, что сделает оценку качества ремонта жилых помещений.
Эксперт оценит весь ущерби и даст официальное письменное заключение. Его нужно будет приложить к исковому заявлению о некачественном ремонте квартиры. Именно на основании этого акта судья будет принимать решение об взыскании компенсации с компании-подрядчика для потерпевшей стороны. Все затраты на экспертизу, юридические консультации необходимо включить в общую сумму ущерба, указанную в иске. Экспертное мнение оценщика будет основополагающим при расчёте суммы ущерба.
Если заказчик сумеет доказать, что бригада, работавшая у него, нарушила условия договора и выполнила ремонт с затягиванием сроков и/или некачественно, то сможет взыскать с подрядчика весь ущерб, который был ему причинён.
Так сколько можно получить за некачественную отделку квартиры?
Всё зависит от площади жилья, но в среднем в однокомнатной квартире от 30 до 50 квадратных метров можно насчитать недостатков на 120 тысяч рублей. «Двушка» — это уже около 160 тысяч рублей, а трехкомнатная квартира — до 200 тысяч. Однако нужно отталкиваться от того, какой застройщик возводил дом.
«Конечно, есть застройщики, которые ответственно подходят к делу, имеют хороший контроль качества. Но и у таких компаний в квартирах может быть дефектов на 70-90 тысяч рублей, а это тоже существенные деньги», — говорит Вячеслав.
Важно и то, к какому классу относится жилье. В экономе, который строится массово и быстро, как правило, куда больше строительных дефектов. Покупатели жилья комфорт-класса не так часто сталкиваются с серьезными проблемами, однако даже самая дорогая квартира не бывает без недостатков.
Отчасти размер компенсации зависит и от того, какой стандарт применяется застройщиком. Многие компании идут на ухищрения и прописывают собственные стандарты качества отделки. И если по ГОСТу и СНиПам отклонение стены не может быть более 2-3 мм, то по стандартам компании — уже, например, не более 10 мм. Уложиться в такие параметры проще, но и это не всегда удается строителям.
Что делать, если сделали некачественный ремонт в квартире?
Оказание услуги по проведению ремонтных работ попадает под закон о защите потребителя. Соответственно потребитель данной услуги может претендовать на проведение качественных ремонтных работ, которые должны быть сделаны в срок. Несоблюдение одного из требований дает повод потребителю написать претензию или обратиться с заявлением за судебной защитой.
Чтобы воспользоваться своими правами потребитель должен иметь оформленные договорные отношения с приглашенными застройщиками.
Договор оформляется до начала работ и в нем должны быть прописаны:
- Стоимость ремонтных работ;
- Конечные даты выполнения взятых обязательств;
- Указаны все виды работ, которые должны быть сделаны;
- Предусматривается, как будет происходить расчет;
- Прописывается гарантия, которую предоставляют работники по окончании ремонта.
Как показывает практика предусмотреть все практически невозможно, и, безусловно, в процессе будут оговариваться еще дополнительные нюансы, которые необходимо добавлять в договор при помощи официальных изменений.
А вот как вернуть деньги за некачественный ремонт квартиры без договора, вопрос скорее риторический. Если у потребителя нет никакого документального подтверждения договоренности, то здесь выход только один – взывать к совести застройщика.
Хотя конечно можно собрать свидетельские показания, чеки на покупку материалов и с данной претензией обратиться в суд, но процесс это трудоемкий и не всегда выгоден для потребителя.
Особенности урегулирование споров по ремонту
Особенностью таких споров является то, что подрядчику КРАЙНЕ не выгодно доводить дело до суда, т.к. дело будет рассматриваться по закону о защите прав потребителей и со дня подачи досудебной претензии ему может начисляться пени до 3-х% за каждый день просрочки, а также штраф до 50% от размеров требования.
Лучше всего выставлять претензию до подписания акта приема работ, тогда исполнителю придется доказывать невиновность. В случае, когда акт уже подписали, а проблемы и недостатки обнаружились спустя время, нужно обратиться закону о защите прав потребителей, регулирующему такие отношения.
Чтобы решение суда было в пользу заказчика, нужно предоставить максимальное количество документов и доказательств, претензия и исковое заявление должны быть сформулированы грамотно и по закону. Заключение эксперта соответствовать 73 ФЗ. Что бы получить профессионализм с гарантией звоните или и мы вас проконсультируем бесплатно.
Какая ответственность за некачественный ремонт в квартире?
Есть ли ответственность по закону за некачественно выполненный ремонт в квартире? Конечно! Она определяется Законом. Согласно с законодательным актом о защите прав потребителей, (ст. 29), нерадивого подрядчика можно привлечь к ответственности и выбрать меру возмещения убытков или несения ответственности потерпевшему.
Это может быть:
- устранение дефектов (бесплатно);
- уменьшение цены на ремонт (можно вычесть все, где выполнено не качественно);
- возмещение расходов на самостоятельное (или на оплату для другого подрядчика) исправление погрешностей и недостатков.
При этом, пострадавший сам определяет сроки устранения недостатков. Но они должны быть целесообразными и разумными.
Иные же требования (возмещение убытков, моральная компенсация) удовлетворяются в 10-дневный срок.
На что стоит обратить внимание в договоре?
Договор на оказание ремонтных услуг или подряда должен быть заключен в простой письменной форме. Обязательными условиями называются такие, без отсутствия договоренностей по которым невозможно считать правоотношение состоявшимся. В частности, в таких договорах должны содержаться четко отражёнными следующие условия:
- Предмет договора (то есть какие конкретные ремонтные работы должны быть произведены).
- Срок выполнения ремонта.
- Гарантийные обязательства бригады или юридического лица, выполняющего услугу.
- Стоимость работ с подробным расчетом себестоимости услуги и тарификации рабочих.
- Порядок проведения расчетов между сторонами.
- Порядок рассмотрения споров.
- Есть ли условие о договорной подсудности.
- Проверить контактные данные исполнителя (ИНН, адрес, фамилия, имя и отчество руководителя исполнителя)
Что можно требовать при некачественном ремонте?
В соответствии со статьей 29 Закона о Защите прав потребителя, в случае нарушения условий по качеству оказанной услуги последний имеет право требовать:
- Безвозмездного устранения выявленных в ходе осмотра или экспертизы дефектов.
- Соответственно материальному убытку требовать снижения стоимости произведенных работ.
- Требовать компенсации затрат на привлечение сторонней организации для устранения выявленных недостатков.
Отличие капитального ремонта от текущего
Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).
Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.
Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.