Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно разделить неприватизированную квартиру между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Муниципальная квартира, как можно понять из ее названия, принадлежит муниципалитету или региону. Проживающие в ней лица находятся в статусе нанимателей, то есть они могут пользоваться жилым помещением, но не могут его продать, подарить, завещать, заложить или распорядиться им в полной мере иным образом.
Раздел муниципальной квартиры при разводе
Несмотря на то что приватизация в России продолжается, муниципального жилья по-прежнему остается много. А жизнь при этом течет своим чередом. Потому ситуация, сочетающая развод с одновременным проживанием в муниципальном жилье, весьма вероятна. Юридически ситуация довольно сложная, но не безвыходная.
Согласно закону супруги могут разделить только совместно нажитое ими имущество. Муниципальная квартира таковым имуществом не является, поскольку не находится в собственности ни одного из супругов. А потому муниципальную квартиру в общепринятом порядке разделить не получится.
Далее возможны следующие варианты действий:
- Приватизация квартиры в долевую собственность.
- Развод без юридического раздела, с предоставлением права проживания одному из супругов.
Что необходимо знать при разделе неприватизированной квартиры
Во время использования неприватизированной квартиры супружеская пара должна запомнить несколько особенностей ее эксплуатации и раздела:
- Если один из супругов не прописан в квартире, независимо от регистрации или ее отсутствия у другого супруга, он при разводе не имеет никаких прав на это жилое помещение.
- Если муж или жена откажутся участвовать в приватизации недвижимости, они теряют все права на квартиру.
- При разводе супругов они не имеют права требовать размена жилой площади у владельца квартиры, кем бы он ни был, никто не обязан предоставлять им раздельное жилье. Любой вариант обмена или раздела бывшие супруги ищут самостоятельно.
Неприватизированное жилое помещение при разводе и разделе совместного имущества в любом случае останется собственностью его владельца (государство, муниципальные органы и т.д.) и разделу не подлежит.
Как делится муниципальное жилье, если есть несовершеннолетние дети?
При разделе муниципального жилья должны учитываться интересы несовершеннолетних детей. Ребенок вправе претендовать на долю в недвижимости при приватизации. Также за ним сохраняется право на проживание с одним из родителей в случае обмена муниципальной квартиры.
Ребенок не может быть выписан из муниципальной квартиры вслед за матерью или отцом, если ему не предоставляется новое жилье с постоянной регистрацией вместе с родителем, с которым определено его место проживания.
За соблюдением прав ребенка следят органы опеки. В случае нарушения требования закона, предписывающего обязанность обеспечить несовершеннолетнего жильем может быть подан иск о восстановлении прописки по прежнему адресу проживания.
С достижением четырнадцатилетнего возраста ребенок дает свое согласие на приватизацию. Также он вправе отказаться от участия в ней. При этом право на проживание в муниципальной квартире за ним сохраняется.
Можно ли разделить неприватизированную квартиру через суд
При разводе нередки ситуации, когда взаимные обвинения, и без того накаленная атмосфера, не позволяют супругам принять правильные и взвешенные решения. Никто не хочет уступать, согласия нет ни по одному вопросу. Остается попытка решить проблему через суд.
Но если при разделе жилого помещения, которое находится в совместной собственности супругов все более-менее понятно, то раздел или размен неприватизированной квартиры – процесс достаточно долгий и сложный, так как суд должен учесть интересы всех членов семьи. Особенно это касается семей, где есть несовершеннолетние дети либо другие недееспособные члены семьи. В таких случаях к участию в процессе суд привлекает органы опеки и попечительства.
Конечно, при определенном упорстве и желании разделить неприватизированную квартиру через суд можно, но, чаще всего этот раздел происходит не так, как хотелось бы истцу, судебные разбирательства длятся годами, требуют вложения огромных средств, сил, времени и нервов. В результате, раздел произойдет по одному из вышеописанных вариантов, так как других не существует.
Лучшим способом избежать проблем с разделом или разменом неприватизированной квартиры является помощь специалиста. Обычно неискушенные в юридических вопросах люди при наступлении таких или подобных ситуаций теряются, не знают, с чего начать, к кому обращаться, какие документы собирать. Порой совершают много ненужных и неправильных шагов, некоторые из которых впоследствии трудно, а порой и невозможно исправить.
Опытный юрист всегда готов предложить несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации, вам останется только выбрать самый оптимальный для вас.
Кто наследник, если квартира не приватизирована
Если квартира не приватизирована, и даже не поданы документы для ее приватизации, то данное жилое помещение, после смерти нанимателя не может быть унаследовано, ни в порядке очередности, ни по завещанию.
Хотя у наследников нанимателя государственной или муниципальной собственности есть возможность решения вопроса с недвижимостью, согласно законодательству РФ:
- Родственник, который является наследником и проживал совместно с нанимателем в квартире, переданной по договору социального найма, перезаключает договор на свое имя. Когда договор жилищного найма переоформили, готовите все документы переоформления квартиры в собственность и подаете заявление с этими документами в государственный регистрационный орган. После того как процесс приватизации завершен, право на собственность зарегистрировано, Вы становитесь полноценным собственником жилого помещения;
- Наниматель до своей смерти начал процедуру приватизации квартиры, но не успел закончить. В этой ситуации наследники нанимателя жилой площади, заканчивают процедуру приватизации и получают квартиру по всем правилам наследования. Данные действия может опротестовать собственник жилого помещения, тогда пишете исковое заявление и разрешаете ситуацию через суд.
Во втором случае при вынесении решения в пользу наследников нанимателя жилого помещения, наследниками данной квартиры будут являться те наследники, которые призваны к наследству по закону или по завещанию.
Заявление в суд подаете только в том, случае если вы являетесь наследником, в зависимости от того каким способом наследуется имущество наследодателя. Даже если квартира не приватизирована, помните, закон на Вашей стороне.
Раздел муниципальной квартиры между родственниками
Чтобы квартиру можно было приватизировать, требуется или согласие всех жильцов или отказ тех из них, кто не хочет приватизации. В обоих случаях особых проблем не возникает. Если люди согласны на приватизацию и выделяют соответствующую для этого сумму, они получают свою долю и в дальнейшем могут распоряжаться ею по собственному усмотрению. Если же некоторые жильцы отказываются от приватизации, то они не участвуют в самой процедуре, но сохраняют право проживать в недвижимости на тех же основаниях (то есть, при заключении договора аренды и соответствующей оплаты). Самый плохой вариант, когда человек не хочет приватизации, но при этом, отказывается подписывать отказ от приватизации. Закон предусматривает такую возможность, но не уточняет, что делать остальным жильцам. В такой ситуации и следует обращаться в суд.
Кто является собственником неприватизированного жилья
Любой жилой дом или квартира является чьей-то собственностью. Это может быть отдельный гражданин, общественная организация, городская администрация, область или регион, государство.
Государственное жилье является жилищным фондом, предназначенным для распределения нуждающимся гражданам. Оно передается в пользование людям в соответствии с договором социального найма (ДСН) жилплощади. Договор не имеет ограничений по сроку и сохраняет силу неограниченное число лет.
Во время существования СССР квартира не могла быть собственностью гражданина и в ней можно было проживать, только имея на руках договор о найме. Сегодня государство сдает жилье по такому договору только особо нуждающимся гражданам:
- детям, оставшимся сиротами;
- малоимущим семьям;
- гражданам, потерявшим жилье из-за стихийных бедствий и прочее.
Большинство квартир, полученных в соответствии с ДСН, прописанные в них граждане, приватизировали. Однако есть и такие, кто по разным причинам не приватизировал такое жилье и его владельцем по-прежнему остается государство, а жильцы являются нанимателями.
Этот статус позволяет пользоваться квартирой, но полностью распоряжаться (продавать, дарить и т.п.) ею они не имеют права.
Также по ДСН в квартирах может проживать категория граждан, получивших жилье во время работы в госучреждениях и органах, а также граждане, проживающие в ведомственных квартирах. Правовой статус такого жилья в целом аналогичен тому, который описан выше. Однако есть и существенное различие, которое заключается в том, что проживать в такой квартире можно только срок, оговоренный договором найма. При смене места службы или работы наниматель обязан освободить квартиру.
Несмотря на то, что правовой статус подобных квартир совпадает, они принадлежат различным формам жилья:
- жилье, сдаваемое в социальный наем муниципальной или федеральной властью, составляет социальный фонд;
- жилье, сдаваемое в наем специалистам, служащим госорганов, переселенцам, военнослужащим и т.п., составляет специальный жилищный фонд.
Порядок раздела муниципального жилья
В связи с тем, что муниципальная квартира находится не во владении жильцов, а государства, то ее раздел в том же порядке что и недвижимость, принадлежащую физическим лицам на основании индивидуальной собственности, является невозможным. Исходя из этого, существует лишь несколько вариантов разделения упомянутого жилья, а именно, обмен на иную муниципальную квартиру или проведение приватизации.
Вариант обмена хоть в теории и является возможным, на практике представляется практически нереальным. В случае если жильцы по тем или иным причинам больше не имеют возможности или желания совместно проживать в одной муниципальной квартире, последние могут провести ее раздел на две других, но меньшего размера.
С этой целью всем проживающим в спорной недвижимости необходимо прийти к общему мнению о возможности проведения данной операции и, в случае достижения взаимного согласия, можно будет приступить к поиску подходящей жилплощади.
Теоретически, раздел одной двухкомнатной муниципальной квартиры на две однокомнатных является возможным, однако, согласно практике, приобрести подходящий вариант жилья в нужном районе чаще всего не представляется возможным.
Спрос на указанные квартиры настолько велик, что при их освобождении любая аналогичная недвижимость отходит во владение новым жильцам. Учитывая текущий порядок вещей, для проведения обмена заинтересованным лицам должно очень сильно повезти. Но чаще всего этого не происходит и гражданам приходится использовать другой, более практичный вариант — приватизацию.
Пример. Вариант обмена может быть реализован в случае если повзрослевшие дети, проживающие вместе с родителями в двухкомнатной муниципальной квартире, решили начать самостоятельный образ жизни и переехать. С этой целью необходимо найти две однокомнатные квартиры и обратиться в муниципальные органы с соответствующим заявлением. При получении положительного ответа на ходатайство, действующие договора аренды теряют свою актуальность и правовую значимость, а вновь подписанные — вступают в законную силу. После проведения данной процедуры жильцы могут переселиться в новые квартиры.
Как делится муниципальное жилье, если есть несовершеннолетние дети?
При разделе муниципального жилья должны учитываться интересы несовершеннолетних детей. Ребенок вправе претендовать на долю в недвижимости при приватизации. Также за ним сохраняется право на проживание с одним из родителей в случае обмена муниципальной квартиры.
Ребенок не может быть выписан из муниципальной квартиры вслед за матерью или отцом, если ему не предоставляется новое жилье с постоянной регистрацией вместе с родителем, с которым определено его место проживания.
За соблюдением прав ребенка следят органы опеки. В случае нарушения требования закона, предписывающего обязанность обеспечить несовершеннолетнего жильем может быть подан иск о восстановлении прописки по прежнему адресу проживания.
С достижением четырнадцатилетнего возраста ребенок дает свое согласие на приватизацию. Также он вправе отказаться от участия в ней. При этом право на проживание в муниципальной квартире за ним сохраняется.
Что такое муниципальная (неприватизированная) квартира
Муниципальная квартира принадлежит муниципалитету или региону. Лица, которые проживают на такой жилплощади, выступают в качестве нанимателей. Они могут проживать в муниципальной квартире, однако не имеют права выполнять по отношению к ней какие-либо юридические действия: дарить, продавать, завещать, закладывать и т. п.
Жилье, предоставляемое по социальному найму, входит в жилищный фонд государства.
Виды жилищного фонда:
- Социальный. Речь идет о жилплощадях, которые передавались десятки лет назад, однако так и не были приватизированы.
- Специализированный. Это жилье для беженцев, общежития, квартиры для сирот, служебные квартиры.
В договорах социального найма указывают всех членов семьи, которые проживают в муниципальной квартире.
Как делится приватизированная квартира при разводе
Согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ приватизированная квартира является собственностью обоих супругов.
Ее раздел можно осуществить несколькими способами, а именно:
- по согласию каждой из сторон;
- по долям на данную недвижимость;
- с помощью суда.
В том случае, если супруги принимали участие в программе бесплатной приватизации, каждая из сторон обладает своей долей в данной недвижимости, и поэтому раздел осуществляется по принадлежащим им долям. Стоит отметить, что претендовать на долю одного из супругов либо ребенка не имеет право никто.
После бракоразводного процесса каждая из сторон имеет все основания распоряжаться своей частью на свое личное усмотрение, а именно:
- продать;
- сдать в краткосрочную либо продолжительную аренду;
- подарить кому-либо.
При этом стоит брать во внимание тот факт, что для продажи либо аренды следует уведомить об этом второго дольщика и получить нотариальное разрешение. Это обаятельное правило и пренебрегать этим не стоит.
Кто является собственником неприватизированного жилья
Любой жилой дом или квартира является чьей-то собственностью. Это может быть отдельный гражданин, общественная организация, городская администрация, область или регион, государство.
Государственное жилье является жилищным фондом, предназначенным для распределения нуждающимся гражданам. Оно передается в пользование людям в соответствии с договором социального найма (ДСН) жилплощади. Договор не имеет ограничений по сроку и сохраняет силу неограниченное число лет.
Во время существования СССР квартира не могла быть собственностью гражданина и в ней можно было проживать, только имея на руках договор о найме. Сегодня государство сдает жилье по такому договору только особо нуждающимся гражданам:
- детям, оставшимся сиротами;
- малоимущим семьям;
- гражданам, потерявшим жилье из-за стихийных бедствий и прочее.
Большинство квартир, полученных в соответствии с ДСН, прописанные в них граждане, приватизировали. Однако есть и такие, кто по разным причинам не приватизировал такое жилье и его владельцем по-прежнему остается государство, а жильцы являются нанимателями.
Этот статус позволяет пользоваться квартирой, но полностью распоряжаться (продавать, дарить и т.п.) ею они не имеют права.
Также по ДСН в квартирах может проживать категория граждан, получивших жилье во время работы в госучреждениях и органах, а также граждане, проживающие в ведомственных квартирах. Правовой статус такого жилья в целом аналогичен тому, который описан выше. Однако есть и существенное различие, которое заключается в том, что проживать в такой квартире можно только срок, оговоренный договором найма. При смене места службы или работы наниматель обязан освободить квартиру.
Несмотря на то, что правовой статус подобных квартир совпадает, они принадлежат различным формам жилья:
- жилье, сдаваемое в социальный наем муниципальной или федеральной властью, составляет социальный фонд;
- жилье, сдаваемое в наем специалистам, служащим госорганов, переселенцам, военнослужащим и т.п., составляет специальный жилищный фонд.
Ответ на вопрос: можно ли разменять неприватизированную квартиру при разводе, зависит от решения региональных органов властей, являющихся собственником жилья. Краеугольный камень – согласование и одобрение департамента жилищной политики конкретного территориального органа власти.
При согласии супругов на обмен для одобрения подобранного варианта собственнику необходимо направить заявление, в течение десяти дней после получения которого городская администрация должна дать согласие или мотивированный отказ. Причинами отказа могут выступить:
- открытый спор об изменении условий проживания, включая выселение муниципалитетом;
- признание любой из квартир, запланированных для обмена, непригодной для проживания;
- объект недвижимости подлежит сносу, капитальному ремонту, переоборудованию с расселением жильцов;
- вселение в квартиру гражданина с тяжёлой формой заболевания, исключающем возможность совместного проживания (открытая форма туберкулёза, частые эпилептические припадки, психоневрологические расстройства тяжёлой формы).
Что касается нюансов, то они могут возникнуть на любой стадии данного процесса, так как принудительный размен достаточно сложная процедура, поэтому учитывать нужно такие факты:
- Для принудительного обмена требуется подтверждение об отказе от такого действия.
- Даже составление иска в суд имеет свои особенности, поэтому необходима консультация юриста.
- В заявлении требуется, как можно убедительней обосновать причину размена.
- Кроме этого, это весьма финансово затратная процедура, поскольку нужно будет оплатить госпошлину не только за само исковое заявление. При сборе некоторых бумаг она также обязательна.
- В случае, когда суд примет решение о принудительном обмене, то на этом этапе могут возникнуть некоторые сложности. Это связано с тем, что в некоторых муниципальных образованиях не подходящего для размена жилья, поэтому поиски будут длительные. Наилучшим будет пред тем, как обращаться в суд подобрать варианты и предоставить их на рассмотрение.
- Весьма неприятным нюансом считается то, что если суд одобрит представленный вариант, то отказаться уже будет невозможно.
- Перед осуществлением размена требуется решить все вопросы с задолженностями по коммунальным услугам.
Какие риски существует, если покупать квартиру с обременением? Подробности здесь.
Каждая ситуация индивидуальна и суд старается учитывать возможные варианты, а также интересы участников принудительного размена муниципальной жилплощади.
При желании совместно проживающих лиц разъехаться раздел неприватизированной квартиры невозможен, поскольку в правовом поле делению подлежит собственность, а при отсутствии приватизационного процесса собственником выступает государство или муниципалитет.
Власти предоставляют по договору социального найма право на проживание, не признаваемое имущественным правом и соответственно, не подлежащим разделу ввиду отсутствия материальной составляющей. Оптимальное решение при расторжении брака для раздела квартиры социального найма – проведение процедуры приватизации и оформление прав собственности на каждого из супругов.
В 2021 году процедура была предельно упрощена за счёт участия МФЦ, куда при согласии всех зарегистрированных лиц необходимо представить следующие документы:
- заявление на проведение процесса приватизации;
- удостоверения личности всех проживающих (паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей);
- выписку из ЖЭКа;
- технический паспорт с указанием общего метража;
- документ о праве на проживание (договор социального найма, ордер на квартиру);
- согласие органов опеки и попечительства при участии несовершеннолетних;
- нотариально заверенный отказ лиц, имеющих право на получение доли.
Если в неприватизированной квартире прописаны двое, кому достанется право собственности, полученное в результате приватизации? Изначально на равные доли имеют право претендовать оба участника, но в случае отказа от участия в приватизации одного из супругов, квартира полностью перейдёт в собственность приватизировавшего лица и не будет относиться к совместному имуществу и подлежать разделу. Фиксированная доля при передаче помещения отойдёт только несовершеннолетним детям при наличии.