Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры при ипотеке: для чего нужна и как ее сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.
Сколько времени занимает оценка ипотеки?
Существуют различные степени и типы ипотечных оценок.
Некоторые занимают больше времени, чем другие, с точки зрения исполнения и организации. Обычная оценка обычно занимает менее 30 минут и может быть выполнена быстро. С другой стороны, подготовка подробного отчета о покупателях жилья или обследования здания может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Эти сроки дают утвержденному кредитором инспектору достаточно времени, чтобы обойти недвижимость, провести проверки и предоставить предварительные данные, чтобы кредитор мог принять обоснованное решение о возможности ипотеки.
Оценка ипотечного кредита может указывать на необходимость дополнительных обследований, таких как обследование влажности, структурных или дренажных исследований, которые являются отличными показателями состояния имущества.
Как происходит оценка жилья для ипотеки
После подписания договора на оказание услуг оценщик приезжает на осмотр объекта. Он сам делает необходимые фотографии квартиры, собирает информацию и далее выполняет отчет на основе полученных данных. Экспертиза проводится разными методами:
- сравнительный — наиболее распространенный. Суть состоит в мониторинге цен, определении всех характеристик квартиры и окончательном расчете стоимости по полученным данным. Строго говоря, когда мы листаем ЦИАН или Авито и примерно прикидываем, сколько может стоить квартира бабушки, мы применяем сравнительный метод оценки. Этот способ работает для неуникальных объектов, которым можно подобрать аналогичную пару на рынке недвижимости;
- затратный — подсчет общих затрат на строительство, обслуживание, и поддержание функциональности недвижимого объекта. Этот метод применяют для расчета стоимости новостроек.
По стандарту в отчете присутствует следующая информация об объекте:
- экономический срез рынка недвижимости в выбранном районе;
- аналитика изменений цены на м² за несколько лет в районе и городе;
- аналитика спроса и предложения на недвижимость в регионе;
- перечень соседних объектов инфраструктуры;
- основные сведения об объекте;
- процент износа здания и другие нюансы расположения жилья;
- сравнительная экспертиза по аналогии с предложением рынка.
Оценщик указывает в отчете две суммы — рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Рыночная стоимость — это цена, за которую на рынке продаются аналогичные квартиры. Ликвидационная стоимость имеет большее значение для банкиров, потому что она показывает, за какую сумму объект можно продать в сжатые сроки.
Для расчета ликвидационной стоимости применяется корректировочный коэффициент. В зависимости от характеристик жилья, он варьируется от 20 до 50% от рыночной стоимости. Размер кредита, который в итоге одобрят заемщику, не может превысить ликвидационную стоимость. Соответственно, если квартиру продают за 5 миллионов, а ликвидационная стоимость по оценке 3 миллиона, больше положенной суммы банк заемщику не выдаст.
Оценка недвижимости для ипотеки и сколько она стоит
Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.
Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды. Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?
По результатам выхода на объект оценщик составляет письменный отчет, в котором подробно описывается объект оценки, и прикладываются фотографии. Кроме того, эксперт излагает весь процесс оценки, какие подходы для определения стоимости недвижимости им применялись, анализирует схожие объекты недвижимости.
Отчет обязательно должен содержать итоговый вывод о рыночной стоимости квартиры. Поскольку имущество оценивается с целью залога, указывается уровень ликвидности объекта и его ликвидационная стоимость (на случай быстрой реализации с публичных торгов).
Возможно будет интересно!
Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году?
Что хочет узнать банк?
Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности. Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.
Что влияет на оценку квартиры?
Стоимость квартиры складывается из большого количества факторов. Наибольшее значение имеют базовые характеристики жилья, среди которых площадь, количество комнат, этаж, планировка, отделка, год постройки дома, материалы здания, дефекты или их отсутствие).
Не меньшую роль играет расположение объекта недвижимости. В некоторых случаях стоимость аналогичных квартир может отличаться на десятки процентов только из-за того, что одна из них находится в более удачном месте. Увеличивает стоимость жилья расположение в историческом центре города или рядом с благоустроенными парками, общественными пространствами или в районах с более развитой социальной инфраструктурой.
При оценке также могут учитываться и другие уникальные характеристики жилья, например, панорамные виды из окон или историческая ценность здания. Также оценщики всегда анализируют общую ситуацию на рынке недвижимости и корректируют финальные цифры в зависимости от средней стоимости схожего жилья.
Подходы при оценивании
В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. , существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:
- Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
- Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
- Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.
У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.
Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.
Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и кто должен ее оплачивать?
Зачем нужна оценка недвижимости для ипотеки и как она проходит Снижают оценочную стоимость квартиры следующие параметры: Оценщик составляет отчет на основании вышеперечисленных данных. В готовом отчете отражены следующие данные:
- Затратный – определяются затраты на строительство такого же жилья, применяется при оценке квартир на первичном рынке.
- Сравнительный (рыночный) – сравнивается стоимость завершенных сделок купли-продажи с аналогичными квартирами, применяется на вторичном рынке.
- Доходный – рассматривается возможность окупаемости объекта с точки зрения возможного дохода с него (например, сдача в аренду).
Поручить оценку можно любому физическому лицу, относящемуся к одной из саморегулируемых организаций оценщиков.
Этапы составления оценочного альбома
Процедуру оценивания недвижимого имущества для получения ипотеки разделяют на три этапа. Сначала клиент и оценщик оговаривают стоимость и время выполнения процедуры и составляют заявку.
Для анализа состояния квартиры под ипотеку потребуются такие документы:
- Выписка из Росреестра недвижимости (ЕГРН). Документ должен содержать актуальные данные.
- Пояснение к архитектурному проекту здания, поэтажный план или техпаспорт БТИ.
- Копию разворота паспорта заемщика.
На втором этапе оценщик приезжает на место для визуального осмотра. Эксперт фотографирует квартиру, сопоставляет предоставленную информацию с реальными техническими характеристиками, подтверждает отсутствие незаконной перепланировки.
На третьем этапе специалист компании-оценщика непосредственно составляет оценочный альбом для ипотеки.
Оценка недвижимости для кредитования предполагает использование трех подходов одновременно: затратного, доходного и сравнительного. Комплексность процедуры позволяет учитывать такие важные детали:
- Местоположение объекта недвижимости – округ, микрорайон, ближние постройки, удаленность от промышленной зоны и инфраструктуру.
- Общее состояние здания, в котором расположена квартира, подлежащая оценке. Специалист принимает во внимание этажность, тип, год возведения постройки.
- Состояние квартиры – жилую и общую площадь, этажность, а также наличие балконов или лоджий и планировку.
Вся эта информация позволяет определить стоимость ликвидации залогового имущества.
Оценочный альбом соотносится с:
- нормами АРБ;
- установленными требованиями АИЖК;
- персональными стандартами самой финансовой структуры.
Кому и зачем нужен отчёт об оценке при оформлении ипотеки?
Необходимость отчёта об оценке при получении ипотеки прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В первую очередь, независимая оценка нужна для банка. По её результатам займодатель определяет:
- Какова реальная стоимость объекта недвижимости. Квартира или дом в этой ситуации являются залоговым имуществом, поэтому важно определить его рыночную стоимость.
Важно! Рыночная стоимость является самым объективным показателем ценности объекта. - Насколько ликвидна квартира, дом. Банку важно быстро реализовать объект, если заёмщик перестанет выполнять обязательства по кредитному договору.
- Не было ли изменений технических характеристик. Так, в ходе независимой оценки определяется, не проводились ли несогласованные перепланировки. Оценка показывает, что есть несоответствия с техническим паспортом. Банк в этой ситуации вправе отказать в выдаче заёмных средств, так как в будущем он может столкнуться со сложностями при реализации «проблемной» квартиры или дома.
Отчет об оценке квартиры для получения ипотеки: что это такое, а также сколько действует документ?
Зачастую оценка проводится непосредственно перед оформлением договора, поэтому срок ее неважен. Оценку проводит заемщик за собственные средства. Для обеспечения безопасности сделки и для гарантии того, что банк примет справку, рекомендуется проводить оценку в компаниях, которые сотрудничают с банком.
Выдается она на специальном бланке. Услуга платная (около 600 рублей). Если в БТИ есть информация об оценке недвижимости, то срок выдачи справки – до 10 рабочих дней. Если необходимо посетить квартиру и провести саму процедуру оценки – временной отрезок может быть большим. Все зависит от загруженности специалистов.
- демонтаж всех перегородок внутри квартиры;
- снос или частичный демонтаж несущих стен;
- монтаж системы «теплый пол» с питанием от общедомового централизованного отопления;
- размещение кухни, ванны или туалета над жилыми комнатами соседей;
- демонтаж стены между комнатой и балконом с установкой радиатора отопления с питанием от централизованной системы;
- демонтаж систем вентиляции или закрытие противопожарных люков в случае их наличия.
Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик.
Оценка новой квартиры проводится после оформления прав собственности на объект, для оформления закладной.
Необходимость предоставление на этом этапе отчета оценщика банк, как правило, прописывает как одну из обязанностей заемщика в кредитном договоре.
- Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
- Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
- Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).
По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.
- Для квартиры на вторичном рынке это копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект и кадастрового или технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом.
- Если же жилье еще строится, то вместо свидетельства о праве собственности предоставляется договор долевого участия. Также клиент должен передать оценщику копию своего паспорта.
- Любой правоустанавливающий документ: свидетельство о регистрации, договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.
- Кадастровый паспорт из территориального БТИ.
- В случае покупки квартиры в строящемся доме, необходимо предоставить любой договор с застройщиком.
Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.
Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды.
Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья.
Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?
- Заявитель обращается в банк, и после одобрения ипотечного кредита, осуществляет поиск объекта недвижимости – самостоятельно или через посредников.
- Информация о квартире передается на рассмотрение кредитному менеджеру.
- Далее осуществляется оценка при помощи выбранной организации.
- Изучают техническую и правоустанавливающую документацию на квартиру.
- Производят анализ рыночной стоимости аналогичного по параметрам жилья.
- Исследуют техническое состояние объекта недвижимости; осуществляют ее фото и видеосъемку. Информация обо всех работах может фиксироваться в промежуточном протоколе.
- Работают над составлением отчета, с простановкой подписей ответственных за работу лиц, и печати организации.
Очень важно учитывать временной фактор – сколько времени действует оценка квартиры для ипотеки в Сбербанке. Согласно законодательным нормам отчет оценщика имеет юридическую силу 6 месяцев с момента его подписания. По истечении указанного срока требуется проводить новую экспертизу.
При оформлении жилищного кредита заемщики сталкиваются с одним обязательным требованием банка. Это оценка жилья при ипотеке.
Сбербанк, как и все остальные кредитные организации, требует от претендента провести подобную процедуру.
Оценка недвижимости срок действия
Согласно положениям 135-ФЗ, итоговый размер рыночной или иной цены, указанный в отчете независимых оценщиков, признается достоверным и рекомендуемым к использованию при купле-продаже, если стороны действовали в строгом соответствии с российским законодательством. Оспаривание обозначенной стоимости возможно в судебном порядке.
Отчет, составляемый независимыми оценщиками, содержит обязательный реквизит – дату, по состоянию на которую актуальны представленные сведения. «Срок годности» этого документа как такового не ограничивается нормативными актами. Могут устареть лишь отдельные данные, прописанные в нем.
Согласно положениям п.1 ФСО1, рыночная цена, прописанная в отчете, актуальна на протяжении полугода с момента составления документа или опубликования оферты о продаже объекта основных средств или бизнеса. В законодательстве отмечается, что исключением из этого правила признается кадастровая стоимость: она не имеет срока давности.
Сложившаяся правовая практика показывает, что суды не всегда трактуют истечение полугодового периода как показатель неактуальности и недостоверности данных. Чтобы доказать свою правоту в случае спора сторон, владельцу основного средства нужно инициировать судебный порядок рассмотрения дела.
Оценка недвижимости для ипотеки
В законодательстве установлен общий период действия справки равный 6 месяцам. По истечении этого срока цена на квартиру не является рекомендуемой, поэтому банк, скорее всего, не примет такую справку.
Зачастую оценка проводится непосредственно перед оформлением договора, поэтому срок ее неважен. Оценку проводит заемщик за собственные средства. Для обеспечения безопасности сделки и для гарантии того, что банк примет справку, рекомендуется проводить оценку в компаниях, которые сотрудничают с банком.
Оценка недвижимости необходима для определения суммы, которую банк готов будет выдать заемщику в качестве ипотечного кредита. Для банка отчет об оценке квартиры для ипотеки необходим, чтобы определить размер суммы, которую он сможет взыскать в случае появления задолженности и необходимости продажи заложенного имущества.
Так как цена на вторичное жилье может колебаться очень сильно (на конечную стоимость влияет множество факторов: начиная от необходимости делать капительный ремонт и заканчивая месторасположением квартиры), то вывод оценщика позволит определить, какая сумма необходима для приобретения данной недвижимости и каким должен быть размер кредита.