Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не потерять жилье по ипотеке в гражданском браке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Если сначала купили жилье, а потом поженились
Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.
Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.
Совместная ипотека вне брака в долевую собственность – самый справедливый вариант
Если за жилье собираются платить оба, самый простой способ обезопасить себя – изначально поделить квартиру на части. Это могут быть равные доли или неравные. Не обязательно – 50/50. Можно предусмотреть соотношение 30/70 или 20/80. Таким образом, собственность распределяется пропорционально вкладу каждого из супругов.
Оплачивать кредит супруги также будут пропорционально. Либо поровну либо в соответствии с выделенными долями. Обратите внимание, что оформить квартиру на двоих в гражданском браке удобно при получении налогового вычета и при использовании средств материнского капитала. Допустим, у женщины есть средства, полученные на детей в предыдущем браке. Она сможет использовать их на оплату своей доли.
Важно! Если муж и жена расходятся, каждый из них остается собственником своей части жилья. Владелец может продать или завещать свою долю другому лицу, но право преимущественной покупки будет у бывшего супруга.
Особенности и нюансы, на что следует обратить внимание?
Для людей, которые живут без официального брака, но при этом хотят оформить ипотечный кредит, есть некоторые нюансы. Ведь все ровно такая степень родства не всегда является надежной.
Для того, чтобы в результате расставания не оставалось вопросов кому принадлежит имущество, следует заранее решить этот вопрос между собой.
Если мужчина и женщина официально трудоустроены и имеют стабильный доход, то в таком случае лучшим вариантом и гарантией для обоих станет совместная собственность или общая долевая.
Особенности ипотеки:
- В договоре должен быть прописан пункт, в котором указано, как именно поделена квартира, пополам или у кого-то большая часть. А также распределение кредитных платежей. Таким образом, имея чеки и квитанции каждый из собственников может доказать свое право на владение этим имуществом.
- В случае ссоры или расторжения отношений, оба заемщика обязаны погашать кредит. Если одна из сторон перекладывает свою обязанность на другую, то такое поведение может оспариваться в судебном порядке.
- Совместное владение жильем представляет собой совместную ответственность, таким образом, обе стороны отвечают за свое имущество.
Гражданский брак – это понятие, которое для юриста обозначает светский брак, заключённый без участия церкви. На языке права – людей, которые состоят в фактическом браке без регистрации в органах ЗАГС, в лучшем случае назовут сожителями.
Получается, что при «расторжении» такого брака имущество они будут делить не пополам, а как придётся. А как же быть, если они успели оформить на одного из них ипотеку? Квартира достанется ему?
«Юридически ипотека для «гражданских супругов» не отличается от ипотеки для любых других лиц, не являющихся супругами. Объект приобретается как в общую долевую собственность, так и на имя одного из созаемщиков. Но у отдельно взятых кредиторов могут быть специальные предложения», – говорит руководитель управления маркетинговых коммуникаций Инвестторгбанка Наталья Проскурина.
Банки очень чутко реагируют на потребности рынка. Если раньше понятие «гражданский брак» для кредитных консультантов ничего не значило, то сейчас в анкетах-заявлениях на получение кредита в графе «семейное положение» одним из вариантов указан «гражданский брак».
Вероятнее всего, тем, кто поставит там галочку, предложат стать заёмщиками вместе. Закон позволяет взять созаёмщика, тогда есть возможность увеличить сумму первого взноса, а общий срок и величина ежемесячного платежа будут рассчитываться исходя из суммы общего дохода.
Как происходит раздел ипотечного имущества?
Проблемы с разделом ипотечной квартиры в гражданском браке возникают тогда, когда пара решила расстаться до окончания возложенных на нее кредитных обязательств. В этом случае существует несколько вариантов развития событий.
Если жилищная ссуда оформлена на двоих:
- Недвижимость делится согласно долям, прописанным в договоре;
- Бывшие супруги продолжают вносить взносы, а после закрытия ипотеки поступают с квартирой на свое усмотрение (продают, сдают в аренду, дарят и т. д.);
- Жилищная ссуда переоформляется на одного собственника – он и будет погашать всю оставшуюся сумму. Подобные изменение возможны только с разрешения всех участников соглашения. Дают ли банки безоговорочное согласие на проведение данной операции? К сожалению, финансовая организация вправе отказать клиенту, если он имеет недостаточно высокий уровень доходов или не соответствует другим важным требованиям;
- Реализация обремененного жилья третьим лицам – позволяет погасить ипотеку «одним махом».
Как оформляют ипотеку в гражданском браке
Еще 5 лет назад большинство банков отказывали в выдаче ипотечного кредитования незарегистрированным парам. На сегодняшний день банковские организации упростили свои требования. В результате этого многие пары, находящиеся в гражданском браке, имеют полное право оформить ипотеку.
В таком случае сделка оформляется на одного из представителей пары, а другой будет выступать в качестве созаемщика. В договоре прописывается долевая собственность каждого из участников ипотечной сделки. Преимущества кредитования в данном случае заключается в том, банковская организация учитывает финансовые доходы каждого из супругов. В результате сожители могут претендовать на более дорогостоящий кредит.
Если гражданская семья предпочла разойтись, после окончания союза сожители вынуждены продолжать оплату ипотеки, чтобы банк не изъял недвижимое имущество из их формальной собственности. После окончания союза собственник и его финансовый поручитель должны регулярно вносить ежемесячный платёж. Если один из участников предпочитает выйти из сделки, то банк продаёт недвижимое имущество на торгах и выплачивает внесенные суммы тому, кто вносил большую часть денег на банковский счёт.
Однако на практике часто встречаются случаи, когда потенциальный собственник жилья не имеет возможности выплачивать кредитную задолженность. Финансовый поручитель в данном случае обязан продолжить оплату ежемесячных взносов, чтобы банк не изъял ипотечное жилье.
Если поручитель вносил длительное время деньги, а потом у него случились трудности в платежеспособности, то банковская организация также продает недвижимость и выплачивает участнику сделки всю сумму внесенных платежей.
Особенности получения ипотеки в гражданском браке
Отсутствие в паспорте печати о браке в настоящее время не является для банков ключевым фактором. Кредитору больше всего важно платежеспособен клиент или нет. Поэтому проживающие вместе люди могут получить жилищный займ, но не могут получить льготные условия и дотации государства.
Одной из таких форм поддержки является программа «Молодая семья». Одним из главных условий для участия в ней является нахождение пары в зарегистрированном браке.
Еще одним недостатком покупки квартиры на заемные средства в гражданском браке – при расставании недвижимость достанется тому, на кого она зарегистрирована. Это значит, что купленная квартира останется у того супруга, с кем банк заключил договор на ипотеку.
Чтобы застраховать себя от потери вложений необходимо сохранять все документы об оплате. К примеру если жилье оформлено на имя женщины, то при наличии квитанций о внесении платежей по ипотеке мужчина по решению суда может получить долю в квартире.
На каких условиях выдается ипотечное кредитование?
При оформлении ипотеки в рассматриваемом нами союзе следует не забывать о таком факте: Семейный кодекс никак не рассматривает совместное имущество гражданских супругов.
Термин «совместная собственность» применим исключительно к официальным мужьям и женам. Так что данное законодательное положение раздел совместной собственности сожителей регулировать не может никак.
С одним единственным отличием: все затраты сожителей должны иметь документальное подтверждение.
Очень жаль, но в период совместного проживания партнеры крайне редко в письменной форме отражают финансы, вносимые в погашение тех или иных обязанностей. То есть, не фиксируют оплату квартплаты, ипотечных платежей, покупку дорогой мебели и техники и так далее.
В конечном счете, если такие отношения завершаются, а найти компромиссное решение о разделе совместной собственности не выходит, требуется подавать исковое заявление в судебный орган – чтобы признали право на собственность в долях.
Когда суд будет изучать такое дело, экс-партнер должен представить доказательство, что во время совместной жизни с другим человеком он договорился с ним купить жилье в общих долях.
Документация – подтверждение точной суммы инвестирования личных финансов в приобретение квартиры, может считаться доказательством для судебного органа.
Если таких документов нет, жилье перейдет тому партнеру, на которого его оформляли изначально.
Совместная ипотека вне брака в долевую собственность – самый справедливый вариант
Если за жилье собираются платить оба, самый простой способ обезопасить себя – изначально поделить квартиру на части. Это могут быть равные доли или неравные. Не обязательно – 50/50. Можно предусмотреть соотношение 30/70 или 20/80. Таким образом, собственность распределяется пропорционально вкладу каждого из супругов.
Оплачивать кредит супруги также будут пропорционально. Либо поровну либо в соответствии с выделенными долями. Обратите внимание, что оформить квартиру на двоих в гражданском браке удобно при получении налогового вычета и при использовании средств материнского капитала. Допустим, у женщины есть средства, полученные на детей в предыдущем браке. Она сможет использовать их на оплату своей доли.
Важно! Если муж и жена расходятся, каждый из них остается собственником своей части жилья. Владелец может продать или завещать свою долю другому лицу, но право преимущественной покупки будет у бывшего супруга.
Сколько раз можно брать ипотеку: требования и ограничения
Сколько раз брать ипотеку, если доход позволяет своевременно расплачиваться, решает заемщик. Но речь идет только о законном доходе. Некоторые схемы, на которые возлагается надежда, банками пресекаются.
Так, банк имеет право запретить сдачу в аренду квартиры, находящейся под обременением: договор предусматривает ответственность владельца за ее состояние. Попытка провести такую схему в обход банка рискованна: при обнаружении несанкционированных операций банк может потребовать досрочного расчета по кредиту. Нелегальную аренду нельзя внести в список доходов: основанием для одобрения займа такая прибыль быть не может.
- доходы и возраст позволяют задуматься о еще одной покупке;
- появление созаемщика (брак) расширило возможности;
- предыдущее приобретение используется в коммерческих целях и приносит прибыль;
- вторая квартира будет использоваться для аренды и получения дохода.
Совместная ипотека вне брака в долевую собственность – самый справедливый вариант
Если за жилье собираются платить оба, самый простой способ обезопасить себя – изначально поделить квартиру на части. Это могут быть равные доли или неравные. Не обязательно – 50/50. Можно предусмотреть соотношение 30/70 или 20/80. Таким образом, собственность распределяется пропорционально вкладу каждого из супругов.
Оплачивать кредит супруги также будут пропорционально. Либо поровну либо в соответствии с выделенными долями. Обратите внимание, что оформить квартиру на двоих в гражданском браке удобно при получении налогового вычета и при использовании средств материнского капитала. Допустим, у женщины есть средства, полученные на детей в предыдущем браке. Она сможет использовать их на оплату своей доли.
Важно! Если муж и жена расходятся, каждый из них остается собственником своей части жилья. Владелец может продать или завещать свою долю другому лицу, но право преимущественной покупки будет у бывшего супруга.
Каким образом можно оформить ипотеку, состоя при этом в гражданских отношениях?
Всего существует два варианта: на одного из сожителей и на обоих. В первом случае ипотека оформляется на партнера, который больше зарабатывает. Как правило, супруг выступает в роли поручителя. Если пара решит прекратить отношения, то гражданин, не являющийся по кредитному договору заемщиком, вряд ли сможет доказать свое отношение к квартире. Вместе с тем данная ситуация позволяет прибегнуть к простому совету. Если оформление произошло по обозначенному сценарию, то партнеры вправе договориться о равных выплатах в счет долга по ссуде. Таким образом, каждый из них будет платить по отдельной квитанции и хранить документы на случай разрыва отношений.
Ипотечный договор, составленный в отношении двух заемщиков, позволит установить в отношении каждого из партнеров обязанность сохранять собственность. При этом супруги будут наделены правами в отношении жилья. Если когда-либо отношения прекратятся, то пара сможет расстаться, разделив блага поровну.
Кто может стать созаемщиком по ипотеке до брака
Титульный заемщик может привлечь к сделке гражданского супруга, своих родителей, детей, братьев и сестер. Среди братьев и сестер можно привлекать не только кровных, но и неполнородных близких родственников. То есть по условиям банка, можно оформить ипотеку на двух родственников. А некоторые банки допускают и привлечение знакомых и друзей в качестве созаемщиков.
Требования к кандидату, который выступит созаемщиком, аналогичны требованиям к титульному заемщику:
- человек должен иметь стабильный доход;
- опыт работы не менее полугода на последнем месте;
- общий стаж работы от года;
- российское гражданство (не во всех банках);
- наличие положительной кредитной истории.
Требование к стажу работы индивидуально в зависимости от политики банка. Так, Сбербанк выставляет это обязательным критерием при подаче заявки, а ВТБ принимает не только иностранных граждан, но и не указывает требование об опыте работы. В Сбербанке требование о работе не распространяется только на категорию зарплатных клиентов.
Чем грозит покупка без подготовки?
Несмотря на то, что юридически гражданский брак не признается официальным, он зачастую не отличается от узаконенных отношений. Сожители также, как и супруги, ведут совместное хозяйство, имеют общий бюджет и траты. Однако в данной ситуации крайне важно, что расходы должны подтверждаться соответствующими документами.
Покупая жилье вне брака на имя одного из сожителей, второй рискует остаться без имущества, даже если он принимал участие в оплате. Здесь не могут применяться нормы Семейного кодекса, подразумевающие защиту прав обоих лиц на совместную собственность. По этой причине гражданским супругам необходимо особенно тщательно подходить к покупке имущества.
При расставании официальный собственник недвижимости может отказать в добровольном разделе. В таком случае другому будет крайне сложно доказать свое участие в сделке. Более того, потребуется обратиться с исковым заявлением в суд для признания своих прав на долю.
В качестве доказательств того, что жилье должно быть разделено в равных долях, могут использоваться официальные расписки, подтверждающие, что официальный собственник получал денежные средства. Помимо этого, можно написать соглашение о совместной покупке и подкрепить его документами, подтверждающими перевод средств от одного лица другому. Также доказательствами могут быть показания свидетелей, которые подтвердят, что гражданские супруги длительно проживали вместе, делили быт и оплачивали счета.