Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отменили нотариальное обязательство о выделении долей по материнскому капиталу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот момент не урегулирован законодательством. Указывается, что размер долей устанавливается по соглашению членов семьи. Поскольку законными представителями несовершеннолетних являются родители, именно они и решают это вопрос. На практике им выделяют от 1/100 жилого помещения до части, приходящейся на каждого взрослого и ребенка поровну.
Когда нужно выделить доли детям
Расходование материнского капитала на улучшение жилищных условий семьи — самое популярное направление использования МСК. После исполнения ребенку 3-х лет родители могут расширить жилплощадь через сделку купли-продажи нового жилья с привлечением МСК. Договор заключается с рассрочкой, поскольку:
- сначала нужно оформить право собственности на недвижимость в ЕГРН;
- подать в ПФР заявление на распоряжение МСК (теперь без обязательства);
- при положительном решении средства будут перечислены продавцу жилья;
- через 6 месяцев выделить детям доли в приобретенном жилье.
Как правило, в этом случае, родители сразу при покупке оформляют квартиру в долевую собственность с выделением долей всем членам семьи. При этом нормы закона соблюдены. Такую сделку придется удостоверять у нотариуса: привлечение материнского капитала с выделением долей недвижимости несовершеннолетним детям по закону оформляется нотариально.
Допускается еще несколько направлений расходования материнского капитала на жилье, в том числе с использованием заемных средств, и независимо от возраста ребенка. В большинстве случаев при этом не получается оформить жилье сразу в долевую собственность членов семьи. Сделать это нужно не позднее чем через полгода после наступления следующих событий:
-
после снятия обременения с квартиры — при покупке с помощью ипотечного кредита или целевого займа;
-
после получения акта ввода в эксплуатацию — при использовании МСК на строительство дома;
-
после полной оплаты пая и оформления квартиры в собственность — при участии в кооперативе;
-
после получения акта приемки построенного объекта — при участии в долевом строительстве.
Права супругов при покупке недвижимости
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:
- паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
- свидетельства о рождении детей;
- правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
- свидетельство о браке или разводе;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации;
- если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.
Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
- лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Размер долей по соглашению
Закон не устанавливает конкретных требований к размеру долей, которые могут быть выделены детям. Как правило, в стоимость приобретенного жилья входит не только МСК, но собственные средства семьи. На практике распределение долей происходит самым разным образом: от равных частей на каждого члена семьи до выделения детям 1/100 части жилого помещения.
В законе сказано, что выделение долей в жилом помещении производится по соглашению. Поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются родители, очевидно, что они сами решают этот вопрос. Проблемы возникают при продаже такого жилья или разводе с разделом имущества, особенно когда дети остаются проживать с одним из супругов.
Исходя из сложившейся правоприменительной практики, самым правильным представляется следующее решение. Родители выделяют детям доли, пропорциональные сумме полученного материнского капитала с учетом всех членов семьи. Если они будут несоразмерно маленькими, суд по просьбе истца может пересмотреть их размеры.
Пример. Квартира куплена за 3 млн рублей, в том числе сумма МСК составляет в ней около 15 % (466 617 руб.). В семье 2 детей, мать и отец. Исходя из ее размера, каждому ребенку должна быть выделена 1/25 доли в праве на жилое помещение.
Отвечает основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень):
Действительно, ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его. Для выдела доли ребенку нужно:
- составить соглашение о выделении долей;
- правильно рассчитать размер долей, исходя из стоимости покупки жилья;
- подать заявление о регистрации в Росреестр через МФЦ;
- оплатить госпошлину в Росреестр.
Как определить размер детских долей?
Закон не устанавливает четких правил, как определить размер выделяемой доли каждого ребенка. Родители могут полностью распределить квартиру на детские доли, отказавшись от собственных. Обязательство по наделению долями действует в отношении текущих членов семьи, и главное, по несовершеннолетним гражданам.
Какой бы ни был размер доли после выделения, делить имущество между детьми необходимо в равных долях, не допуская приоритета в пользу кого-либо одного. Это может быть доля в размере 1/100 или 1/50, главное, чтобы распределение не было расценено как ущемление прав.
Остальную жилплощадь родители сохраняют в совместной долевой собственности, либо оформляют отдельные доли через раздел имущества.
При определении минимально допустимого размера доли ребенка исходят из принципов целесообразности:
- Согласно федеральным стандартам, норма жилплощади должна быть не менее 6 квадратных метров;
- Доля распределяемой на членов семьи жилплощади должна оцениваться по сумме использованного маткапитала или более;
- Передача детям жилья согласно региональным нормативам.
Если в ближайшем будущем родители собираются продать жилье для покупки более просторной квартиры, не следует выделять детям части больше тех, которые им могут быть выделены в новой квартире. Во избежание проблем с согласованием новой сделки с органами опеки, следует заранее учитывать интересы несовершеннолетних собственников.
Юридические сложности с выделением долей
Вопросы, которые касаются реализации прав несовершеннолетних и защиты их интересов, предполагают особое отношение со стороны органов опеки и других надзорных органов. Процедура выделения долей после погашения ипотеки маткапиталом постоянно меняется, возникают новые требования со стороны законодательства.
Во избежание оспаривания сделки для благополучного наделения детей имуществом в соответствии с буквой закона к составлению соглашения рекомендуется привлекать опытного юриста.
Не менее полезна юридическая поддержка, когда нужно проверить квартиру, планируемую к покупке, если есть риск, что жилье покупалось за счет средств материнского капитала. Покупатель может самостоятельно проверить недвижимость, запросив справку об использовании маткапитала в ПФР, либо доверить проведение юридической экспертизы профессиональным юристам.
Когда требуется составление письменного обязательства
Оформление нотариально заверенного обязательства необходимо только в некоторых случаях:
- семья решила потратить средств материнского капитала на улучшение жилищных условий;
- приобретаемое жилье не может быть оформлено в собственность на момент приобретения (например, деньги, полученные от ПФ РФ, будут направлены на строительство нового дом);
- квартира принадлежит только одному из родителей (в этом случае обязательство составляется и на детей, и на второго супруга);
- семья уже улучшила жилищные условия за счет привлечения заемных средств (ипотеки, рассрочки и т.д.) и деньги семейного капитала пойдут на оплату кредитной задолженности.
Какие нужны документы?
Для заключения обязательства о выделении долей супругу и детям в жилье, приобретенном или построенном с использованием средств материнского (семейного) капитала (МСК), в нотариальную контору необходимо предоставить следующие документы:
- Паспорта обоих супругов.
- Свидетельства о рождении или усыновлении всех детей.
- Свидетельство о браке.
- Сертификат на маткапитал.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, ДДУ, выписка из реестра жилищного кооперативе о членстве в нем и т.д.).
- Свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье и на землю (если такое необходимо для распоряжения средствами капитала) — выписка из ЕГРН или справка о сумме невыплаченного остатка по договору.
- Кредитный договор и ипотечный договор (при наличии таких).
Вместо оригиналов перечисленных документов разрешается предоставить копии, за исключением паспорта.
Можно ли выделить доли без нотариуса?
Раньше владелец сертификата должен был предоставлять в ПФР нотариальное обязательство, согласно которому он обязывался выделять доли всем членам семьи. ФЗ от 01.03.2020 №35-ФЗ «О внесении изменений…» это правило отменено.
Сейчас можно обойтись без нотариуса. Согласно п. 4 ст. 10 ФЗ №256-ФЗ, владелец сертификата и без обязательства должен выделять всем доли, это закреплено на законодательном уровне.
Обратите внимание! Если по соглашению выделяются доли детям и супругу, оно удостоверяется нотариально. Но можно обойтись и без этого, если указать, что долю получает ребенок, а оставшаяся часть остается в совместной собственности супругов.
Отказ от покупки доли в квартире
Как продать квартиру, если 2 собственника?
Каков размер госпошлины
Проводя выделение долей в квартире находящийся в совместной собственности без нотариуса, вы значительно сокращаете расходы на данную процедуру. Однако совсем без затрат не обойтись. Перед обращением в регистрирующие органы нужно оплатить госпошлину. Размер этого сбора составляет 2 000 рублей ().
Рекомендуемая статья: Можно ли поменять дату платежа по ипотеке
Не забывайте, что, если части жилплощади разделяются, в том числе, на взрослых детей, госпошлина делится на нескольких участников сделки. В составленный договор выделения долей по материнскому капиталу без нотариуса обычно включают пункт о порядке оплаты такого сбора. Но чаще всего выплата совершается за счет семейного бюджета или тем из родителей, кто обращается с заявлением.
Указанная выше сумма (2 000 рублей) относится только к объекту недвижимости. Если вместе с домом разделу подлежит участок, на котором тот находится, то потребуется еще одна квитанция на 350 рублей. Когда выделение происходит относительно нескольких участков, такой сбор берут по каждому из них. Оплатить госпошлину можно:
- через отделение банка или банкомат;
- используя платежный терминал;
- онлайн (электронные кошельки, личный кабинет банка и прочее);
- в любом почтовом отделении.
Какая доля квартиры полагается ребенку по маткапиталу
В законе о маткапитале нет конкретики. Можно выделить ребенку 50% собственности или 1%, если доля соответствует сумме маткапитала. Но чтобы у государства не было вопросов, мы рекомендуем выделить ребенку долю пропорционально размеру материнского капитала.
Например, квартира площадью 65 м2 стоит 3,5 млн рублей. Маткапитал на первого ребенка в 2021 году 483 882 рубля. В семье один ребенок, на которого и получен маткапитал, родители в законном браке. На сумму маткапитала вы фактически купили 9 м2 в квартире. Важно! Площадь 9 м2 принадлежит матери, отцу и ребенку, поэтому фактически вы можете выделить ребенку долю в 3 м2, и это будет законно. А можете передать ему 50% квартиры, 25% себе, 25% супругу.
На практике детям выделяют минимальные доли. И вот почему. Если вы продаёте квартиру, которая куплена с помощью маткапитала, сделку будут проверять и одобрять органы опеки. Родители обязаны выделить такую же долю ребенку в другой недвижимости: в доме бабушки или новой квартире. И если ребенок владел долей 20%, то должен получить такую же часть недвижимости. Эта процедура нужна для защиты прав ребенка, чтобы он не остался без права собственности. Если удалось продать квартиру без выделения доли ребенку в другой недвижимости, суд может признать сделку незаконной.
Образец обязательства
Речь пойдет о письменном документе, который составляется нотариусом. Такое обязательство необходимо в случае, если доли не были распределены на этапе покупки жилья. Документ составляется только в нотариальной форме, простая письменная не подойдет. Нельзя также заверять подобные бумаги по месту работы или учебы – они не будут иметь юридической силы.
Обязательство составляется нотариусом в ходе приема граждан. Заранее заполнять какие-либо бланки не требуется – текст пишется самим нотариусом после предварительного опроса. В готовом документе нужно проверить правильность написания фамилии, имени и отчества владельца как в материнском капитале, реквизиты самого сертификата, а также срок выполнения обязательства. Конкретное определение размеров не указывается.
Собственник жилья присутствует на процедуре составления обязательства лично. Когда собственником является один из супругов – его присутствия достаточно. Когда собственников двое – присутствие супружеской пары в полном составе обязательно.
Такие документы всегда содержат следующую информацию:
- кто является собственником квартиры, его имя, паспорт, адрес проживания, год рождения;
- данные сертификата и название выдавшего его ведомства;
- для чего используются средства;
- по какому договору приобретено жилье;
- адрес квартиры и техническое описание;
- самое главное – непосредственно обязательство по оформлению долей членов семьи, плюс указывается срок оформления и условия;
- подписи и нотариальные отметки.
В каких случаях составляется соглашение о выделении долей
Если средства материнского капитала направляются в качестве недостающей суммы на приобретение готового жилья, то между продавцом и членами семьи может быть заключен договор купли-продажи с указанием на размер долей для каждого из покупателей. Тем самым требование закона, ч. 4 ст. 10 ФЗ №256 от 29.12.2006 г., будет исполнено и все члены семьи наделены долями.
Соглашение о выделении долей составляется, если средства материнского капитала были реализованы на основании обязательства о выделении долей . Оформление недвижимости в общую собственность данным способом осуществляется в следующих случаях:
- Если право собственности не может быть оформлено сразу при заключении договора купли-продажи — средства маткапитала направляются на строящееся жилье и до момента окончания строительства распорядиться имуществом нет возможности.
- Если жилье находится в залоге — при покупке квартиры по договору займа или ипотеки.
После снятия обременений с жилья доли членам семьи должны быть выделены в течение 6 месяцев. Согласно ст. 131 ГК РФ данная сделка подлежит государственной регистрации, так как подразумевает возникновение права собственности у граждан на недвижимое имущество. Соответственно, обязательство будет исполнено после оформления перехода права в Росреестре.
Соглашение о выделении долей должно быть исполнено по условиям составленного обязательства. Если изначально оба родителя обязались выделить доли детям, то соглашение должно быть оформлено также от имени обоих граждан.